Kargul i Pawlak spierali się, bo nie czytali kodeksu cywilnego

Możesz sprzeciwiać się jego działaniom. Nie wszystkim jednak, lecz tylko tym, które przekraczają przeciętną miarę. Zgodnie bowiem z art. 140 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Z kolei art. 144 mówi , że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Co to oznacza w praktyce?

[srodtytul]Liczą się też potrzeby innych...[/srodtytul]

[b]Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 3 grudnia 2003 r. (I CK 345/03)[/b] stwierdził, że „uprawniony może korzystać z przestrzeni nad i pod powierzchnią gruntu w takich granicach, w jakich jest to niezbędne dla realizacji funkcji przysługującego mu prawa. Ustalenie zatem, czy oznaczone zachowania (działania) podejmowane przez właściciela dokonywane są w przestrzeni, do której jest on uprawniony, wymaga każdorazowo oceny tych zachowań z punktu widzenia funkcji (przeznaczenia).

Chodzi bowiem o ustalenie na podstawie zobiektywizowanych kryteriów granic przestrzennych nieruchomości gruntowej, by korzystanie to zostało ukształtowane z uwzględnieniem potrzeb ogółu, nie tracąc z pola widzenia także ekonomicznego aspektu wykorzystywania nieruchomości”.

[srodtytul]... choć niekoniecznie te estetyczne[/srodtytul]

Ale uwaga! Nie sprzeciwimy się budowie na działce sąsiada budynku, który architektonicznie nam nie odpowiada. Jak orzekł bowiem [b]Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 6 grudnia 2007 r. (IV SA/Wa 2027/07)[/b], „prawo do zabudowy nieruchomości jest podstawowym prawem właściciela nieruchomości.

Realizacja inwestycji na nieruchomości nie narusza zasad współżycia społecznego, jak również nie jest sprzeczna ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. [b]Nie istnieją też przepisy prawa zakazujące realizacji inwestycji z tego powodu, że budowa mogłaby spowodować dyskomfort właściciela nieruchomości sąsiedniej[/b].

Przepisy prawa nie dają obywatelom indywidualnego uprawnienia do domagania się, by sposób zagospodarowania sąsiedniej nieruchomości uwzględniał ich upodobania estetyczne”.

Na nic zatem nasze sprzeciwy, gdy sąsiad buduje „nieciekawy” w naszej ocenie budynek albo nie dba o teren wokół działki, a my mamy piękny ogród. Sąd niekoniecznie uwzględni nasze żądania.

[srodtytul]Proszę zabrać tę koparkę![/srodtytul]

Inaczej sprawa wygląda wtedy, gdy przeprowadzane przez naszego sąsiada roboty zagrażają naszym budynkom. Kodeks cywilny zabrania dokonywania robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Jeśli zatem mamy dom na wzniesieniu, a sąsiad sprowadza koparkę, która zaczyna kopać niedaleko tego wzniesienia, mamy prawo się sprzeciwiać.

Istotne jest w tym wypadku to, że dla zastosowania art. 147 k.c. nie ma znaczenia, że roboty ziemne mają być wykonywane na podstawie wydanego przez właściwy organ administracyjny pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę nie daje bowiem żadnych szczególnych uprawnień pozwalających na wykonywanie robót ziemnych zagrażających nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.

[b]Orzekł tak Sąd Najwyższy w wyroku z 12 kwietnia 2007 r. (III CSK 431/06).[/b]

Jak czytamy w wyroku: „przez użyte (...) pojęcie »oparcie« należy rozumieć nie tylko umocnienie pionowe, które sąsiadujące ze sobą grunty wzajemnie sobie udzielają, lecz także oparcie poziome, które dają poziome warstwy ziemi.

Według art. 147 k.c. [b]nie jest potrzebna pewność utraty oparcia przez nieruchomość w wyniku robót ziemnych dokonywanych na sąsiednim gruncie. Wystarczy, że w konkretnych okolicznościach można spodziewać się, że dokonywane roboty spowodują utratę oparcia przez sąsiedni grunt[/b], przy czym niebezpieczeństwo to nie musi być bezpośrednie, bliskie.

Z art. 147 k.c. wynika, że przepis ten zakazuje dokonywania robót ziemnych, grożących nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia nawet w odległej przyszłości, jeśli utrata ta będzie pozostawać w związku przyczynowym z dokonanymi robotami ziemnymi”.

[srodtytul]Ten płot stoi na mojej granicy[/srodtytul]

Duża część sporów dotyczy też rozgraniczania nieruchomości.

Zasada jest taka, że domniemywa się, iż mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

Jeżeli jednak granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

Tyle teoria, bo praktyka bywa różna. Wcale nierzadkie są przypadki, gdy sąsiad np. przy budowie przekracza granicę, nie zawsze umyślnie.

Artykuł 151 k.c. mówi, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy, „Pojęcie »nieuzasadnionej zwłoki« musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu” [b](wyrok z 21 czerwca 1972 r., III CRN 98/72)[/b].

Warto też pamiętać, że [b]art. 151 k.c. ma zastosowanie tylko wtedy, gdy doszło do bezprawnego, w zasadzie przypadkowego, niezawinionego umyślnie działania sąsiada polegającego na przekroczeniu granicy i posadowieniu części lub całości wznoszonego przez niego budynku na sąsiedniej nieruchomości.[/b]