Puste powierzchnie biurowe

W wielu polskich miastach – ze stolicą na czele – rośnie liczba pustych biur. Sporo wolnej powierzchni znajdziemy w obiektach oddawanych do użytku w ciągu ostatnich dwóch lat. – W 2013 roku w wielu miastach prawdopodobnie będzie się pojawiać coraz więcej pustostanów. Ale na przykład w Krakowie ze względu na spodziewaną lukę podażową wskaźnik wolnej powierzchni albo się nie zmieni, albo zacznie spadać – prognozuje Agnieszka Sosnowska, analityk z Jones Lang LaSalle.

Biuro w centrum

W stolicy oddano w tym roku ok. 200 tys. mkw. nowych biur. Najwięcej w tzw. centralnym obszarze biznesu, czyli w ścisłym centrum (43,8 tys. mkw.). W stołecznych Włochach powstało 37,1 tys. mkw., a w Wilanowie – ok. 29,6 tys. mkw. – Także Służewiec Przemysłowy znacznie powiększył swoją ofertę – o blisko 29,5 tys. mkw. – podają przedstawiciele Cushman & Wakefield.

Mimo że popyt jest wysoki, bo najemcy w tym roku wynajęli w stolicy ponad 570 tys. mkw. biur (nowe umowy i odnowienia kontraktów), ciągle ponad 300 tys. mkw. biur świeci pustkami, a odsetek pustostanów już dawno przekroczył 8 proc. i ciągle rośnie. – Najwięcej pustej powierzchni jest na Ursynowie (prawie 14 proc.) oraz Pradze-Północ i Pradze-Południe – ok. 12,7 proc. Choć sporo niewynajętych lokali znajduje się w starszych budynkach o niskim standardzie, ze słabym dostępem do transportu miejskiego czy z dala od głównych arterii, nie brak i niewynajętych nowoczesnych obiektów. Nowe biurowce stoją częściowo puste, gdyż są za drogie dla najemców albo też są nieefektywnie rozplanowane czy niezbyt atrakcyjnie ulokowane – tłumaczy Mikołaj Kowalski-Barysznikow z Cushman & Wakefield.

W przyszłym roku Warszawa zwiększy się o kolejne 314 tys. mkw. – Liczba pustostanów prawdopodobnie się zwiększy – prognozuje Mikołaj Kowalski-Barysznikow.

Nowa podaż

– Choć obniżono dla Polski prognozy wzrostu PKB na przyszły rok, to jednak popyt na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych, szczególnie z sektora BPO/SSC/IT, jest nadal silny, co w ostatnich dniach udowodnił chociażby rosyjski Luxoft oferujący usługi IT, który otworzy w Polsce drugie centrum – we Wrocławiu – zauważa Wioleta Wojtczak, starszy konsultant w Savills Polska.

Mimo to w miastach regionalnych, według szacunków firmy Savills Polska, na najemców czeka niecałe 200 tys. mkw. wolnych biur, z czego ponad 57 tys., czyli ok. 30 proc. jest w budynkach oddanych do użytkowania w 2012 i 2011 r., a ponad 44 tys. mkw. to powierzchnia w obiektach starszych, powstałych przed 2002 r.

Najwięcej pustostanów jest dziś w Łodzi, Szczecinie, Poznaniu i Trójmieście. – Dla najemców to korzystna sytuacja, ponieważ mogą wybierać wśród wielu atrakcyjnych ofert. A deweloperzy, aby zachęcić najemców, oferują atrakcyjne stawki czynszu, szczególnie przy umowach typu pre-let – twierdzi Agnieszka Sosnowska.

We wszystkich biurowych miastach regionalnych w tym roku wynajęto lub odnowiono stare umowy, w sumie na ok. 280 tys. mkw. – Największy popyt był widoczny w Krakowie, Wrocławiu oraz Trójmieście – mówi Wioleta Wojtczak.

