Jak wybierać kredyt hipoteczny

- Wybór najlepszej oferty kredytowej uzależniony jest od wielu czynników. Pierwszym ograniczeniem jest zdolność kredytowa. Jeżeli założymy, że kupujący ma komfort posiadania zdolności kredytowej w każdym banku, to - w przypadku nowego mieszkania - pozostaje otwarta kwestia akceptacji danego dewelopera przez bank oraz czas potrzebny na udzielenie kredytu w danej instytucji - mówi Aleksandra Łukasiewicz, doradca zarządu w firmie Expander Advisors.

Dopiero potem jako kryterium pojawia się cena kredytu. Dla części kredytobiorców istotna będzie wysokość miesięcznej raty, dla innych - łączna suma kosztów początkowych.

Przy wyborze banku istotna jest też kwestia przewidywalności działania danej instytucji. - Wysoki poziom decyzji negatywnych, pomimo spełniania przez klienta oficjalnych kryteriów stawianych przez bank, powoduje frustrację klientów i ogranicza popularność oferty - dodaje Aleksandra Łukasiewicz.

Zwraca jednocześnie uwagę, że banki oferujące najtańszy kredyt, padają ofiarą własnego sukcesu i potrzebują nawet kilku miesięcy na przeanalizowanie wniosku, albo wybierają wąskie grono klientów, których uważają za najbardziej pożądanych.

Jak ważny jest wkład własny? Po pierwsze, nie wszystkie banki pożyczą dziś pieniądze na 100 proc. wartości nieruchomości.  Po drugie, kredyt bez wyłożenia własnych środków będzie droższy, bo bardziej ryzykowny z punktu widzenia banku.

Czy zatem lepiej przeznaczyć oszczędności na wpłatę do dewelopera i kredytować wykończenie, czy zapłacić ze swoich pieniędzy za wykończenie? - Wpłata własne pozwala obniżyć oprocentowanie kredytu i zwalnia z ubezpieczenia niskiego wkładu. Jeżeli kredytobiorca posiada oszczędności, to lepiej wpłacić je do dewelopera niż przeznaczyć na wykończenie. Przy zakupie mieszkania za 200 tys. zł i planowanej kwocie na wykończenie 50 tys. zł samodzielne sfinansowanie urządzenia mieszkania oznacza kredyt z warunkami dla kredytu bez wkładu własnego, czyli z wyższą marżą i ubezpieczeniem niskiego wkładu, jeżeli bank takie pobiera - wyjaśnia Aleksandra Łukasiewicz.

Wpłata pieniędzy do dewelopera i zaciągnięcie 150 tys. zł kredytu  na zakup i 50 tys. zł na wykończenie obniży koszty kredytu, ponieważ bank przyjmie wtedy wyższą wartość nieruchomości. Trzeba liczyć się jednak z tym, że banki z reguły nie wypłacają jednorazowo pieniędzy na wykończenie, więc konieczne będzie prowadzenie prac zgodnie z przedstawionym kosztorysem i harmonogramem i ich rozliczanie.

Z jakim wyprzedzeniem ubiegać się o kredyt przed terminem płatności do dewelopera?
-  Ze względu na dużą koncentrację wniosków w kilku bankach o najlepszej ofercie, dostępnej dla szerokiej grupy kredytobiorców, czas analizowania wniosków jest wydłużony. Oznacza to, że w niektórych z banków potrzeba nawet 2-3 miesięcy na uzyskanie kredytu. W tych mniej obleganych należy założyć co najmniej miesiąc od złożenia kompletu dokumentów do wypłaty pieniędzy - mówi Aleksandra Łukasiewicz.

- Który bank pożyczy najtaniej na mieszkanie
- ranking kredytów hipotecznych w czwartek na stronach ekonomicznych"Rz"

Zanim się zadłużysz na mieszkanie w budowie

Kupujący używane mieszkania mają większy wybór ofert niż zainteresowani nowymi lokalami. W tym drugim przypadku banki mogą stawiać wymagania dotyczące zaawansowania inwestycji czy kredytować jedynie klientów
wybranych deweloperów.

Część banków analizuje kondycję każdego nowego dewelopera, od którego wnioskujący klient chce kupić mieszkanie i wpisuje go w przypadku akceptacji na wewnętrzną listę. Oznacza to w praktyce, że im lepsza reputacja dewelopera i im więcej wykonanych prac na budowie, tym więcej banków będzie skłonnych udzielić kredytu.

W przypadku schematu płatności 10/90 czy 20/80 ubiegać się o kredyt już teraz, czy przy oddaniu mieszkania? Konkurencja na rynku nowych mieszkań spowodowała pojawienie się ofert, gdzie przy umowie przedwstępnej płaci się część ceny (np. 10 czy 20 proc.), a pozostała kwota jest wpłacana przy odbiorze kluczy do mieszkania. W takiej sytuacji można wpłacić pierwszą płatność z własnej kwoty, a o kredyt ubiegać się po oddaniu mieszkania do użytkowania. Wiąże się to jednak z pewnym ryzykiem, ponieważ zasady udzielania kredytów mogą się zmienić, może się też zmienić na niekorzyść sytuacja potencjalnego kredytobiorcy.

Bezpieczniej jest wnioskować o kredyt przed wpłaceniem pieniędzy do dewelopera, tak aby mieć pewność uzyskania kredytu. Pozostała kwota kredytu jest uruchamiana po oddaniu mieszkania. Jeżeli w tym czasie oferty kredytowe zmienią się na korzyść, to można zrezygnować z wypłaty pozostałej kwoty i przenieść go do innego banku.

Jak banki traktują inwestycje rozpoczęte przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej?

Teoretycznie w takich przypadkach deweloper nie ma obowiązku sporządzania prospektu informacyjnego. Może się jednak okazać, że bank będzie wymagał jego dostarczenia. Warunki udzielenia kredytu przez banki są tutaj często bardziej rygorystyczne niż wymaga ustawa.