Sfałszował dokumenty i sprzedał cudze mieszkanie

Stołeczny Mokotów, ul. Wiktorska. Jedno z mieszkań w bloku z lat 50. należy do młodego mężczyzny z podwarszawskiej miejscowości. – W połowie 2010 r. postanowiłem lokal wynająć. Na ogłoszenie odpowiedział starszy mężczyzna. Przedstawił się jako Wiktor L. Mówił, że pochodzi z Podkarpacia. Wszystko się zgadzało: mężczyzna wylegitymował się przy podpisywaniu umowy najmu – opowiada właściciel mieszkania (nazwisko do wiadomości redakcji). – Przez pierwsze miesiące najemca regularnie opłacał czynsz. Nic nie wzbudzało moich podejrzeń – dodaje.

Sfałszowane dokumenty

Latem 2010 r. w jednej z gazet pojawia się ogłoszenie o sprzedaży niespełna 37-metrowego mieszkania na Mokotowie. Lokal jest do remontu. Cena ofertowa: 290 tys. zł.

– Zadzwoniłam pod podany numer telefonu komórkowego i umówiłam się na spotkanie z – jak mi się wtedy wydawało – właścicielem nieruchomości – opowiada pani M., nasza czytelniczka (nazwisko do wiadomości redakcji). – Był ujmująco uprzejmy. Wyjaśnił, że mieszkanie należy do jego siostrzeńca, który wyjechał z Polski. Tym siostrzeńcem miał być prawdziwy właściciel lokalu. Sprzedający miał jego pełnomocnictwo, jak się potem okazało - sporządzone w amerykańskim stanie Wirginia. Czas pokazał, że było sfałszowane – wyjaśnia.

Pani M. mieszkanie się spodobało, choć trzeba było w nie sporo zainwestować. – Sprzedający przyznał, że lokal wymaga generalnego remontu. Zgodził się więc, po rzekomych konsultacjach z „siostrzeńcem", obniżyć cenę do 230 tys. zł – mówi czytelniczka.

26 sierpnia 2010 r. strony stawiły się u notariusza w Warszawie. – Wcześniej próbowałam się dowiedzieć w administracji, czy lokal nie jest zadłużony. Odesłano mnie z kwitkiem, powołując się na ochronę danych osobowych – opowiada czytelniczka. – Pan L. miał jednak zaświadczenie, że mieszkanie jest „czyste". Jak się potem okazało – także ten dokument był sfałszowany. Widniał na nim podpis osoby, która nigdy nie pracowała w firmie administrującej budynkiem – podkreśla kupująca mieszkanie.

Dodaje, że spreparowane było także zaświadczenie z urzędu miasta, jakoby w mieszkaniu nikt nie był zameldowany. – Tymczasem notariusza nie zdziwiło amerykańskie pełnomocnictwo, jakie przedstawił sprzedający. Nie sprawdził też, choćby w bazie dokumentów zastrzeżonych, jego dowodu osobistego. A ten dokument został skradziony i zastrzeżony kilka miesięcy wcześniej. Sprzedający wykorzystał dane osobowe innej osoby, i sfałszował dokument, w którym widniało jedynie jego prawdziwe zdjęcie. U notariusza nie ma jednak kserokopii tego dowodu, więc nie mam pewności, że kopię zrobił - twierdzi czytelniczka.

– Dowód osobisty straciłem w styczniu 2010 r. w pociągu. Ktoś wyjął mi portfel z dokumentami z kieszeni kurtki – opowiada prawdziwy pan L. z Podkarpacia (nazwisko do wiadomości redakcji). – Natychmiast zastrzegłem dokumenty i wyrobiłem nowy dowód. Potem okazało się, że ktoś, posługując się moją tożsamością, handlował cudzą nieruchomością w Warszawie - podkreśla.

Oszukani studenci

Notariusz dokumentów przedstawionych przez pana L. nie zakwestionował. – A na ich sprawdzenie miał parę dni, bo L. dostarczył mu je wcześniej – mówi czytelniczka. – Ja zaś ufając, że transakcja w kancelarii notarialnej gwarantuje mi pełne bezpieczeństwo, dałam panu L. do ręki 230 tys. zł. Sprzedający tłumaczył, że nie ma osobnego konta bankowego – opowiada.

Pani M. wprowadziła się do nowego mieszkania - do dziś w księdze wieczystej figuruje jako jego właścicielka. – Po kilku dniach do drzwi zaczęli pukać studenci, którzy od września ... wynajęli ten lokal. Pokazywali umowy najmu zawarte z panem L. Żalili się, że powpłacali zaliczki, nawet 1,2 tys. zł – opowiada czytelniczka.