Jednak zwiększony popyt nie wszędzie obniżył wskaźnik pustostanów. Do jego spadku doszło w Krakowie, gdzie było niewiele wolnej powierzchni, oraz w Katowicach i Łodzi. W Katowicach, po trudnych latach 2009 i 2010, kiedy popyt był bardzo słaby, a wiele biur świeciło pustkami, deweloperzy zdecydowali się poczekać z nowymi inwestycjami. W efekcie na rynek trafiło niewiele nowej powierzchni, która szybko została wchłonięta. Podobnie było w Łodzi. – Głównym czynnikiem ograniczającym łódzką podaż był rekordowo wysoki odsetek pustostanów, zniechęcający większość deweloperów do nowych inwestycji. Natomiast zainteresowanie biurami w Łodzi od dwóch lat jest całkiem niezłe – zauważa Krzysztof Misiak z Cushman & Wakefield.

W Poznaniu liczba pustostanów się nie zmieniła, a w pozostałych polskich miastach regionalnych wzrosła, ze względu na nową podaż projektów deweloperskich, które w momencie oddania do użytku nie były w pełni wynajęte. Jak zauważa Krzysztof Misiak, zdarza się też, że pojedyncze instytucje podejmują decyzję o konsolidacji działalności w jednej lokalizacji, pozostawiając po przeprowadzce puste budynki, których ponowny wynajem trwa 6–18 miesięcy.

Przyszły rok również i dla rynków regionalnych nie będzie zbyt łaskawy. Analitycy spodziewają się w wielu miastach niewielkiego wzrostu wskaźników pustostanów.

Niższe czynsze

Nowe projekty powstają dziś przede wszystkim w Warszawie, Krakowie oraz we Wrocławiu. Jak podają przedstawiciele Jones Lang La Salle, we Wrocławiu jest 127,7 tys. mkw. w budowie, a w Krakowie tylko w IV kw. 2012 r. deweloperzy rozpoczęli realizację pięciu nowych projektów, które zwiększą podaż w stolicy Małopolski o blisko 55,5 tys. mkw.

– Deweloperzy ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji, przeprowadzając wcześniej odpowiednie i szczegółowe analizy. A część projektów rusza dopiero wtedy, gdy na co najmniej połowę powierzchni deweloper pozyska najemców, co zresztą jest warunkiem udzielenia kredytu w wielu instytucjach finansujących budowę nieruchomości – tłumaczy Wioleta Wojtczak. Tam, gdzie współczynnik wolnej powierzchni jest wysoki, w nowe projekty nikt  dziś nie wchodzi. – Deweloperzy w takiej sytuacji albo poszukają bardziej konkurencyjnej lokalizacji, albo po prostu wstrzymają się z rozpoczęciem inwestycji, czekając na bardziej sprzyjającą koniunkturę na rynku – twierdzi Mikołaj Kowalski-Barysznikow.

Wysoki poziom pustostanów z reguły wpływa na obniżenie stawek czynszowych. Najemcy mogą więc w wielu lokalizacjach w przyszłym roku liczyć na tańsze oferty. Wiele jednak, jak tłumaczy Mikołaj Kowalski-Barysznikow, zależy od strategii wynajmującego – Zdarzają się skrajne przypadki, kiedy budynek pozostaje w pełni niewynajęty przez miesiące, a nawet lata, a właściciel nie obniża czynszu – mówi Kowalski-Barysznikow. Dodaje, że najczęściej jednak wynajmujący są skłonni na duże finansowe ustępstwa, jeśli ich budynek zaczyna pustoszeć.

– Niewynajęty biurowiec generuje koszty wynikające z konieczności jego utrzymania oraz podatków od nieruchomości, które musi opłacić właściciel. Właściciele budynków, w których znaczna część powierzchni pozostaje wolna, są bardziej zdeterminowani, co może doprowadzić do obniżenia stawek czynszów – tłumaczy Wioleta Wojtczak.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, d.kaczynska@rp.pl

Opinia:

Andrzej Brochocki, współwłaściciel Kancelarii Brochocki