Na jakie zmiany powinni być przygotowani od 2020 inwestorzy?

Na jakie zmiany powinni być przygotowani od 2020 roku inwestorzy budujący domy?

Ewa Kosmala

: Zgodnie z dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE od 2020 roku nowo oddawane budynki muszą się charakteryzować niemal zerowym zużyciem energii. Nowe wymogi w dużym stopniu wpłyną na budowę i projektowanie domów, nie znaczy to jednak, że będą dużo droższe.

Dobrze zaprojektowany i wykonany budynek z wykorzystaniem energooszczędnych rozwiązań może okazać się droższy o około 5 – 10 proc., ale w perspektywie kilku czy kilkunastu lat zacznie już na siebie zarabiać, szczególnie biorąc pod uwagę stale rosnące ceny energii.

Jakie będą konsekwencje nowych unijnych wytycznych?

Budowa w technologii niemal zeroenergetycznej będzie wymagała od inwestorów lepszego zaplanowania budowy i wytyczenia miejsca pod inwestycję z uwzględnieniem potrzeb na instalację urządzeń do pozyskiwania energii ze źródeł odnawialnych. Niedostosowanie się do nowych wymogów może pociągnąć za sobą sankcje. Sankcje te powinny zostać ustalone przez władze państwowe do 9 stycznia 2013 r.

Czy nowe przepisy będą dotyczyły tylko nowo stawianych budynków, czy także remontowanych lub modernizowanych?

Nowe wytyczne odnoszą się i do nowych budynków i ich modułów, i do budynków remontowanych. Pod pojęciem „moduł" mam na myśli sekcję, piętro lub mieszkanie w budynku zaprojektowane lub przerobione do odrębnego użycia.

Jeżeli chodzi o remonty, to dyrektywa dotyczy takich inwestycji, które obejmują 25 proc. powierzchni przegród zewnętrznych lub całkowity koszt renowacji przekracza 25 proc. wartości budynku i obejmuje modernizację przegród zewnętrznych. Ostateczne ustalenie, który z proponowanych zapisów wejdzie w życie, należy do władz krajowych.

Co oznacza w praktyce, że budynki będą musiały być zeroenergetyczne?

Wszelkie nowe przepisy dotyczą budynków niemal zeroenergetycznych, czyli takich, które są praktycznie samowystarczalne. Ich budowa jest jeszcze bardzo kosztowna, nie mówiąc już o domach, które produkują więcej energii, niż zużywają.

Budynki niemal zeroenergetyczne powinny zużywać tylko trochę więcej energii, niż są w stanie wygenerować. To „trochę" jest cały czas definiowane przez władze krajowe, gdyż Unia Europejska dostarczyła tylko wytyczne, według których rządy poszczególnych państw mają określić, ile kWh/mkw. na rok może zużywać taki budynek.

Ustalenie optymalnej różnicy między zużywaną a produkowaną energią powinno odzwierciedlać krajowe warunki klimatyczne i opierać się na uśrednionych wartościach rocznych. Np. przeciętny polski budynek zużywa między 120 a 160 kWh/mkw. na rok.

W budynku niemal zeroenergetycznym bardzo niskie zapotrzebowanie na energię powinno pochodzić ze źródeł energii odnawialnej, która generuje się w budynku lub jego bezpośrednim otoczeniu. Kluczowym elementem potrzebnym do budowy budynków niemal zeroenergetycznych jest stosowanie rozwiązań termoizolacyjnych, które minimalizują straty energii potrzebnej na ogrzanie lub ochłodzenie budynku.

O ile droższy w budowie – i tańszy w utrzymaniu – jest budynek zeroenergetyczny w porównaniu z takim samym, ale budowanym tradycyjnie?

Szacuje się, że budynek niemal zeroenergetyczny jest droższy o około kilkanaście procent. Dziś koszt budowy mkw. domu ocenia się na 4 – 5 tys. złotych. Budowa zgodnie z nowymi standardami sprawi, że wydatki te wzrosną o około 600 – 800 zł na mkw.

