Jak zarobić na ziemi pod miastem

Rz: Co powinna wiedzieć osoba, która chce ulokować pieniądze w ziemi?

Kuba Karliński: Jeśli ktoś zarabiał wcześniej na inwestycjach w mieszkania, kupując ziemię, musi zdawać sobie sprawę, że inwestowanie w działki jest trudniejsze, wymaga doświadczenia zdobytego w praktyce. Stosując odpowiednią strategię, można zarobić na ziemi nawet kilkaset procent w ciągu kilku lat.

Jak wybierać działkę pod inwestycje? Na co zwracać uwagę?

Żeby wybrać właściwy teren, warto pojeździć po okolicy i obejrzeć kilkadziesiąt działek. By wyrobić sobie zdanie, trzeba też poznać poziom cen w okolicy.

Poza tym działka powinna pasować do celu, w jakim jest kupowana. Trzeba inwestować, mając konkretny plan wykorzystania gruntu. Ziemia kupowana z myślą o budownictwie mieszkaniowym powinna mieć dostęp do mediów: energii elektrycznej, wodociągu, a najlepiej także gazu i kanalizacji (choć nie wszędzie jest to możliwe). Natomiast dojazd do działki powinien być zapewniony drogą asfaltową lub utwardzoną, żeby nawet przy największych śniegach lub roztopach można było się do niej dostać.

Kluczowy jest też prawny status działki, w tym brak obciążeń w księdze wieczystej, a także prawo do zabudowy – przeznaczenie mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub aktualne warunki zabudowy, jeśli dla danego terenu nie ma obowiązującego planu zagospodarowania.

Co zrobić, aby nie stracić zainwestowanej gotówki?

Po pierwsze – warto się bardzo dobrze przygotować do inwestycji, czyli zebrać, a potem sprawdzić samemu u źródła wszystkie informacje (np. w gminie: czy działka znajduje się na terenie objętym studium lub planem zagospodarowania przestrzennego, w starostwie: jaka jest klasa gruntu, a w wydziale ksiąg wieczystych: czy działka nie jest obciążona hipoteką lub służebnością, a także kto faktycznie jest jej właścicielem). Warto też przeprowadzić transakcję u notariusza z renomą, który ma doświadczenie na rynku nieruchomości rolnych czy w ogóle gruntowych.

Po drugie – warto inwestować w ziemię tam, gdzie okolica będzie się rozwijać, biorąc pod uwagę średni lub długi horyzont inwestycji. Jeśli kupujemy działkę rolną z zamiarem zbudowania na niej w przyszłości domów jednorodzinnych – a takie zakupy mają największy sens inwestycyjny – musimy mieć pewność, że będzie to faktycznie możliwe. Wymaga to z jednej strony analizy sytuacji prawnej działki, a z drugiej – wiedzy o tym, jak postępują władze samorządowe, bo wiele decyzji ma uznaniowy charakter.

Jak oceniać tzw. okazje na rynku?

Okazje zdarzają się, gdy sprzedającemu z jakiegoś powodu bardzo zależy na sprzedaży i jest w stanie zaakceptować znacznie niższą cenę niż za działki oferowane w okolicy. Przede wszystkim trzeba mieć rozeznanie w sytuacji na rynku, ponieważ pobieżna lektura ogłoszeń jasno pokazuje, że prawie każda oferta sprzedaży to „okazja". Trzeba sprawdzić wszystkie kluczowe parametry działki, koniecznie zobaczyć ją na własne oczy, wybrać się do gminy i porównać z innymi ofertami w okolicy.

Jaki rodzaj ziemi może przynieść największe zyski i w jakim czasie?

Największe zyski może przynieść ziemia, której przeznaczenie zostanie zmienione z rolnego na budowlane. Zyski mogą sięgać kilkuset procent w perspektywie kilku lat. Na przykład metr działki rolnej kupionej w podwarszawskiej gminie Jaktorów w 2005 r. za 25 zł można było sprzedać cztery lata później – po przekształceniu w budowlaną – za 120 zł za mkw. Z kolei w Urzucie w gminie Nadarzyn ziemię kupioną za 30 zł za mkw. po czterech latach udało się sprzedać za 180 zł za mkw.

