Co stanie się, gdy deweloper upadnie

Niektóre z firm deweloperskich mogą mieć kłopoty z płynnością finansową, jeśli nie sprzedadzą wystarczającej liczby mieszkań do końca roku. W jakiej sytuacji znajdzie się nabywca mieszkania, gdy deweloper ogłosi upadłość? Jak nowa ustawa deweloperska zmienia sytuację dewelopera i klientów?

Paweł Kuglarz: Obowiązujące do 29 kwietnia tego roku przepisy prawa upadłościowego nie przewidywały szczególnej regulacji dotyczącej deweloperów. Gdy dochodziło do ogłoszenia upadłości likwidacyjnej, syndyk sprzedawał majątek upadłego. Pozycja konsumentów dotychczas była dość słaba, ponieważ ich roszczenia zaspokajane były dopiero w czwartej kategorii wraz z innymi wierzycielami, takimi jak przedsiębiorstwa budowlane i dostawcy materiałów budowlanych.

W praktyce oznaczało to, że nie otrzymywali oni ani prawa własności nieruchomości, ani nie odzyskiwali wpłaconej zaliczki. Z drugiej strony, gdy umowa miała formę aktu notarialnego, co było raczej rzadkością, a roszczenie zostało wpisane do księgi wieczystej, pozycja indywidualnego inwestora była silniejsza.

Nową regulację upadłościową stanowią przepisy zawarte w części trzeciej prawa upadłościowego i naprawczego. Wynika z nich, że w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera środki zgromadzone na rachunku powierniczym, nieruchomość wraz ze znajdującą się na nich budową oraz ewentualne dopłaty stanowić będą tzw. osobne masy upadłości, służące zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców. W konsekwencji będzie tyle mas upadłości, ile deweloper miał inwestycji.

O czym mogą decydować niedoszli właściciele mieszkań w takiej sytuacji?

Będą mieli wpływ na przebieg postępowania upadłościowego. Otrzymają taką możliwość jako uczestnicy zgromadzenia nabywców, które ma być obowiązkowo zwołane, i to dla każdej osobnej masy upadłości.

Jeszcze raz podkreślam, że zgromadzeń może być kilka przy upadłości jednego dewelopera. Takie zgromadzenie może uchwalić zaspokojenie ze środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych albo kontynuację inwestycji przez syndyka lub zarządcę wraz z koniecznymi dopłatami dla dokończenia prac. Możliwe będzie też zawarcie układu likwidacyjnego.

Dla ważności takiej uchwały wymagana jest obecność przynajmniej połowy nabywców posiadających minimum trzy czwarte ogólnej sumy w danej inwestycji.

A jeśli nabywcy będą chcieli dokończyć budowę?

Syndyk lub zarządca będzie zobowiązany kontynuować przedsięwzięcie dewelopera, jeśli zgromadzenie nabywców tak postanowi. Wówczas po zakończeniu inwestycji syndyk ma obowiązek przenieść na nabywców w terminie 30 dni własność lokalu, a pozostałe kwoty, np. pochodzące ze sprzedaży lokali użytkowych, wejdą do tzw. ogólnej masy upadłości i będą służyły zaspokojeniu pozostałych wierzycieli.

A gdy nabywcy nie zajmą wspólnego stanowiska?

Przepisy nie przesądzają tej kwestii, jednak uwzględniając ratio legis, to jeżeli zgromadzenie nie podejmie żadnej uchwały – czy to z powodu braku quorum, czy braku wymaganej większości – to majątek stanowiący odrębną masę upadłości syndyk zlikwiduje i zaspokoi w pierwszej kolejności nabywców, a następnie pozostałych wierzycieli, gdy nie ma wierzycieli hipotecznych.

Co się stanie – w przypadku upadłości dewelopera – z hipotekami ustanowionymi na rzecz banków? Banki są tu uprzywilejowane?

Kwestia statusu prawnego roszczeń wierzycieli rzeczowych, w kontekście uprzywilejowania nabywców w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, budzi wiele kontrowersji. Niektórzy próbowali straszyć banki, że ich hipoteki nie będą realizowane. Opierali się na wykładni literalnej, w myśl której osobna masa upadłości „służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem".

