Inwestor bez rachunku zostanie na lodzie

— Wiele zapisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która ma wejść w życie 29 kwietnia br., sprzyja porządkowaniu rynku deweloperskiego. Są tam

jednak takie klauzule, którymi mógłby się zająć Trybunał Konstytucyjny. Przecież ochrona inwestycji w toku jest gwarantowana konstytucyjnie. Tymczasem wprowadzenie w życie tzw. ustawy deweloperskiej powoduje, że dla firm już prowadzących przedsięwzięcia zmienia się zasady w trakcie procesu inwestycyjnego – mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

— Spółka zainwestowała w działkę, zrobiła biznesplan, projekt, a teraz ustawodawca zmusza ją do zadłużenia się w banku, aby mogła uzyskać rachunek powierniczy. A jeśli przedsiębiorca nie uzyska finansowania, to interes mu się nie uda, bo jest ustawowo skazany na łaskę i niełaskę banków. Wobec tego może mieć roszczenie do Skarbu Państwa  – uważa Bielecki.

Słabsi odpadną

Do tej pory deweloperzy głównie budowali osiedla za pieniądze klientów. Tylko nieliczni oferowali rachunki zastrzeżone, współpracując z bankami. Teraz nie będą mieli wyboru. Jednym z głównych wymogów nowej ustawy deweloperskiej jest bowiem konieczność lokowania przedpłat od klientów na rachunkach powierniczych otwartych (pozwalających na wykorzystanie przez dewelopera środków w miarę postępu prac budowlanych) albo zamkniętych (w przypadku których środki będą przekazywane deweloperowi dopiero po zrealizowaniu projektu).

2/3 firm spośród 600 deweloperów budujących na sześciu największych rynkach mieszkaniowych oddaje rocznie mniej niż 50 mieszkań – podaje Reas

— Dotychczas deweloper miał możliwość finansowania budowy z przedpłat od klientów. W przypadku najlepszych inwestycji, o wysokiej przedsprzedaży już na wczesnym etapie realizacji, mogło to oznaczać brak konieczności zaciągania kredytu budowlanego przez dewelopera i finansowanie budowy w pełni ze środków od klientów – mówi Maria Szymańska, analityk Espirito Santo Investment Banku.

Zwraca uwagę, że nowa ustawa podniesie koszty realizacji inwestycji nie tyle w związku z obsługą rachunku powierniczego, ile z powodu konieczności większego zaangażowania środków własnych przez dewelopera. – W trudnej dziś sytuacji, gdy zwalnia sprzedaż mieszkań, a podaż jest rekordowo wysoka, trudno będzie deweloperowi przerzucić na klienta wyższe koszty finansowania projektu, a zatem przełoży się to na spadek jego marży. Dodatkowo, w przypadku małych spółek, które mogą napotykać trudności z pozyskiwaniem finansowania zewnętrznego, ustawa może znacznie ograniczyć możliwość realizacji nowych projektów. W tym kontekście rzeczywiście można się pokusić o stwierdzenie, że banki będą rozdawać karty na rynku nieruchomości, a małe spółki ucierpią bardziej niż te duże, mające dobre relacje z bankami – uważa Maria Szymańska.

Deweloperzy podkreślają, że ograniczenie liczby podmiotów działających na rynku mieszkaniowym doprowadzi do zmniejszenia konkurencji.

– Firmy, które nie uzyskają zgody banku na dalsze prowadzenie działalności, bo banki odmówią im rachunku powierniczego, a także ich dotychczasowi klienci mogą mieć kłopoty związane z niemożnością zrealizowania przedsięwzięć. Nie jest to ciekawa perspektywa, zwłaszcza na trudnym obecnie rynku – zwraca uwagę Marek Poddany, wiceprezes PZFD, szef firmy deweloperskiej Sedno.

Banki nie chcą pilnować

Bolesław Meluch, ekspert Związku Banków Polskich, podkreśla, że tzw. ustawa deweloperska powoduje, iż bank miałby wziąć na siebie odpowiedzialność za sukces inwestycji prowadzonej przez firmę deweloperską.

– Banki nie chcą licencjonować deweloperów, bo nie są w stanie ich dogłębnie skontrolować. Banki nie są przecież od oceny budowy, nie mogą odpowiadać za postęp robót. Kto z banku miałby odpowiadać za nieudaną inwestycję dewelopera, gdyby był prowadzony rachunek powierniczy: inspektor nadzoru, który odbierał prace, osoba zatwierdzająca protokół, pani Krysia przelewająca pieniądze czy sam prezes banku? – pyta Bolesław Meluch.