Najemcy chcą obniżek czynszów

Do konfliktu między najemcą a wynajmującym lokale doszło m.in. w Konstantynowie Łódzkim.

W otwartej w marcu ub. r. Galerii Konstantynów w 184-metrowym lokalu działało studio urody Angeliki Romkowskiej. Stawkę miesięcznego czynszu strony ustaliły na 21 euro za mkw. plus VAT.

– Do tego dochodziły opłaty eksploatacyjne. W sumie wynajem kosztował mnie ponad 23 tys. zł miesięcznie – liczy Angelika Romkowska. Podkreśla, że zdecydowała się na tak dużą powierzchnię, bo właściciel – spółka Varia Ulacha i Wspólnicy – zapewniał ją, że niemal wszystkie lokale w galerii są już wynajęte. – Wolne miały być tylko ostatnie pojedyncze pomieszczenia. Oznaczało to duży ruch w galerii – wyjaśnia Angelika Romkowska. – Tymczasem, gdy hucznie otwierano centrum, na 33 lokale otwartych było ok. dziesięciu Kolejne otwierały się potem – twierdzi.

Ile lokali działa dziś w galerii? Spółka nie odpowiada. Henryk Ulacha, jej właściciel, zapewnia, że przed podpisaniem umów najemcy byli informowani, jakie powierzchnie są do wynajęcia. Podkreśla też, że najemcy sami wybierają metraż, znając stawkę czynszu i bazując na własnych kalkulacjach dotyczących obrotów.

[srodtytul]Zgoda na egzekucję[/srodtytul]

Właścicielka studia urody, licząc, że będą one duże, podpisała akt notarialny, w którym oświadczyła, że poddaje się tzw. rygorowi egzekucji. – Oznaczało to zgodę na zapłatę ewentualnej kary w wysokości 24 czynszów, która byłaby naliczana po uchylaniu się od płacenia należności. Kwota nie może przekroczyć 455,6 tys. zł – podaje.

Dodaje, że jej problemy zaczęły się zaraz po otwarciu galerii. – W lokalu było zimno, nie działał telefon. Klienci nie mogli się do nas dodzwonić. Prosiłam właściciela o obniżenie czynszu. Nie zgodził się. Moje zaległości rosły, bo nie byłam w stanie wygenerować zakładanych obrotów – przyznaje. Dodaje, że inni najemcy szybko zaczęli się z galerii wyprowadzać. – Już w połowie lipca zamknięto sieciową aptekę, potem kawiarnię, sklepy odzieżowe – wylicza.

W listopadzie ub.r. właściciel wypowiedział jej umowę, po tym jak sama od niej odstąpiła, prosząc jednocześnie o ewentualne zmniejszenie wynajmowanego lokalu albo obniżenie czynszu. – Do rozwiązania umowy doszło po kilkakrotnych spotkaniach z panią Angeliką, podczas których próbowałem zaradzić problemowi. Zwróciliśmy jej m.in. poniesione nakłady inwestycyjne w wysokości 40 tys. zł. Zasponsorowaliśmy reklamy salonu, zapewniliśmy bezpłatne konsultacje ze specjalistami z branży marketingowej – podkreśla Henryk Ulacha.

Według niego właścicielka studia z rad nie skorzystała. – Oprócz nieuregulowania należności czynszowych nie uiszczała też opłat za media – podnosi Henryk Ulacha. Dodaje, że wypowiedzenie najmu nastąpiło w najkrótszym terminie przewidzianym w umowie. Dziś firma żąda od właścicielki studia zapłacenia zaległego czynszu. Domaga się też kar umownych: 48,7 tys. zł za rozwiązanie umowy z winy najemcy i kolejnych 55,2 tys. za niewydanie lokalu po zerwaniu umowy. Według Angeliki Romkowskiej naliczone przez firmę kary są niewspółmierne do jej „winy”.

[srodtytul]Pusto czy nie[/srodtytul]

Właściciel firmy nie zgadza się z zarzutem, że galeria nie przyciąga klientów. – Miesięczny ich przepływ utrzymuje się na poziomie 50 tys. osób. Nie odnotowujemy też zjawiska zamykania się sklepów. Np. do zamknięcia apteki doszło na skutek restrukturyzacji grupy będącej jej właścicielem. Przybywają nowi najemcy, prowadzone są rozmowy z kolejnymi firmami, które chcą prowadzić działalność w naszym centrum – zapewnia Henryk Ulacha. – Proces komercjalizowania galerii nie został jeszcze zakończony. Wynajęte jest dziś 74 proc. powierzchni handlowej – twierdzi.

