Rz: Jak ocenić realną wartość nieruchomości, którą chcemy sprzedać lub kupić?

Tomasz Lebiedź, Praskidom.pl, pośrednik i doradca na rynku nieruchomości, wykładowca SGH:

Wiele zależy od tego, co rozumiemy pod pojęciem „realna wartość nieruchomości". Na przykład dla dewelopera, który postawił dom jednorodzinny, tzw. dolną granicą realnej wartości będzie łączna cena działki, wartość nakładów na budowę domu i całej infrastruktury oraz koszty finansowe. Do tej kwoty deweloper dolicza swój planowany zysk i tak powstaje cena.

Nabywcy taki rachunek zupełnie nie interesuje. Jeśli tego domu będzie poszukiwał, aby w nim zamieszkać – będzie oceniał jego wartość, porównując go z innymi ofertami. Poza tym dla jednej osoby ten sam budynek może być domem marzeń, a dla drugiej bezładnie ustawioną kupą cegieł.

Czym zatem powinniśmy się kierować, wystawiając nieruchomość do sprzedaży? Jak ustalić cenę ofertową?

Tu powinno być pomocne zastosowanie jednej z podstawowych zasad szacowania wartości, czyli odpowiedź na pytanie, za ile można nieruchomość sprzedać w warunkach niewymuszonej sprzedaży, która ma nastąpić dziś lub w najbliższym rozsądnym czasie.

A niewymuszona sprzedaż jest wtedy, gdy zbywca lub nabywca nie jest pod żadna presją, na przykład krótkiego czasu z powodu żądań komornika czy nadziei na inną transakcję. To samo mieszkanie będzie miało inną subiektywną wartość dla osoby kupującej w celu dobrze rozumianej spekulacji, inną dla kogoś, kto szuka podobnego lokum w danej części miasta, a jeszcze inną dla kogoś, kto chce kupić mieszkanie w tej samej klatce, w której mieszka jego wymagająca opieki matka. Już samo złożenie się różnych warunków finansowo-psychologicznych obu stron transakcji może spowodować od 20 do 30 procent różnicy pomiędzy najwyższą i najniższą ceną, która zostanie uzyskana.

Na co zwracać uwagę, porównując podobne oferty mieszkań w sieci, w innych ogłoszeniach czy bazach pośredników?

Wśród moich kolegów po fachu krąży obecnie powiedzenie, że właściwa cena sprzedaży to ta z portalu ogłoszeniowego minus 30 procent. Wtedy wyjdzie nam cena transakcyjna. Dlatego uważam, że nie należy opierać swoich wycen czy żądań na stawkach z Internetu.

Natomiast jeśli już koniecznie chcemy przeprowadzić taki sieciowy rekonesans cen mieszkań podobnych do naszego, koniecznie trzeba sprawdzić, ile czasu dana oferta zalega w sieci i czy ciągle jest aktualna. Jeśli ktoś próbuje pozbyć się nieruchomości przez rok, a nadal jest jej właścicielem, to znaczy, że coś z tą ofertą jest nie tak. A to „coś" to przeważnie cena wzięta z kosmosu.

A czy warto sugerować się cenami nowych mieszkań w okolicy, gdy chcemy kupić lub sprzedać używane?

Tak, jeśli w pobliżu deweloper buduje osiedle, to można sprawdzić jego ceny i oferowane standardy wykończenia, ale też sukcesy w sprzedaży. Do ceny za metr kwadratowy lokalu od dewelopera należy doliczyć ok. 500 – 1000 zł na tzw. wykończenie. Niższe kwoty za mkw. odnoszą się do większych mieszkań, dlatego że najtańsze jest kładzenie podłogi, a najdroższe – urządzanie łazienek i kuchni. Obliczona w ten sposób stawka za mkw. mieszkania jest zazwyczaj ceną maksymalną, jakiej można by było oczekiwać za swoje mieszkanie, gdyby nie fakt, że sprzedawany lokal ma na ogół kilka albo kilkanaście lat, więc podłogi, glazury, szafki kuchenne i urządzenia sanitarne są zużyte i zwyczajnie mogą się nie podobać nabywcy.

Czy pośrednik w obrocie nieruchomościami, doradca, może zastąpić rzeczoznawcę majątkowego?

Do kwestii wyceny nieruchomości pośrednik przeważnie ma zupełnie inne podejście niż rzeczoznawca. I nie jest to niczyja wina czy też błąd. Po prostu obowiązkiem rzeczoznawcy jest ustalenie wartości w tzw. warunkach niewymuszonych, o czym mówiliśmy na wstępie. Nie interesuje go sąsiad awanturnik, mieszkający kątem były mąż pijaczyna czy też lekarz odkupujący od odchodzącego na emeryturę kolegi w zawodzie gabinet razem z wyposażeniem i pacjentami. Swą wiedzę o cenach rzeczoznawca bierze ze studiowania aktów notarialnych dokumentujących transakcje. A w nich nie ma przecież opisów sytuacji życiowej stron transakcji.

Co gorsza – dla rzeczoznawców – w aktach tych nie ma zdjęć i opisów oddających rzeczywisty stan i wygląd nieruchomości. O ile w przypadku wielu powtarzalnych mieszkań to ostatnie nie ma specjalnego znaczenia, o tyle już w przypadku np. domów lub działek nie jest tak oczywiste.

A co ocenia pośrednik w obrocie nieruchomościami?

Dla pośrednika i jego klienta jednym z pierwszych zadań jest uzyskanie odpowiedzi na pytania: jak szybko ma być przeprowadzona transakcja oraz czy są jakieś szczególne powody do pośpiechu.