Duże zyski może przynieść ziemia, która znajduje się w szybko rozwijającej się okolicy, blisko miast, osiedli lub terenów inwestycyjnych. Trudno jednak znaleźć tam tanie działki, gdyż właściciele chcą uzyskać dla siebie atrakcyjną cenę przy sprzedaży.

Na jak długie oczekiwanie na zarobek należy się nastawić?

Z moich doświadczeń wynika, że cztery lata to wystarczający czas, by zarobić na ziemi. Wyłączając okresy zastoju lub korekt cenowych towarzyszące spowolnieniu koniunktury gospodarczej, ziemia cały czas drożeje i będzie drożeć. Jeśli natomiast dokonujemy podziału dużych areałów rolnych, zyski są w znacznym stopniu niezależne od bieżącej koniunktury. Różnica między ceną ziemi rolnej a budowlanej w tej samej okolicy zazwyczaj sięga trzy – czterokrotności.

Jaki rodzaj ziemi polecałby pan osobie, która ma do zainwestowania 50, 100 i 200 tys. zł?

Samodzielne inwestycje w ziemię przy takiej kwocie nie mają większego sensu. Oczywiście za 100 czy 200 tys. zł można kupić niewielką działkę budowlaną w okolicach Warszawy. Jednak nie ma co liczyć na wysoki wzrost jej wartości, a na pewno nie na zyski rzędu kilkudziesięciu procent rocznie. Nabywcy domów skłonni są bowiem najczęściej płacić za niewielką działkę o powierzchni 1 – 1,5 tys. mkw. kwoty rzędu 100 – 150 tys. zł. W efekcie, łącznie z budową domu, nie chcą wydać więcej niż na mieszkanie w mieście. Tego typu działki mają więc limit wzrostu wartości.

Za 200 tys. zł można już kupić ziemię rolną, spróbować ją odrolnić i dzielić. Nie będzie to jednak duża działka, a jednocześnie dywersyfikacja portfela jest żadna, bo skupiamy się na jednej nieruchomości. W razie jakichkolwiek komplikacji, opóźnień mamy poważny problem.

Dlatego lepiej inwestować w grupie, gdy np. każdy inwestor wpłaca przynajmniej 100 tys. zł, a cała grupa dysponuje kapitałem rzędu 3 – 5 mln zł. Wtedy możemy kupować metr ziemi za 20 czy 30 zł i dążyć do jego sprzedaży za trzy – cztery razy większą kwotę.

Jaka ziemia, po której stronie Warszawy, w jakiej odległości od stolicy ma dziś największy potencjał inwestycyjny, które rejony są dopiero do odkrycia?

Największy potencjał mają tereny położone na zachód i południowy zachód od Warszawy, w odległości 25 – 65 km od centrum miasta. To w tę stronę stolica rozrasta się najszybciej. Tam jest też najwięcej inwestycji infrastrukturalnych, drogowych (np. autostrada A2, trasy szybkiego ruchu S7 i S8). Tam też najwięcej ludzi wyprowadza się z Warszawy. Korzystają bowiem z relatywnie gęstej siatki połączeń kolejowych.

Atrakcyjne są także tereny położone na północ i wschód od Warszawy, jednak stamtąd znacznie trudniej dojechać do stolicy i w najbliższych latach niewiele się tu zmieni.

Więcej poradników mieszkaniowych: www.rp.pl/nieruchomosci

Czy kupiłbyś tę działkę za kilka lat?

Trzy podstawowe rady dla indywidualnego inwestora, który chce ulokować kapitał w ziemi na nie dłużej niż pięć lat:

• Warto przeznaczyć na inwestycje na tyle dużą kwotę, żeby można było za nią kupić dwie – trzy atrakcyjne nieruchomości gruntowe. W praktyce oznacza to konieczność zaangażowania 2 – 3 mln zł.

• Trzeba poznać okolicę, w której chce się inwestować, a także urzędy i urzędników, którzy podejmują decyzje kluczowe dla rozwoju danego regionu. Należy dopilnować procesu odrolnienia.