Nowe mieszkanie – jak odebrać nowe mieszkanie

Czy procedura odbioru mieszkania powinna być opisana w umowie o budowę lokalu? Czy jest to zbędne?

Jan Wszołek

: Dotychczas procedura odbioru lokalu była zazwyczaj regulowana w umowach deweloperskich. Przepisy nie odnosiły się do tej kwestii, zatem uwzględnienie postanowień umownych w tym zakresie było powszechną praktyką.

Jak powinno wyglądać odbieranie mieszkania, gdy nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie?

Po 29 kwietnia 2012 r. będzie obowiązywać nowa regulacja dotycząca odbioru. Nadal jednak nie będzie to regulacja pełna. Ustawa częściowo odsyła do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi, ale nie precyzuje, o które przepisy chodzi: czy przepisy dotyczące umowy o dzieło, czy umowy sprzedaży. Tę kwestię najlepiej będzie doprecyzować w umowie.

Według nowej ustawy odbiór lokalu będzie czynnością dwustronną, w której uczestniczyć będą nabywca i deweloper. Poprzedzony będzie zawiadomieniem o zakończeniu budowy albo uzyskaniem przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Ze spotkania dotyczącego odbioru lokalu sporządzany będzie protokół. Należy pamiętać, że odbiór lokalu to jedynie stwierdzenie prawidłowości jego wykonania i nie jest on tożsamy z jego wydaniem w posiadanie. Ustawa reguluje jedynie odbiór lokalu, a jego wydanie nadal pozostawione jest do swobodnego uregulowania przez strony.

O ile mieszkanie może być większe lub mniejsze w rzeczywistości w poró- wnaniu z danymi o metrażu lokalu w umowie o budowę?

Kwestia ta stanowi od wielu lat przedmiot kontrowersji i nadal nie została uregulowana w ustawie. Dziś różnica w powierzchni gotowego lokalu, wynosząca maksymalnie do 1,5 proc. w stosunku do postanowień umowy, jest uznawana za zachowanie poziomu należytej staranności.

Kiedy zatem można wycofać się z umowy z powodu większej powierzchni niż w umowie?

Zgodnie ze stanowiskiem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w przypadku zmiany powierzchni lokalu wynoszącej 2 i więcej proc. nabywca powinien dysponować prawem do odstąpienia od umowy, jeżeli w wyniku zwiększenia powierzchni lokalu wzrośnie jego cena.

Należy również pamiętać, że w klauzulach dotyczących rozliczeń stron z tytułu różnic w powierzchni lokalu prawa i obowiązki stron powinny być ukształtowane na zasadzie równowagi kontraktowej: jeżeli nastąpi zwiększenie powierzchni, nabywca może być zobowiązany do dopłaty (z zastrzeżeniem prawa odstąpienia od umowy), ale jeżeli nastąpi zmniejszenie powierzchni, deweloper powinien być zobowiązany do obniżenia ceny.

Zdarzało się, że jeśli klient z deweloperem nie mogli ustalić dogodnego dla obu stron terminu odbioru lokalu, deweloper mówił, że lokal odbierze jednostronnie, uznając, że wad nie ma.

Czy to dozwolone?

Nie będzie możliwe dokonanie jednostronnego odbioru, nawet w wypadku niestawiennictwa nabywcy w celu odbioru. Klauzule dotyczące jednostronnego odbioru były już wcześniej kwestionowane przez UOKiK i znalazły się w rejestrze klauzul niedozwolonych.

Odbiór jest czynnością, w ramach której następuje potwierdzenie prawidłowości wykonania zobowiązania, i nie może mieć charakteru jednostronnego w szczególności w umowach zawieranych z konsumentem.

Deweloper powinien usunąć uznane wady w ciągu 30 dni od odbioru. Jeśli nie jest w stanie, winien wskazać inny termin

Kto powinien być obecny w czasie odbioru lokalu?

Powinien to być nabywca lub osoba przez niego umocowana, a także osoba reprezentująca dewelopera. Umocowanie osoby trzeciej do uczestnictwa w odbiorze nie wymaga szczególnej formy.

Nie ma również przeszkód, aby nabywcy towarzyszyły osoby przez niego upoważnione, na przykład posiadające wiedzę z zakresu budownictwa.

Co zrobić, jeśli nabywca lokalu ma uwagi dotyczące wykonania?

Z czynności odbioru sporządzany będzie protokół, w którym nabywca będzie mógł zgłosić istnienie wad. Na zgłoszenie wad deweloper powinien odpowiedzieć w terminie 14 dni, uznając zgłoszenie wad za zasadne lub odmawiając uznania wraz z podaniem przyczyn takiej decyzji.

Ile czasu deweloper ma na usunięcie usterek? Co robić, jeśli się z tego nie wywiąże?

Deweloper powinien usunąć uznane wady w ciągu 30 dni od odbioru. Jeżeli nie jest w stanie, winien wskazać inny odpowiedni termin. Pozostałe kwestie, a zatem niedochowanie kolejnego terminu, regulują przepisy ogólne kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. W wypadku niedochowania terminu nabywca będzie mógł się domagać usunięcia wad przed sądem lub odstąpić od umowy.

Bywało, że deweloper dawał klientowi telefon do wykonawcy i mówił: proszę z nim ustalić usunięcie usterek. Od wykonawcy trudno było wyegzekwować klientowi naprawy. Co zrobić w takiej sytuacji?

Należy pamiętać, że nabywca nie jest stroną umowy z wykonawcą, łączy go jedynie umowa z deweloperem, na podstawie której jedynie wobec dewelopera może domagać się usunięcia wad.

Wspomniane praktyki polegające na odmowie usunięcia wad i kierowaniu nabywcy bezpośrednio do wykonawcy nie znajdują uzasadnienia w obowiązujących przepisach.

Także klauzule umowne wyłączające odpowiedzialność dewelopera za wady i dokonujące przelewu roszczeń wobec wykonawcy na nabywcę mogą być uznane za klauzule zakazane.

Czy deweloper, który zawarł przedwstępną umowę sprzedaży na podstawie PN-70/B-02365, ale odda mieszkanie po wejściu w życie nowych przepisów, które nakładają obowiązek używania normy PN-ISO 9836: 1997 do pomiaru powierzchni mieszkania, będzie musiał przeliczyć powierzchnię mieszkania?

Kwestia pomiaru lokali jest regulowana w art. 39 nowej ustawy, zgodnie z którym jeżeli wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę został złożony przed dniem wejścia w życie ustawy, pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego i wielorodzinnego dokonuje się na zasadach dotychczasowych.

Dopiero w przypadku inwestycji, w których decyzję o pozwoleniu na budowę wydano po wejściu w życie nowej ustawy, stosowanie normy PN-ISO 9836: 1997 będzie obligatoryjne.

CV

Jan Wszołek,