Powstawało pytanie: czy to pierwszeństwo oznacza zaspokojenie nabywców przed innymi wierzycielami, np. Skarbem Państwa, w stosunku do tej masy upadłości, czy też wyprzedza inne uprawnienia wynikające z ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości jak hipoteka?

Zgodnie z art. 23 ust. 2  ustawy deweloperskiej w księdze wieczystej ujawnia się roszczenie nabywcy z umowy deweloperskiej o wybudowanie, wyodrębnienie i przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego. Często dochodzić może do sytuacji, gdy w skład osobnej masy upadłości mogą wchodzić nieruchomości obciążone hipoteką, a ponadto na tej nieruchomości będą ujawnione roszczenia nabywców wynikające z umowy deweloperskiej.

Co się stanie w takiej sytuacji?

Zasadne wydaje się odwołanie się do projektu wniesionego do Sejmu (druk sejmowy 4349). Regulacja upadłości deweloperów miała być integralną i oryginalną częścią ustawy deweloperskiej, a nie miała zostać włączona do ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze. Art. 30 projektu przewidywał wprost, że prawa wierzycieli rzeczowych pozostają nienaruszone. Oznacza to, iż w intencji projektodawców zasada „pierwszej kolejności zaspokojenia nabywców" nie może prowadzić do pozbawienia wierzycieli rzeczowych możliwości zaspokojenia w ramach prawa odrębności. W ostatecznym kształcie ustawy regulacja upadłości deweloperskiej została włączona do prawa upadłościowego i naprawczego w ramach postępowań odrębnych. Tym samym stosuje się do niej reguły prawa upadłościowego.

Co to oznacza?

Że pierwszeństwo zaspokojenia nie prowadzi automatycznie do wyprzedzenia przez nabywców – w kolejności zaspokojenia – wierzycieli hipotecznych, jakimi są banki.

Jaka będzie zatem kolejność zaspokojenia, gdy w księdze wieczystej będą wpisane i roszczenia nabywców, i hipoteki banków?

W związku z brakiem przepisu chroniącego wierzycieli rzeczowych najbardziej stosownym wydaje się być przyjęcie reguły: kto pierwszy, ten lepszy. W takim przypadku wierzyciel rzeczowy zostaje zaspokojony przed nabywcami, jeżeli wniosek o wpis hipoteki został złożony przed wnioskami o wpis roszczenia nabywców wynikających z umowy deweloperskiej.

Gdyby natomiast wniosek o wpis roszczenia był złożony przed wnioskiem o wpis hipoteki, wówczas nabywca zostanie zaspokojony faktycznie w pierwszej kolejności. Jest to kolejna wątpliwość, która powinna być rozstrzygnięta przez ustawodawcę. Przygotowywana przez zespół ekspertów Ministerstwa Sprawiedliwości rekomendacja zmian prawa upadłościowego i naprawczego, zaproponuje jak znowelizować te przepisy.

Paweł Kuglarz

– partner w kancelarii Beiten Burkhardt P. Daszkowski. Członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego. Współautor komentarza do „Upadłości deweloperskiej..." oraz komentarza do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Członek zespołu ds. rekomendacji zmian prawa upadłościowego i naprawczego przy ministrze sprawiedliwości. Kierownik Szkoły Prawa Austriackiego na Uniwersytecie Jagiellońskim.

Warto wiedzieć

Jakie przepisy należy stosować, gdy do ogłoszenia upadłości dewelopera dojdzie po 29 kwietnia br., ale firma rozpoczęła sprzedaż mieszkań, gdy ustawa deweloperska nie obowiązywała?

? Nie ma przepisów przejściowych, które powinny jednoznacznie przesądzić tę kwestię. Pojawiły się więc skrajne interpretacje: albo aby nie stosować przepisów o upadłości deweloperów do tych, którzy rozpoczęli sprzedaż przed 29 kwietnia 2012 r., albo aby stosować nawet do deweloperów, których upadłość została ogłoszona przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej.