Jak można się było spodziewać, w II kwartale doszło do załamania sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Jak jednak wynika z analiz firmy JLL, o ile w kwietniu rynek został faktycznie sparaliżowany przez wywołany pandemią strach i utrudnienia spowodowane lockdownem, to czerwiec wypadł już dobrze.

– Choć trudno dziś, czy nawet w perspektywie najbliższych dwóch kwartałów, mówić o powrocie do przedcovidowego tempa sprzedaży, to wynik osiągnięty w II kwartale bliższy jest bardziej optymistycznym scenariuszom, jakie zakładaliśmy dla branży – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Stawanie na nogi

W II kwartale w sześciu głównych aglomeracjach (Warszawa, Trójmiasto, Kraków, Wrocław, Poznań i Łódź) deweloperzy sprzedali netto (nowe umowy minus rezygnacje) 6,9 tys. mieszkań, czyli o 54 proc. mniej niż rok wcześniej. To też o ok. 60 proc. mniej niż wynosiła przeciętna kwartalna sprzedaż w latach 2017–2019. Dodajmy, że jako sprzedaż JLL uwzględnia zarówno umowy przedwstępne i deweloperskie, jak i łatwe do zerwania rezerwacyjne.

– Sytuacja w II kwartale wyglądała tak, że kwiecień był dla branży miesiącem straconym, sprzedaży praktycznie nie było, za to były zwroty lokali – mówi Kuniewicz. – Na lockdown deweloperzy zareagowali elastycznie, wprowadzając m.in. możliwość zdalnego zawierania umów rezerwacyjnych. Wraz z łagodzeniem ograniczeń i odmrażaniem gospodarki sytuacja poprawiała się skokowo. Szacujemy, że około 60 proc. kwartalnej sprzedaży zrealizowało się w czerwcu – podkreśla.

Kupujący starali się minimalizować ryzyko, dlatego z oferty znikały głównie mieszkania gotowe (choć w katalogach deweloperów jest ich zazwyczaj niewiele) i z nieodległym terminem oddania. Duże obawy w kontekście pandemii były związane z ryzykiem powrotu puli mieszkań na rynek – zwłaszcza że I kw. br. przyniósł drugą w historii wielkość sprzedaży – przy rosnących cenach.

Według szacunków JLL rezygnacje w II kwartale „pożarły" ok. 25 proc. sprzedaży brutto – to przede wszystkim anulowane umowy rezerwacyjne. Najgorzej było w Krakowie, gdzie rezygnacje stanowiły równowartość 51 proc. sprzedaży brutto. W Warszawie i we Wrocławiu było to odpowiednio 23 i 21 proc. Zdaniem ekspertów, można przypuszczać, że w Krakowie – przed pandemią mieście chętnie odwiedzanym przez międzynarodowych turystów – z zakupów rezygnowały osoby nastawione na najem krótkoterminowy.

Kuniewicz zaznacza, że w latach 2013–2019 rezygnacje przeciętnie zmniejszały sprzedaż brutto o 2–4 proc., a w kryzysie w 2008 r. było to 19 proc.

Eksperci JLL podawali wcześniej, że w pierwszej połowie II kwartału w Warszawie były dzielnice z ujemną sprzedażą netto (czyli więcej umów anulowano niż podpisano nowych), ale ostatecznie w skali całego kwartału takie zjawisko nigdzie nie wystąpiło.

Gra popytu i podaży

Co będzie dalej? Będzie to pochodną popytu i podaży. Eksperci JLL zwracają uwagę na to, że doszło do dużego spadku, ale nie załamania aktywności inwestycyjnej deweloperów. Do oferty na sześciu rynkach weszło 10,5 tys. lokali, o 30 proc. mniej niż średnio w kwartale w ostatnich trzech latach. Tym samym na koniec czerwca oferta liczyła 48,9 tys. mieszkań – zatem utrzymuje się na obserwowanym od kilku lat poziomie plus minus 50 tys.

Co do źródeł popytu, to trudno oczekiwać odbudowy zapotrzebowania na lokale na wynajem krótkoterminowy. Obostrzenia w ruchu turystycznym mogą bowiem potrwać nie kwartały, ale całe lata. Mieszkaniami mogą być zainteresowane osoby chcące ulokować oszczędności i zachować ich wartość w epoce ultraniskich stóp.

Na popyt wpłynie też polityka banków. – Nie ma zaskoczenia, że banki zaostrzyły kryteria przyznawania hipotek, ich reakcja jest jednak spokojniejsza niż w poprzednim kryzysie. Banki będą się dostosowywać do tego, co będzie się działo w gospodarce – mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. – Chyba najbardziej wszyscy liczą na osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby, z wykorzystaniem gotówki. Pytanie jednak, czy zainteresowanie nie przesunie się na domy jednorodzinne i jaką konkurencją dla deweloperów będzie rynek wtórny, na którym mogą się znaleźć niestare mieszkania kupowane na wynajem, których właściciele nie są usatysfakcjonowani.

Kirejczyk zaznacza, że inaczej niż w poprzednim kryzysie są fundusze zainteresowane kupowaniem mieszkań na wynajem instytucjonalny, które mogą zbierać z rynku ewentualną nadwyżkę podaży nad popytem. – Generalnie wydaje się, że nowa podaż i popyt będą w dalszym ciągu w równowadze. Jeśli się tak stanie, deweloperzy mogą osiągnąć swój cel, a więc bronić cen – mówi Kirejczyk.

Ceny nie chcą spadać

Jeśli chodzi o ceny lokali w ofercie, średnia dla sześciu rynków urosła do 9 tys. zł za mkw., to o 11,2 proc. więcej niż w II kwartale 2019 r. i o 1 proc. więcej kwartał do kwartału. Po Warszawie i Trójmieście Kraków stał się aglomeracją ze średnią pięciocyfrową ceną za mkw.

– Choć spadki cen mieszkań były wymieniane jako jeden z nieuniknionych efektów pandemii, nabywcy wciąż nie mogą mieć powodów do zadowolenia – mówi Kuniewicz. – Dopóki sprzedaż i wprowadzenia nie ustabilizują się na określonym poziomie utrzymującym się przez dwa, trzy kwartały trudno będzie jednoznacznie oceniać trendy związane z cenami. Bardzo niskie wolumeny – zarówno transakcji jak i nowych wprowadzeń – sprawiają, że średnie ceny podlegają dużym wahaniom i nie oddają rzeczywistego obrazu rynku. W dodatku nastroje konsumentów w czerwcu i lipcu są nad wyraz optymistyczne, a jesień i zima mogą przynieść nieznaczne ochłodzenie – wskazuje.

Zdaniem ekspertki do bardziej radykalnej zmiany polityki cenowej mogłaby przekonać deweloperów duża dysproporcja między skalą popytu i podaży lub jednoznacznie negatywna informacja o istotnych zmianach w otoczeniu rynkowym – a z tym na razie nie mamy do czynienia.