Jeden ze studentów, do którego dotarliśmy, wspomina, że ofertę najmu tego mieszkania znalazł w Internecie. – Ogłoszeniodawca chciał 1,2 tys. zł czynszu miesięcznie. Razem z narzeczoną zbiliśmy stawkę do 1,1 tys. zł. Pan L. w naszej obecności dzwonił do rzekomego siostrzeńca, za pełnomocnika którego się podawał, pytając, czy może czynsz obniżyć – opowiada oszukany student (nazwisko do wiadomości redakcji). – Nieproszony pokazał nam wszystkie dokumenty. Opowiadał o sąsiadach, o osiedlowych sklepach. Byliśmy pozytywnie zaskoczeni, daliśmy mu 600 zł zaliczki – wspomina. – Zgodnie z umową najmu do mieszkania mieliśmy się wprowadzić na początku września. W lokalu zastaliśmy jednak starszą panią. Powiedziała, że jest jego nową właścicielką – dodaje.

– Ja straciłem 300 zł – opowiada kolejny student. – Umowę najmu z panem L. zawarłem na rok. Wziął zaliczkę, a potem nie odbierał telefonów – dodaje.

Pierwszy kupujący

Wkrótce okazało się, że pani M. nie była pierwszą osoba, której L. cudze mieszkanie sprzedał. Tydzień wcześniej, w innej kancelarii notarialnej, L. zawarł umowę przedwstępną z panem W.

– Ogłoszenie o sprzedaży znalazłem w gazecie. Panu L. w obecności pani notariusz dałem 10 tys. zł zaliczki. Tłumaczył, że nie ma konta – mói "Rz" pan W. – Umowę ostateczną mieliśmy podpisać jakieś dziesięć dni później. Do tego czasu nakazałem sprzedającemu założenie rachunku. Swego roszczenia do księgi wieczystej nie wpisałem. Nie wiedziałem, że jest taka możliwość. W międzyczasie wyjechałem na urlop. L. nawet dzwonił do mnie, pytając, czy mam ładą pogodę. Dziś wiem, że chciał się upewnić, że nie ma mnie w Warszawie – dodaje.

Wspomina, że po powrocie chciał zajrzeć do mieszkania. – W domofonie odezwała się kobieta, mówiąc, że lokal kupiła. Zrozumiałem, że zostałem oszukany – podkreśla. Tymczasem właściciel mieszkania próbuje wykreślić nową właścicielkę z księgi wieczystej. – Próbowałem unieważnić akt notarialny, podnosząc, że doszło do przestępstwa. Jednak sąd wieczystoksięgowy odmówił wykreślenia pani M z ksiąg. Moi prawnicy twierdzą, że teraz muszę wytoczyć jej sprawę cywilną – mówi właściciel mieszkania.

– Lokal musiałam opuścić – mówi pani M. – Straciłam ogromne pieniądze,a teraz okazuje się, że mogę jeszcze ponieść koszty procesu, żeby móc mnie formalnie pozbawić tytułu do mieszkania, które kupiłam w najlepszej wierze, ufając notariuszowi – żali się kobieta. - Teraz mogę jedynie przestrzec innych kupujących, by zawsze pytali notariusza, czy weryfikuje dokumenty, dzwoni za granicę, by potwierdzić pełnomocnictwo. Jeśli tego nie robi, trzeba znaleźć innego - podkreśla. I dodaje, że jej notariusz nie uprzedził, że zawiera transakcję na własne ryzyko. - Powinien powiedzieć, tak jak lekarz przed operacją, że transakcja może się nie udać - mówi.

Notariusz H., który sporządzał akt notarialny, pytany przez „Rz" o sprawę pani M., zasłonił się tajemnicą zawodową.

Katarzyna Zajas-Aydogan, partner, radca prawny, kancelaria Latała i Wspólnicy

– Aby wykreślić czytelniczkę z księgi wieczystej i wpisać rzeczywistego właściciela mieszkania, jedynym w pełni skutecznym sposobem jest sądowe postępowanie o tzw. uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony do samodzielnej oceny, czy pełnomocnictwo zostało podrobione, a co za tym idzie, czy umowa sprzedaży jest ważna. Jedyne, o co można się starać, to ograniczenie kosztów takiego postępowania. Jeżeli czytelniczka nie została jeszcze pozwana przez właściciela mieszkania o zmianę wpisu w księdze wieczystej, to takie powództwo może wnieść sama, składając wniosek o zwolnienie jej od kosztów. Sprawę na pewno wygra, więc kosztów nie będzie musiała zwracać drugiej stronie.

