Ile zarobisz na apartamencie

Od kilku lat apart- i condohotele powstają nie tylko nad morzem, ale też w górach i na Mazurach. – Inwestycje z systemu condo to dziś w Polsce głównie pokoje lub większe apartamenty o metrażach około 35–50 mkw. w budynkach typowo hotelowych, z pełnym zapleczem, jakie gwarantuje cztero- czy pięciogwiazdkowy hotel, czyli z recepcją, restauracją, room serwisem, zapleczem konferencyjnym i rozrywkowym. Natomiast inwestycje typu aparthotel to lokale z pokojami i kuchnią w budynkach o mniej rozbudowanej infrastrukturze – wyjaśnia Grzegorz Kosiura, dyrektor zarządzający portalu InwestycjewKurortach.pl. Podkreśla, że niektórzy deweloperzy pozycjonują czasem apartamentowce czy mieszkania wakacyjne jako aparthotele. Natomiast to, co odróżnia ofertę apartamentów budowanych jako produkt inwestycyjny od klasycznych second home, to zwykle wykończenie. Te pierwsze są od razu gotowe pod klucz, by wszystkie pokoje miały ten sam standard i wystrój.

Jak szukać

Ile kosztuje lokal w kurorcie, który ma przynosić zyski? Z danych serwisu InwestycjewKurortach.pl wynika, że drożej jest nad morzem niż w górach. Ceny wahają się od około 7 do kilkunastu tysięcy złotych za mkw., w zależności od wyposażenia, standardu, lokalizacji.

Zwykły apartament wakacyjny możemy kupić już od około 200 tys. zł, natomiast za około 300 tys. zł znajdziemy w pełni wyposażone lokale w condo- lub aparthotelu. – Ceny nie są jednak jednoznacznie uzależnione od standardu, renomy inwestora czy tego, jak daleko budynek znajduje się od morza lub wyciągów narciarskich. Warto dokładnie przyjrzeć się ofertom. Bywają inwestycje w pierwszej linii zabudowy od plaży, których ceny są podobne do tych położonych dalej lub w mniej znanych miejscowościach – podpowiada Grzegorz Kosiura.

Marcin Dumania, prezes firmy Sun & Snow, podkreśla, że bezpieczeństwo i zysk z inwestycji w lokal na wynajem w apart- czy condohotelu to więcej niż tylko stopa zwrotu zapisana w umowie z deweloperem. – Podstawową kwestią jest wybór odpowiedniej lokalizacji wakacyjnego apartamentu. Położenie daleko od morza czy jeziora, z dala od atrakcji turystycznych, w oderwaniu od cywilizacji, brak dróg dojazdowych czy wreszcie nieciekawy widok z okna powinny zaniepokoić inwestora – uważa prezes Sun &?Snow.

Ekspert mówi, że liczy się też rozplanowanie samej inwestycji. – Budynek apartamentowy lub condohotel będzie przyciągać turystów wtedy, gdy zostanie dobrze zaprojektowany i będzie miał place zabaw, stoki narciarskie, baseny, boiska, restauracje. Dodanie tych elementów wydłuży sezon turystyczny – podkreśla Dumania.

Ile zarobisz

System wypłacania zysków właścicielom apartamentów jest bardzo zróżnicowany. – Po pierwsze, zyski wypłacane są albo bezpośrednio przez deweloperów, którzy wybudowali inwestycję, albo przez współpracujące z nimi zewnętrzne firmy zajmujące się zarządzaniem najmem. Wysokość zysków też jest bardzo różna. Roczne zyski z wynajmu apartamentu mogą się wahać w granicach 6,5–10 proc. wartości inwestycji. Na apartamencie średniej wielkości zarobić więc można od około 16 do 35 tysięcy złotych rocznie – podaje Grzegorz Kosiura.

Część deweloperów lub firm zajmujących się wynajmem apartamentów daje gwarantowaną umową stałą stopę zwrotu na okres od dwóch do pięciu lat. Po tym okresie wypłacany zysk może być zmienny, np. stanowić 50 procent dochodów hotelu wyliczonych proporcjonalnie do powierzchni apartamentu.

