Osoby, które wykupiły mieszkania w spółdzielni, czasami chcą się z nią rozstać. Wolą, by ich budynkiem zarządzała wspólnota mieszkaniowa.

W praktyce jednak taki „rozwód" nie jest prosty. Bywa też bardzo kosztowny i nie przez wszystkich akceptowany. I niestety bardzo często trwa latami.

Bolesne rozstanie

Przekonali się o tym właściciele jednego z bloków. Postanowili, że chcą utworzyć wspólnotę mieszkaniową. Wypowiedzieli spółdzielni zarząd nieruchomością wspólną oraz wybrali własny na podstawie ustawy o własności lokali. Wezwali również władze spółdzielni do przekazania nieruchomości z niezbędną dokumentacją techniczną, eksploatacyjną oraz finansową. Spółdzielnia nie chciała tego zrobić.

Ale prawdziwym zarzewiem konfliktu okazały się środki zgromadzone na funduszu remontowym. Nowo powstała wspólnota zażądała ich zwrotu. Usłyszała, że ich nie dostanie.

Władze spółdzielni tłumaczyły, że nie prowadzą indywidualnych rachunków funduszu remontowego dla poszczególnych bloków. Środki są wpłacane na wspólne dla wszystkich nieruchomości konto. Poza tym w ostatnich latach przeprowadzała remonty w budynku wspólnoty oraz okresowe kontrole, a to kosztuje. Właścicielom lokali nie przysługuje więc roszczenie o zwrot środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła więc do sądu rejonowego. I wygrała. Sąd uznał, że pieniądze się jej należą. Powołał się przy tym na art. 24 ze zn. 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako: usm). Mówi on, że większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Natomiast z ust. 3 tego samego artykułu wynika, że z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji oraz rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego według stanu na dzień ustania członkostwa.

Sąd rejonowy uznał, że z tych przepisów jednoznacznie wynika, że spółdzielnia ma obowiązek rozliczyć się z właścicielami ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, przy czym obowiązek ten nie zależy od tego, czy spółdzielnia, sprawując zarząd, wykonywała jakiekolwiek remonty, a jeżeli tak, to z jakich powodów je przeprowadziła.

Spółdzielnia uznała wyrok za niesprawiedliwy. Odwołała się do Sądu Okręgowego w Olsztynie. Twierdziła, że uprawnienie wynikające z art. 24 ze zn. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przysługuje wyłącznie tym właścicielom lokali, których członkostwo ustało po 9 września 2017 r., czyli wejściu w życie noweli usm wprowadzającej ten przepis. A w tym wypadku tak nie było. Podważała też ważność oraz skuteczność cesji roszczeń do środków z funduszu remontowego.

Sąd okręgowy powództwo spółdzielni jednak oddalił. W jego ocenie wyrok zapadł na podstawie prawidłowo poczynionych ustaleń faktycznych. Zdaniem sądu zarzut, że do wspólnoty nie ma zastosowania przepis dający jej prawo do środków z funduszu jest nietrafiony. Uchwała w sprawie powołania wspólnoty została podjęta po wejściu w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego w sprawie K 60/13/. Bardzo ważnego w tym wypadku. To na jego podstawie doszło do przygotowania przepisów dotyczących funduszu remontowego.

Grzegorz Abramek, radca prawny i wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie, nie ma wątpliwości: – Sąd nie mógł orzec inaczej – stwierdza. – Świadczenie z tytułu środków zgromadzonych na funduszu remontowym należało się właścicielom. Tak mówią przepisy. Nie ma przy tym znaczenia, czy spółdzielnia kilka lat temu wyremontowała blok wspólnoty albo czy ma z czego oddać. Może utracić płynność finansową, ale środki oddać musi – dodaje.

– Moje wątpliwości budzi natomiast cesja praw do środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Jest to roszczenie o charakterze finansowym, nie jest związane z zarządem nieruchomością wspólną. Dlatego być może sąd powinien odrzucić pozew z tego tytułu – wskazuje mec. Grzegorz Abramek.

Spory o pieniądze

Dlaczego właściciele decydują się na „rozwód" ze spółdzielnią? – Najczęściej chodzi o konflikty natury czysto ludzkiej. Mieszkańcy jednego bloku nie chcą, by ci z drugiego korzystali z ich infrastruktury, np. parkingu, drogi, ławek czy placu zabaw. Bardzo rzadko zdarza się, że powodem jest zła jakość zarządzania – mówi Grzegorz Abramek.

I przyznaje, że część wspólnot mieszkaniowych powstaje w sposób pokojowy. Ale nie jest to regułą. – Wiele rozstań ma swój finał w sądzie. Główne powody sporów są dwa: spółdzielnia nie akceptuje faktu powstania wspólnoty, a właścicielom nie podobają się rozliczenia finansowe. Zazwyczaj uważają, że należy się im więcej – dodaje mec. Abramek.

Szymon Rosiak, prezes Legionowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, przyznaje, że nie miał przypadku, by ze spółdzielni chciał się wydzielić blok na starym osiedlu.

– W innych spółdzielniach to się jednak zdarza. Moim zdaniem dużym problemem jest fundusz remontowy – mówi Szymon Rosiak.

– Jeżeli z ewidencji przychodów i kosztów danego budynku prowadzonej dla danej nieruchomości wynika, że jest nadwyżka środków, to powinny być zwrócone wspólnocie. Ale jeżeli nie ma nic, ponieważ spółdzielnia przeprowadziła remont nieruchomości, wspólnota nie powinna dostać żadnych środków, nierzadko winna wręcz zwrócić nakłady poniesione na nieruchomość przez spółdzielnię, skoro decyduje się z niej wyjść – uważa prezes.

Czyja jest droga

Pieniądze to nie wszystko. Zdarza się też, że blok, który chce się usamodzielnić, znajduje się w samym centrum osiedla spółdzielczego. Gdy je projektowano nikt nie przypuszczał, że będzie tam funkcjonować wspólnota mieszkaniowa. Bloki mają więc wspólne drogi dojazdowe, chodniki, śmietniki, place zabaw. Fizyczny podział nie jest możliwy. Bywa też, że po wydzieleniu się wspólnoty spółdzielnia traci główną drogę dojazdową do osiedla.

– A za cudze, czy się chce, czy nie, trzeba płacić. Zgodnie bowiem z kodeksem cywilnym, jeżeli korzysta się z cudzej infrastruktury, także spółdzielczej, należne jest wynagrodzenie – zwraca uwagę Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w Kancelarii Prawnej Wardyński i Wspólnicy. – Wiele osób zwyczajnie o tym nie wie lub po prostu nie chce wiedzieć. Dla obu stron najlepszym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności przechodu i przejazdu.

– Jeżeli strony nie zdołają dojść do porozumienia, to pozostaje niestety sąd. Ostateczna decyzja w tej sprawie będzie należeć do niego – tłumaczy mec. Jacyno.

Coraz częściej więc spółdzielnie domagają się od właścicieli lokali zapłaty za korzystanie z jej drogi, chodnika czy placu zabaw.