- Wielu klientów poszukujących lokali na rynku wtórnym prosi pośredników o informacje o okazyjnych ofertach sprzedaży. Pod terminem „okazja" może kryć się zarówno potrzeba szybkiej sprzedaży, ale także mieszkanie z problemami - mówi Marcin Jańczuk z agencji Meterohouse & Partnerzy.
Grzyb na ścianie, przemarzające elewacje, długi, sąsiad - awanturnik - to tylko niektóre z niespodzianek czekających na amatorów tzw. okazji.
20 proc. tańsze, bo rozpadające się
Zdaniem doradców z agencji nieruchomości Metrohouse, co trzeci zainteresowany zakupem klient jest nastawiony przede wszystkim na poszukiwanie okazyjnych ofert. - Mając na myśli „okazyjny zakup" klienci oczekują, by cena za którą można nabyć mieszkanie była co najmniej o 20 proc. niższa niż średnia cena dla nieruchomości o zbliżonych parametrach - mówi Piotr Kerner, dyrektor regionalny Metrohouse.
Np. jeżeli średnia cena mkw. mieszkania w budynku z wielkiej płyty na jednym z warszawskich osiedli wynosi 6000 zł, za okazyjny zakup należy uznać transakcję w granicach 4800zł za mkw. Jednak takich ofert nie znajdziemy w bazach pośredników lub portali internetowych. A ostateczna cena zależy od indywidualnej sytuacji sprzedającego oraz zdolności negocjacyjnych przyszłego nabywcy.
- Nie zawsze jednak okazyjna cena mieszkania wynika z potrzeby szybkiego spieniężenia majątku. Tym bardziej warto tzw. okazyjne oferty prześwietlać bardziej wnikliwie - dodaje Piotr Kerner.
Jednym z powodów, dla których można kupić mieszkanie za okazyjną cenę mogą być ukryte wady mieszkania, które znacznie utrudniają korzystanie z nieruchomości. W przypadku starszego budownictwa problemem może być pogarszający się stan techniczny infrastruktury budynku, lub starannie ukrywany grzyb na ścianach, wady w izolacjach termicznych dachu lub wymagająca kosztownych remontów wymiana instalacji.
Fatalne sąsiedztwo
- Nie tylko samo mieszkanie może stać się powodem atrakcyjnej ceny. Warto zwrócić uwagę na bliższe i dalsze sąsiedztwo. Powodem szybkiej sprzedaży mogą być konflikty sąsiedzkie - ostrzega Marcin Jańczuk.
Dobrze jest jeszcze przed zakupem poznać swoich potencjalnych sąsiadów, porozmawiać z nimi, poznać bliżej mieszkańców budynku. Jednak nie tylko głośni sąsiedzi mogą stać za dziwnie niską ceną.
- Właściciele mieszkań starają się wyprzedzać plany związane z ich okolicą. Zdarza się, że po uzyskaniu informacji o budowie drogi w pobliżu bloku starają się jak najszybciej sprzedać mieszkanie, wiedząc, że chętnych do pozbycia się problemu może być więcej - mówi Marcin Jańczuk.
Oszust szuka naiwnego
Przy okazyjnej cenie więcej uwagi należy poświęcić na prześwietlenie osoby właściciela nieruchomości. Jak mówią sami pośrednicy, na rynku nie brakuje oszustów, którzy podając się za właścicieli próbują sprzedać mieszkanie posługując się sfałszowanymi dokumentami własności, zaświadczeniami czy pełnomocnictwami.
- Oczywiście nie są oni na tyle naiwni, aby wystawiać cenę bardzo odstającą od realiów rynkowych, jednak zwykle to właśnie cena przyciąga potencjalnych nabywców - mówi Marcin Jańczuk. - Jest wiele sposób na wyłudzenia na rynku mieszkaniowym.
Często spotykanym modelem działania oszustów jest doprowadzenie do przekazania jak najwyższej kwoty zadatku podczas sporządzanej w lokalu (na podstawie sfałszowanych dokumentów) umowy przedwstępnej.
Niesprzedawalne okazje
Zdaniem pośredników część mieszkań, pomimo okazyjnej ceny, można zaliczyć do grupy niesprzedawalnych. Powodów jest wiele, np. skomplikowany stan prawny lub niemożność porozumienia się spadkobierców.
- Do najbardziej kuriozalnych przypadków należą sytuacje, kiedy oferent nie potrafi udokumentować swojego prawa własności, co nie wynika z chęci oszustwa, ale z wieloletnich zaniedbań. Nawet dziś zdarza się to przy wystawianiu do sprzedaży gruntów - opowiadają pośrednicy Metrohouse.
Kiedy szybką sprzedaż wymuszona sytuacja losową, w takim przypadku uprzywilejowani w negocjacjach są klienci gotówkowi. - Oczekiwaną odpowiedzią na niższą cenę jest gotowość kupującego do jak najszybszego przeprowadzenia transakcji. Przy kilkutygodniowym czasie oczekiwania na kredyt jest mało prawdopodobne, by sprzedający byli zainteresowani oferentem - podsumowuje Marcin Jańczuk.