– By nabywcy czuli się pewniej, wybrane firmy dają np. gwarancję minimalnych zysków w okresie, kiedy wypłaty zależą od dochodów hotelu, i jest to 7–8 proc. – mówi prezes Kosiura.

Jeszcze inny model wypłat opiera się na prognozowanych zyskach. W przypadku takiego modelu zarabiania na pewno bardzo ważne jest doświadczenie dewelopera lub firmy zarządzającej, by potrafili zapewnić odpowiedni poziom obłożenia lokalu, a tym samym odpowiednio wysokie wypłaty dla właściciela.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Apartamenty Czarna Góra

Biała Woda, w paśmie Sudetów

* kompleks w budowie, składa się z kilku budynków, dwa z nich są już oddane do użytku, kolejne cztery będą gotowe w tym roku.

Ceny

* apartamentów wykończonych pod klucz, w standardzie 4-gwiazdkowym, rozpoczynają się od 7,1 tys. zł brutto za mkw.

Zwrot z inwestycji

* na poziomie gwarantowanym, niezależnie od tego, czy apartament jest wynajęty czy nie – 7 proc. rocznie  (liczone od wartości netto wykończonego pod klucz apartamentu).

Zasady umowy

* operatorem kompleksu będzie spółka Czarna Góra Apartamenty, właściciel całego ośrodka narciarskiego Czarna Góra. Umowa z inwestorem zawierana jest na czas określony (pięć lat) lub czas nieokreślony – do wybo- ru. Właściciel apartamentu może dysponować swoim lokalem nawet sześć miesięcy w roku, ale tylko poza sezonem zimowym, wakacjami oraz świętami. Koszty OC w życiu prywatnym od najmu i opłaty eksploatacyjne pokrywa firma zarządzająca najmem.

Apartamenty w Mikołajkach

Ptasia Wyspa na Jez. Mikołajskim

* apartamenty w budowie, będą gotowe w drugim kwartale 2013 roku.

Ceny

* lokale kosztują od 18 tys. zł za mkw. + 23 proc. VAT, będą wykończone pod klucz w standardzie pięciogwiazdkowym.

Zasady umowy

* system rozliczania się firmy z właścicielem lokalu polega na tym, że operator dzieli się zyskiem z wynajmu apartamentu w proporcjach 50 do 50 z właścicielem. Podstawą jest wieloletnia umowa. Apartament będzie wynajmowany hotelowi odpłatnie przez okres 11 miesięcy. Właściciel może dysponować swoim lokalem jeden miesiąc w roku. Musi się liczyć z kosztami zbliżonymi do tych, które ponosi każdy właściciel mieszkania. Będzie to podatek od nieruchomości, koszty mediów, ubezpieczenie od zalania czy pożaru.

Sun & Snow Resorts

Szklarska Poręba

* kompleks w budowie, drugi etap zostanie ukończony na przełomie I i II kwartału 2014 r.

Ceny

* apartamenty kosztują od 6,95 do 11 tys. zł za mkw. brutto (w tym 8 proc. VAT). Cena zależy od lokalizacji apartamentu w ramach budynku. Opcja wykończenia pod klucz kosztuje dodatkowo 1550 zł za mkw.

Zysk

* można wybrać opcję gwarantowanego zysku na poziomie 9 proc. przez pierwsze trzy lata trwania umowy. Po upływie trzyletniego okresu gwarancji właściciel otrzymuje 70 proc. przychodów netto od turystów, a 30 proc. stanowią koszty zarządzania.

Zasady umowy

* w ramach umowy gwarantowanej właściciel może korzystać z apartamentu przez 21 dni w roku. Umowa z operatorem zawierana jest na czas nieokreślony. Stosuje się też umowy na trzy–pięć lat. Miesięczne koszty utrzymania lokalu to około 6 zł za mkw. Zarządca pokrywa ubezpieczenie lokalu, czynsz oraz opłaty za media i odejmuje je od przychodu z wynajmu.