Na pytanie, czy do danych procentowych doliczono powierzchnię dużych sklepów, np. delikatesów, firma nie odpowiada.

Także najemcy z innych miast skarżą się na zasady wynajmu lokali w centrach handlowych. Właściciel firmy z Lublina (nazwisko do wiadomości redakcji) podkreśla, że umowy, jakie podpisują najemcy, są jednostronne, a nawet niewolnicze.

– Nie można ich negocjować. Najemca nie ma żadnych praw, jedynie same obowiązki. Wynajmujący może zerwać umowę w każdej chwili, czego nie wolno zrobić najemcy. Ten musi najmować lokal np. przez pięć lat – podkreśla lubelski przedsiębiorca. – Jeśli go opuści przed czasem i zerwie umowę najmu, musi się liczyć horrendalnymi karami w wysokości minimum rocznego czynszu. Wcześniej musi wyrazić zgodę na tzw. egzekucję, ręcząc całym swoim majątkiem – przestrzega.

[ramka]

[b]Marcin Szandomierski - najemca lokalu w Białymstoku[/b]

– W aktach notarialnych, jakie podpisują najemcy, są zapisy o dobrowolnym poddaniu się finansowej egzekucji w wysokości np. do trzech czynszów. Właściciel lokalu ma prawo w każdej chwili użyć dokumentu do ściągnięcia długów, bez względu na ich wysokość. Właściciele gwarantują sobie też prawo do ściągnięcia rocznego czynszu w przypadku zerwania umowy przez najemcę. Tymczasem właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę pod wieloma pretekstami.

Są to niebezpieczne zapisy: zarówno ten o poddaniu się egzekucji, jak i dotyczący okresu najmu bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Stawki czynszu naliczane są w euro, co wiąże się z ryzykiem kursowym. Dzisiejsze stawki, wynikające z umów np. z 2007 r., są niewspółmierne do obecnej sytuacji na rynku.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Czego nie wpisuje się do umowy [/srodtytul]

[b]Anita Woźniak, radca prawny, Kancelaria Chajec, Don-Siemion & Żyto (CDZ)[/b]

• Zamierzając zawrzeć umowę najmu powierzchni w centrum handlowym lub biurowcu – poza kwestiami dotyczącymi kalkulacji czynszu czy obowiązków najemcy – należy zwrócić uwagę na niektóre zapisy.

• Jeżeli umowa ma dotyczyć lokalu w nowo wybudowanym obiekcie albo wynajmujący ma wykonać jakieś prace adaptacyjne, ważne jest ustalenie terminów wydania lokalu najemcy – np. przez wskazanie konkretnej daty – oraz przejrzyste opisanie procedury przekazania pomieszczeń.

• Wskazane jest zabezpieczenie się karami umownymi na wypadek niedotrzymania przez wynajmującego terminu wydania lokalu. Zwłaszcza w przypadku nowych galerii handlowych istotne jest dokładne wskazanie norm, wg których zostanie on zmierzony, bo od tego zależy wysokość czynszu.

• Warto próbować ustalić możliwość odstąpienia od umowy w pewnych z góry określonych okolicznościach. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy: powierzchnia będzie znacząco większa lub mniejsza od zakładanej, lokal nie zostanie oddany najemcy w konkretnej dacie lub jeżeli centrum nie zostanie otwarte w określonym terminie.

• W przypadku umowy na czas oznaczony nie ma możliwości jej wypowiedzenia bez powodu, a wprowadzenie takiego zastrzeżenia jest nieskuteczne. W przypadku takich umów można je wypowiedzieć co do zasady tylko z przyczyn wskazanych w umowie najmu.

• Przed podpisaniem umowy trzeba się upewnić, że powody wypowiedzenia są określone precyzyjnie. Wskazane jest ustalenie możliwości naprawienia skutków naruszenia umowy przez najemcę, zanim wynajmujący wykonałby uprawnienie do jej wypowiedzenia.

• Należy się upewnić, że najemca ma także prawo do wypowiedzenia umowy, np. gdy wynajmujący utrudnia dostęp do pomieszczeń lub w większości lokali w centrum handlowym przestaje być prowadzona działalność gospodarcza zapewniająca przypływ klientów.