Ziemia inwestycyjna nie stanieje

Dużych zakupów na rynku nie widać. Deweloperzy budują projekty pod zamówienie konkretnych klientów, na działkach o powierzchni 5 - 10 ha.  - Klienci indywidualni, którzy inwestują na własne potrzeby, zainteresowani są gruntami o wielkości też do 5 ha – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca w firmie doradczej AXI IMMO.

Podaż gruntów jest ciągle bardzo duża, zwłaszcza w rejonie Wrocławia, Poznania i w Polsce Centralnej, a także w okolicach Warszawy . Z prywatnymi właścicielami konkurują gminy, strefy i instytucje, które w czasach spowolnienia gospodarczego dążą do sprzedaży portfela nieruchomości.  - Szansę na sprzedaż pod inwestycje magazynowo-produkcyjne mają obecnie tylko działki w pobliżu najważniejszych węzłów komunikacyjnych, przy autostradach i drogach ekspresowych – zaznacza Renata Osiecka.

Dodaje, że większość  projektów jest lub będzie realizowana na gruntach wcześniej zgromadzonych przez deweloperów.  - W najbliższych miesiącach raczej nie powinniśmy spodziewać się znaczącego wzrostu popytu na działki inwestycyjne w tym sektorze. Jednak niski współczynnik powierzchni niewynajętej w niektórych regionach magazynowo-logistycznych kraju, może w przyszłym roku skutkować nowymi inwestycjami. Ponadto, widać spore zainteresowanie zagranicznych inwestorów terenami w południowej Polsce wzdłuż autostrady A4. Ceny ziemi raczej nie spadną, pozostaną na podobnym poziomie, jak w tym roku - prognozuje Renata Osiecka.

Stołeczne oferty

Z kolei mało ofert jest w granicach Warszawy, w której w wielu lokalizacjach często nie ma planu zagospodarowania w danej dzielnicy, działki są bardzo drogie, a władze stołeczne nieprzychylne do tego typu inwestycji. W granicach stolicy, jak szacują przedstawiciele AXI IMMO ceny gruntów pod projekty magazynowe sięgają nawet 450 – 600 zł ( Okęcie) za mkw.

- Prawobrzeżna Warszawa przyniosła rozczarowanie rynku. Przez najbardziej dynamiczne lata duże obszary położone przy trasie S8 - przy obwodnicy Radzymina nie miały planów miejscowych i wydaje się, że "przespały" swój moment na aktywizację. Dziś jest to lokalizacja z wysoką podażą, ale też minimalnym zainteresowaniem kupujących. Lokalizacja, która miała konkurować z drogim Żeraniem, nie sprawdziła się i prawdopodobnie będzie zasilać rynek tzw. użytkowników końcowych – opowiada Renata Osiecka . Średnia stawka za mkw. gruntu w odległości do 25 km od Warszawy w tych okolicach to 130-170 zł, stawka transakcyjna nawet 100-140 zł.

Natomiast w granicach miasta na prawym brzegu Wisły zainteresowaniem kupujących cieszą się działki na Żeraniu i Targówku oraz w okolicy Marek, które bezpośrednio graniczą z aglomeracją warszawską.  - Jednak podaż gruntu z przeznaczeniem pod projekty przemysłowe w tym rejonie jest ograniczona. Ceny działek do 2 ha w tych lokalizacjach sięgają 400-450 zł za mkw.  – wyliczają eksperci AXI IMMO.

Tymczasem po lewej stronie Wisły, w granicach miasta powodzeniem cieszą się tereny w pobliżu lotniska Okęcie, których jednak jest nie wiele i są bardzo drogie.
Poza miastem, w głównych lokalizacjach magazynowych, czyli w Błoniu, Pruszkowie i Ożarowie Mazowieckim, podaż działek o atrakcyjnych parametrach jest dość duża. W okolicach Błonia kosztują 100-120 zł za mkw. a w pobliżu Pruszkowa -  150-180 zł mkw.