Jednak zwrot poniesionych kosztów powinien nastąpić w ciągu dziesięciu lat. Dobrze wykonany dom energooszczędny potrafi bowiem zredukować koszty zużycia energii o 80 proc. w porównaniu z budownictwem tradycyjnym.

Jak grubą warstwą trzeba ocieplić ścianę np. dziesięcioletniego domu z pustaków, aby taki dom oszczędzał energię?

Każda poprawa izolacyjności budynku powoduje, że następuje oszczędność energii. Zasadne w takiej sytuacji jest pytanie o poziom opłacalności takiej inwestycji oraz o okres zwrotu kosztów poniesionych na docieplenie. Tutaj sytuacja jest korzystniejsza dla budynków, które posiadają słabszą izolację, w porównaniu z tymi, które są wykonane z lepszych materiałów.

Im gorsze parametry istniejącej ściany (przegród budowlanych), tym zwrot kosztów na ocieplenie jest krótszy, a opłacalność inwestycji wyższa. Szacunkowo zwrot kosztów dla tego typu obiektów następuje w okresie dwóch – pięciu lat, a po tym okresie mamy tzw. czysty zysk, czyli same oszczędności.

O czym trzeba pamiętać, ocieplając dom, aby inwestycja miała sens?

O przeprowadzeniu prac kompleksowo, tzn. docieplając zarówno ściany, jak i dach czy poddasze, należałoby także poprawić jakość oraz sprawność instalacji grzewczej.

Można określić optymalny poziom izolacji ścian na 15 – 20 cm, a dachu czy poddasza na 25 – 30 cm. Przy zastosowaniu powyższych grubości izolacji uzyskamy minimum kilkudziesięcioprocentowy spadek kosztów ogrzewania budynku.

Zdaniem pośredników w obrocie nieruchomościami kupujący domy jeszcze nie przywiązują wagi do świadectwa energetycznego, podobnie jak kupujący mieszkania. Kiedy może się to w Polsce zmienić?

Świadectwo energetyczne jest obecnie obowiązkowym dokumentem, który powinien być wystawiany przy oddaniu do użytku domu lub mieszkania. Przepis ten dotyczy budynków nowych, sprzedawanych i wynajmowanych. Certyfikaty energetyczne w naszym kraju nie zostały poprawnie wdrożone, dlatego nabywcy i deweloperzy nie do końca są przekonani o ich zasadności. W Polsce w praktyce wystawia się certyfikaty tylko przy okazji oddawania budynków nowych, a i tak ich zgodność ze stanem faktycznym jest trudno weryfikowalna.

Nadzieję na zmianę tej tendencji daje recast 31/2010/UE do dyrektywy 91/2002/UE, który porządkuje wszelkie niejasności związane z certyfikacją. Dokładnie wykonana certyfikacja daje bardzo dużo korzyści, gdyż pozwala nabywcom na sprawdzenie, z jakich materiałów został wykonany budynek i jakie ma parametry techniczne.

Jest to szczególnie ważne, jeżeli chcemy określić, ile miesięcznie będzie nas kosztowało utrzymanie mieszkania. Może się okazać, że tanie i małe mieszkanie o kiepskiej charakterystyce energetycznej będzie większym obciążeniem finansowym niż mieszkanie droższe o większym metrażu, ale wykonane zgodnie z najnowszymi standardami.

EWA KOSMALA

, pełnomocnik zarządu i dyrektor techniczny w Knauf Insulation

? Absolwentka Wydziału Budownictwa na Politechnice Gliwickiej, na kierunku technologia i organizacja budowy, ze specjalizacją fizyka budowli.

? Audytor energetyczny CEM, członek wielu komitetów branżowych, w tym Polskiego Komitetu Normalizacyjnego (PKN).

Warto wiedzieć

? Najbardziej optymalnym ekonomicznie wariantem modernizacji jest docieplenie budynku (ściana, dach, poddasze).