Na stołecznym rynku brakuje małych modułów

Niewielkie funkcjonale powierzchnie w dobrej lokalizacji i dobrym standardzie wynajmują się na pniu. Najemcy są skłonni płacić za nie ponad 20 euro za 1 mkw. miesięcznie

Publikacja: 06.08.2011 13:00

Na stołecznym rynku brakuje małych modułów

Foto: Fotorzepa, Szymon Laszewski Szymon Laszewski

Dorota Kaczyńska

Klienci pytają nawet o moduły o pow. 20 – 40 mkw., czyli o pomieszczenia jedno- lub dwupokojowe. W tym segmencie podaż jest zdecydowanie za mała, zwłaszcza na Śródmieściu i Mokotowie, gdzie zwykle oferowane są biura o pow. co najmniej 100 mkw., a i tych w nowoczesnych biurowcach nie ma zbyt wiele.

– Ze względu na znaczny wzrost popytu w pierwszym kwartale br. zainteresowanie biurami wśród mniejszych najemców również zdecydowanie wzrosło. Choć głównie otrzymujemy zapytania o pow. ok. 400 – 500 mkw. w ścisłym centrum, są też chętni na mniejsze, funkcjonalne, atrakcyjne oferty o pow. 200 – 300 mkw., które wynajmują się bardzo szybko. Ich miesięczny czynsz nie przekracza 20 euro za 1 mkw., z uwzględnieniem zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych. Natomiast za małe moduły w prestiżowych kamienicach najemcy są skłonni zapłacić nawet 25 euro za 1 mkw. bez opłat eksploatacyjnych – wylicza Michał Orłowski z DTZ.

Nieliczne okazje

– Trafiają do nas zapytania zarówno o moduły 100 mkw., jak i 10 – 20 mkw., czyli jeden pokój biurowy. Jednak nowoczesne biurowce unikają najemców poniżej 100 mkw., gdyż nie we wszystkich tego typu budynkach można wydzielić taką powierzchni ze względu choćby na regulacje przeciwpożarowe, dostęp do toalet, drogę ewakuacyjną lub układ systemu klimatyzacji i wentylacji.

Często również tzw. mali najemcy nie są gotowi do zawierania wieloletnich umów, co w nowoczesnych budynkach, będących własnością funduszy inwestycyjnych, jest wymogiem – tłumaczy Renata Osiecka, partner zarządzający w AXI IMMO. Zdaniem Andrzeja Brochockiego, wspólnika zarządzającego Kancelarią Brochocki Nieruchomości, najbardziej typowa poszukiwana przez klientów wielkość to 70 – 120 mkw.

– Młode firmy wchodzące na rynek zwykle wynajmują powierzchnie np. w willi lub mieszkaniu, ze względu na niską cenę. Szukają okazji: chcą taniego biura, ale w wysokim standardzie. Często też zależy start-up'om na elastycznym okresie najmu, na czas nieoznaczony – ponieważ nie wiedzą, czy biuro za chwilę nie będzie zbyt małe lub zbyt duże – tłumaczy Brochocki. Tomasz Dyla z Vertigo Property Group dodaje, że zdarzają się również bardzo wymagający, "mali" najemcy, dla których cena nie gra roli, a poszukują jedynie biura dla celów reprezentacyjnych.

– Takie firmy są w stanie zapłacić 7 – 9 tys. zł miesięcznie za niewielki pokój biurowy w nowoczesnym biurowcu zlokalizowany na wysokim piętrze i z pięknym widokiem z okna – opowiada. Znaleźć takie oferty wprawdzie można w każdym biurowcu, ale są to okazje, które bardzo szybko znikają z rynku. – Są to tzw. powierzchnie wynikowe, czyli pozostałości przy podziale piętra dla kilku najemców lub powierzchnie, które zwolniły się w efekcie zmniejszenia zajmowanego biura przez firmy – wyjaśnia Tomasz Dyla.

Droższa oferta

Jak wylicza Michał Orłowski, w ścisłym centrum mniejsze moduły w najbardziej prestiżowych budynkach są jeszcze w Atrium Tower, Warsaw Financial Center, Warsaw Corporate Center i nieco starszych, np. w Orco Tower czy Intraco. Kilka mniejszych biur jest jeszcze do wzięcia w prestiżowych kamienicach – np. Dom Dochodowy oraz Widok 8.

Poza Śródmieściem warto sprawdzić ofertę na Mokotowie, Woli, Ochocie, Ursynowie. – W tych dzielnicach znajdziemy małe powierzchnie zarówno w biurowcach, kamienicach, jak i apartamentowcach, w których część lokali zamieniona została na biura. Czynsze za takie moduły są raczej w podobnej cenie jak powierzchnie większe – tłumaczy Mikołaj Stępień z Ober-Haus. Z powodu małego metrażu właściciele budynków są jednak zdecydowanie mniej skłonni do negocjacji i oferowania zachęt finansowych.

– Na ogół stawki ofertowe są nieco wyższe w przypadku mniejszych modułów. Jeżeli nawet nie widać takiej różnicy przy stawkach ofertowych, to staje się ona widoczna przy stawkach efektywnych. Zakres negocjacyjny jest tutaj bardzo ograniczony i praktycznie sprowadza się do maksymalnie dwu-, trzymiesięcznych zwolnień w czynszu bazowym i to jedynie, jeśli powierzchnia zalega na rynku od kilku miesięcy – zapewnia Orłowski.