W Chorzowie i we Wrocławiu

Na Górnym Śląsku  podaż dobrych gruntów inwestycyjnych jest niewielka. -  Intensywna zabudowa, wykluczenie dużych obszarów z powodu szkód górniczych lub zanieczyszczenia po wcześniejszej działalności fabrycznej, również duża konkurencyjność ze strony innych sektorów nieruchomości decydują o niższej podaży – mówi Renata Osiecka. Teren pod inwestycję przemysłową, w dobrej lokalizacji na Śląsku to średni wydatek rzędu 120-180 zł za mkw.

Dość duże zainteresowanie działkami przemysłowymi widać  w okolicach Chorzowa i Gliwic oraz w pobliżu skrzyżowania autostrad A1 i A4 przy węźle Sośnica. Tu jednak ofert jest niewiele, ze względy na duże zurbanizowanie tych terenów. Jednocześnie jest to jedna z najdroższych śląskich lokalizacji. Podobnie w Mysłowicach, gdzie krzyżują się S1 i A4. Według wyliczeń  AXI IMMO ceny działek inwestycyjnych przy węźle Sośnica i w okolicy Mysłowic sięgają  160-180 zł za mkw.

Za rynek z olbrzymim potencjałem uchodzi Wrocław.  - W ostatnich latach duże zmiany w infrastrukturze spowodowały, że jest to region najczęściej preferowany przez inwestorów. Bliskość granicy z Niemcami i Czechami, autostrada i autostradowa obwodnica Wrocławia, duży rynek pracy sprawiają, że po kilku latach przestoju grunty inwestycyjne na nowo zyskują na atrakcyjności. Przez ostatnie lata ceny były mocno wywindowane, do poziomu 180 - 400 zł. Obecnie nieco spadły i utrzymują się na poziomie powyżej średniej krajowej tj. 150 - 200 zł za mkw. – opowiada Renata Osiecka.

Przy obwodnicach i autostradach

W regionie Poznania inwestorzy przyglądają się przede wszystkim działkom przy węzłach autostradowych i drodze ekspresowej S11. Atrakcyjne lokalizacje pod inwestycje to grunty w gminach przylegających do autostrady A2: Kórnik (Gądki), Komorniki, Niepruszewo oraz Tarnowo Podgórne.  Ziemia kosztuje tu ok. 150 -180 zł za mkw.

Tymczasem w Łodzi, po nieznacznych spadkach, cena ziemi wynosi średnio 180-200 zł za mkw.  (Teofilów i Widzew). W Strykowie, który, kosztem Łodzi, sporo zyskał dzięki centralnemu położeniu na skrzyżowaniu autostrad A1 i A2, ziemia pod inwestycje przemysłowe kosztuje 150 – 170 zł za mkw.
Na małe zainteresowanie ze strony nabywców może narzekać Piotrków Trybunalski. Działki inwestycyjne można tutaj kupić nawet i za 50-70 zł za mkw.  W okolicach Trójmiasta podaż ziemi pod budowę magazynów i hal przemysłowych jest nieco niższa, ponadto, duże inwestycje ogłoszone i rozpoczęte przez spółkę Goodmana  oraz  Segro na razie wyczerpują zapotrzebowanie w  tym regionie.

Obecnie popyt dotyczy mniejszych działek do 5 ha pod projekty typu BTS. Ceny są dość wysokie -  180 - 230 zł za mkw. W  Krakowie pojawiły się nowe lokalizacje w gminach przylegających, do obwodnicy, jak również w postindustrialnych częściach miasta. Tu ceny gruntów są wysokie - 160 - 250 zł za mkw.

Również drogo jest w Rzeszowie, gdzie trudno o ofertę ze względu na brak planów miejscowych, choć potencjalne tereny pod inwestycje można znaleźć w przyległych gminach. Ziemia kosztuje 160-180 zł za mkw.