Na czym polega odwrócona hipoteka?

Na czym polega odwrócona hipoteka?

Katarzyna Barańska

: Dziś na rynku panuje pewien zamęt pojęciowy w zakresie rozwiązań, które mogłyby stanowić dodatkowe zabezpieczenie finansowe osób w podeszłym wieku, dlatego konieczne jest rozróżnienie dwóch podstawowych jego rodzajów – modelu kredytowego i modelu sprzedażowego. Żaden z nich nie jest obecnie uregulowany specjalną ustawą.

Ten pierwszy model, zwany popularnie odwróconą hipoteką, to po prostu specyficzny rodzaj kredytu hipotecznego, którego może udzielić nam bank.

Odwrócona, bo inaczej niż przy zaciąganiu „zwykłego" kredytu hipotecznego, w tym wypadku to nie klient bankowi, ale bank klientowi wypłaca określone świadczenie podobne do raty kredytowej. W każdym przypadku wysokość wypłat będzie uzależniona od wieku klienta i wartości nieruchomości, np. mieszkania, którego jest właścicielem. Przy odwróconej hipotece klient do czasu wypłaty całości kredytu lub swojej śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości.

Tym, którzy nie są w bardzo trudnej sytuacji finansowej, radzę poczekać na przyjęcie ustawy o odwróconej hipotece

Drugi model – sprzedażowy – funkcjonuje obecnie w Polsce w formie tzw. dożywotniej renty. Tu inaczej niż przy hipotece odwróconej, aby otrzymać jakiekolwiek świadczenie, klient najpierw musi przenieść własność nieruchomości na przedsiębiorcę, który następnie ustanawia na jego rzecz prawo pozwalające mu mieszkać w swoim mieszkaniu czy domu do końca życia. Takie prawo z reguły ustanawiane jest w formie dożywocia lub służebności osobistej mieszkania, czyli na zasadach uregulowanych w kodeksie cywilnym.

Czym różnią się oferty firm działających na rynku i proponujących rentę w zamian za przekazane mieszkania od rozwiązań proponowanych ustawowo?

Ustawodawca planuje przyjąć przepisy regulujące zarówno kwestie odwróconej hipoteki, jak i dożywotniej renty, choć na razie poznaliśmy jedynie wstępne założenia ustawy dotyczące tego pierwszego i co do zasady bezpieczniejszego dla klientów rozwiązania.

Ogólnie rzecz ujmując, proponuje się, aby oba produkty mogły być oferowane wyłącznie przez instytucje finansowe podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Rozwiązania idące w kierunku odwróconej hipoteki wymagają jednak jeszcze dodatkowych regulacji, dotyczących zasad przenoszenia własności nieruchomości na takie instytucje po śmierci klienta. Prace nad przepisami trwają już co najmniej kilka lat, ale tak naprawdę żadne konkretne działania legislacyjne nie zostały podjęte i trudno w związku z tym porównywać obecnie proponowane oferty z tym, co będzie. Brak szczególnych rozwiązań powoduje, że dziś w zasadzie nie ma na polskim rynku ofert w modelu kredytowym. Na rynku mnożą się za to oferty dożywotnich rent, które kuszą seniorów rozlicznymi pakietami, np. ubezpieczenia, zdrowotnymi, drobnych napraw etc. Ich koszt oczywiście jest odliczany od renty. Jak widać, w tym zakresie panuje zupełna, powiedzmy to sobie, dowolność.

Czy bezpiecznie jest korzystać z usług firm oferujących renty w zamian za prawo własności lokalu? Jakie pułapki kryją się w zawieranych dziś umowach? UOKiK kwestionował niektóre zapisy.

Niestety, na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Trudno na razie mówić o dobrych praktykach rynkowych lub szczególnych przepisach, które zapewniałyby ochronę osób starszych, tym bardziej że firmy oferujące renty nie podlegają obecnie żadnemu, specjalnemu nadzorowi KNF, np. w zakresie swojej wypłacalności.

Dlatego też ofertę każdego przedsiębiorcy polecam najpierw dokładnie przeczytać i zastanowić się nad jej konsekwencjami, ponieważ gdy zaufamy naciągaczom, może być trudno wszystko poodkręcać. Zresztą propozycje kilku firm zostały już zakwestionowane przez UOKiK, jako naruszające prawa konsumentów, w szczególności te dotyczące zrzekania się przez klientów prawa do korzystania z mieszkania (co jest niedopuszczalne nawet za wynagrodzeniem) czy zapisy dotyczące jednostronnego karania klientów. Jeżeli zatem takie lub podobne zapisy znajdziemy w proponowanych nam ofertach, lepiej od razu wyrzucić je do kosza, a sprawę zgłosić do UOKiK.

Tym, którzy nie są w bardzo trudnej sytuacji finansowej, radzę poczekać na przyjęcie ustawy, która, miejmy nadzieję, w dostateczny sposób będzie chronić ich interesy. Pamiętajmy, że obecnie, jeżeli przedsiębiorca, który przejął naszą nieruchomość za dożywotną rentę, popadnie w tarapaty finansowe i przestanie wypłacać nam tę rentę, to nieruchomość nie stanie się znowu naszą własnością.

Jak właściciel mieszkania może zdobyć pewność dożywotniego użytkowania nieruchomości oraz otrzymywania dodatkowej renty? Jak ma zapisać swoje prawa?

Gdy jesteśmy w bardzo trudnej sytuacji finansowej i decydujemy się na rentę dożywotnią, proponuję dopilnować, aby przeniesienie własności nieruchomości oraz ustanowienie prawa dożywocia (albo służebności mieszkania) nastąpiły w tym samym czasie, najlepiej w jednej umowie. Konieczne jest także jego ujawnienie w księdze wieczystej. Wypłata świadczenia nie powinna być ograniczona w czasie, np. tylko przez 10–15 lat, ale powinna przysługiwać do końca życia.

W przypadku renty dożywotniej najlepszym rozwiązaniem byłoby ustanowienie hipoteki na nieruchomości, której własność przenosimy na przedsiębiorcę. Taka hipoteka ustanawiana na rzecz seniora zabezpieczałaby jego ewentualne roszczenia na wypadek, gdyby dany przedsiębiorca popadł w problemy finansowe i przestał wypłacać mu świadczenie.