Czytelniczka może też porozumieć się z właścicielem mieszkania, że to on składa pozew, a ona uznaje powództwo. Takie uznanie powinno być dokonane już w odpowiedzi na pozew, w której czytelniczka powinna równocześnie wnosić, aby sąd nie obciążał jej kosztami postępowania z uwagi na fakt, że nigdy nie kwestionowała prawa właściciela mieszkania – od razu, jak sprawa oszustwa wyszła na jaw, lokal opuściła. Może to być więc potraktowane jako szczególnie uzasadniony przypadek uprawniający sąd do nienakładania na nią obowiązku zwrotu kosztów.

Jeśli chodzi o ewentualną odpowiedzialność odszkodowawczą notariusza, to należy podkreślić, że fakt umorzenia postępowania nie oznacza, że ta odpowiedzialność jest automatycznie wykluczona na drodze cywilnoprawnej. Notariusz odpowiada za szkody wyrządzone przy dokonywaniu czynności notarialnych wobec stron umowy. Trzeba będzie jednak udowodnić, że nie dopełnił on swoich obowiązków i nie dołożył należytej staranności.

Poza tym czytelniczka może złożyć zawiadomienie do organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez bliżej nieokreśloną osobę. Zadaniem tych organów jest tę osobę ustalić – wtedy postępowanie jest prowadzone przeciwko osobie. W toku sprawy karnej czytelniczka mogłaby wnieść o orzeczenie obowiązku naprawienia szkód i zwrot pieniędzy.

Dochodzenie odszkodowania tą drogą jest tańsze i może okazać się szybsze, niż wystąpienie z powództwem cywilnym. Wniosek w postępowaniu karnym o wydanie orzeczenia o obowiązku naprawienia szkody jest bezpłatny. W postępowaniu cywilnym kosztuje 5 proc. wartości przedmiotu sporu.

—aig

Notariusz Robert Dor, członek Rady Izby Notarialnej w Warszawie:

– Nie istnieje publiczny rejestr pełnomocnictw, tak jak np. publiczny rejestr aktów poświadczenia dziedziczenia. Co do zasady, pełnomocnictwa pochodzące z USA zawierają mniej wymogów formalnych niż te z krajów europejskich sporządzane przez notariuszy, wobec czego możliwe, że te pierwsze są łatwiejsze do sfałszowania.

Pamiętajmy też, że bazy dokumentów zastrzeżonych prowadzone przez Centrum Prawa Bankowego i Informacji nie mają charakteru rejestrów publicznych.

Notariusz odmówi sporządzenia aktu notarialnego sprzecznego z prawem. Stanie się tak także wtedy, gdy osoba stająca do aktu nie legitymuje się dokumentem stwierdzającym tożsamość albo gdy dowód osobisty czy paszport noszą zauważalne cechy sfałszowania.

Notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy dokonywaniu czynności notarialnych na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym. Trzeba jednakże pamiętać, że trudno byłoby obciążać go odpowiedzialnością za posługiwanie się przez stronę sfałszowanym dowodem osobistym w sytuacji, gdy dla biegłych profesjonalistów z tej dziedziny nie zawsze jest to jednoznaczne i oczywiste.

Pamiętajmy też, że działanie takie jest przestępstwem, a osoba chcąca uwiarygodnić swoje oświadczenia sfałszowanymi dokumentami dokonuje kolejnego przestępstwa, tzw. wyłudzenia poświadczenia nieprawdy z art. 272 kodeksu karnego, zagrożonego karą pozbawienia wolności do lat trzech.

—aig

Widziałeś mężczyznę ze zdjęcia powyżej? Dzwoń na policję: 22 603 11 55

Mokotowska policja pod nadzorem prokuratury wszczęła śledztwo dotyczące oszustwa w 2010 r. Jak mówi Paweł Wierzchołowski, szef mokotowskiej prokuratury, ustalono, że lokal na Mokotowie został sprzedany dwóm osobom, a dziewięciu innym wynajęty na łączną szkodę 246,6 tys. zł.

– Oszust, który sprzedawał i wynajmował mieszkanie, posługiwał się sfałszowanym dowodem tożsamości – podkreśla prok. Wierzchołowski. Danych oszusta nie udało się ustalić. Prokuratura postępowanie umorzyła. Poszkodowani zaskarżyli decyzję do sądu. Ten jednak utrzymał ją w mocy.