Nie umawiaj się z pierwszym chętnym

Jak kalkulować opłacalność inwestycji w lokum kupowane na wynajem?

Jan Dziekoński: Opłacalność każdej inwestycji można liczyć na wiele sposobów, jednak w wynajmie mieszkań najpopularniejszą miarą jest prosty zwrot procentowy z inwestycji, czyli ile procent włożonego kapitału jesteśmy w stanie odzyskać w ciągu roku w postaci zysków z najmu mieszkania. W ten sposób można łatwo porównać najem z innymi produktami finansowymi, np. lokatami, jak i kredytami. Kapitał zainwestowany w lokum na wynajem to kwota wydana na samo mieszkanie oraz inne koszty transakcyjne, np. prowizja pośrednika czy podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna. Do tego dochodzą koszty remontu i wyposażenia mieszkania.

Ile można zarobić na wynajmie lokalu?

Posłużmy się przykładem niedawnej inwestycji jednego z naszych klientów, który kupił dwupokojowe mieszkanie w Katowicach, w mniej popularnej dzielnicy Szopienice.

Dzięki mniejszemu popytowi na mieszkania w tej lokalizacji, lokum kosztowało zaledwie 92 tys. tys. zł, w sumie 2,4 tys. zł za 1 mkw. Lokal ma drewniane podłogi, biały montaż w łazience, glazurę. Inwestor poniósł dodatkowe koszty transakcyjne w wysokości 2 tys. zł. Mieszkanie wymagało dokupienia mebli, sprzętu AGD oraz gruntownego sprzątania. Dodatkowe koszty wyniosły więc 9 tys. zł. W sumie zainwestowany kapitał to 103 tys. zł.

A koszty utrzymania lokalu?

W czynszu zapisanym w umowie z najemcą z reguły uwzględnione są opłaty dla administracji – koszty utrzymania nieruchomości, zużytej wody, ogrzewania etc. Zwykle te opłaty reguluje właściciel mieszkania. Zawsze należy je odjąć od czynszu pobieranego od najemcy, obliczając tzw. czynsz netto.

Większość najemców jest uczciwa i płaci czynsz w terminie, tylko trzeba im o tym przypominać

Trzeba też pamiętać, że bardzo rzadko udaje się wynajmować mieszkanie przez 12 miesięcy w roku. Najemcom zdarza się rozwiązać umowy przedwcześnie, a nawet jeśli umowa kończy się terminowo, to często właściciele mają trudność z płynnym znalezieniem następnego klienta. Mamy wówczas pustostan: właściciel nie osiąga przychodów z najmu, co więcej, ponosi koszty utrzymania mieszkania. Stąd bardziej zasadne jest przyjmowanie w swoich kalkulacjach krótszego okresu wynajmu – np. 11 miesięcy w roku. Może to być nieco więcej w tzw. dobrych dzielnicach Warszawy lub nieco mniej w nieciekawych dzielnicach mniejszych miast. Współczynnik ten można oczywiście poprawić, korzystając z profesjonalnych firm zarządzających najmem.

A wracając do przykładowego mieszkania w Katowicach...

Lokum wynajęło się w ciągu tygodnia od ukończenia meblowania za 1120 zł miesięcznie. Jednak opłaty do administracji w tym przypadku wynoszą 270 zł za miesiąc, więc realnie do kieszeni właściciela trafia 850 zł.

Zakładając wynajem przez 11 miesięcy w ciągu roku, mieszkanie to przyniesie 9350 zł wpływów. Teoretycznie zwrot z takiego wynajmu dałby 9,1 proc. rocznie. Zatem do tzw. wolności finansowej, do której potrzeba zysków na poziomie 10 tys. zł miesięcznie, koniecznych byłoby więc 13 takich mieszkań.

Na jakie wydatki – te oczywiste i niespodziewane – musi się jeszcze przygotować niedoświadczony inwestor?

Oczywistymi są wspomniane już opłaty do administracji. Często jednak inwestor zapomina, że musi je ponosić niezależnie od tego, czy najemca wynajmuje mieszkanie, czy też nie. Tak więc od wymienionej kwoty 9350 zł należałoby odjąć 270 zł opłat, które to właściciel będzie musiał z własnej kieszeni opłacić w okresie pustostanu. Zatem zwrot z inwestycji tak naprawdę wyniesie 8,8 proc. Do tego należy też doliczyć koszty ubezpieczenia mieszkania i podatku od nieruchomości, które są jednak znikome przy inwestycjach w małe, tanie mieszkania.

Drugą kategorią jest podatek dochodowy. Właściciel może skorzystać z rozliczenia ryczałtowego na poziomie 8,5 proc. przychodów, co obniży jego dochód netto, lub też rozliczać się na zasadach ogólnych, które pozwalają wliczać w koszty np. raty kredytowe czy amortyzację mieszkania.

Kupując lokum z rynku wtórnego, możemy w praktyce płacić zerowy podatek, dzięki przyspieszonej amortyzacji mieszkania. Tak też jest w naszym przykładzie, stąd zwrot przed i po opodatkowaniu jest identyczny.

Gorzej, jeżeli nie przewidzimy pewnych wydatków. Może to być niespodziewany remont, bo np. nie sprawdziliśmy przy zakupie piecyka gazowego, a najemca po wprowadzeniu zgłasza jego awarię – właściciel musiałby dopłacić 1 tys. zł na wymianę.

Co jeszcze obniża zyski?

Mogą to być także zniszczenia poczynione przez lokatora lub zapłaty, których od niego nie wyegzekwujemy. Jeżeli właściciel skorzystałby z pomocy profesjonalnej firmy zarządzającej najmem, która pobiera za swoje usługi prowizję, to jej koszty także trzeba byłoby uwzględnić w kalkulacjach. Przykładowo: przy prowizji zarządcy w wysokości 11 proc. kwoty czynszu, powyższy zwrot wyniósłby teoretycznie 7,8 proc. W praktyce jednak różnica nie byłaby aż tak duża, bo skorzystanie z pomocy ekspertów pozwoli właścicielowi m.in. wydłużyć okres najmu, bo zarządca może szybko reagować na wypowiedzenie umowy oraz uzyskać wyższy czynsz najmu, gdyż profesjonalista lepiej zna lokalny rynek. Poza tym ekspert pomoże ograniczyć niespodziewane koszty, m.in. dlatego, że zawsze pobiera kaucję i skrupulatnie rozlicza wszelkie uszkodzenia w mieszkaniu. Będzie też egzekwować płatności w terminie, gdyż systematycznie monitoruje wpłaty od najemców i szybko ściąga zaległości.

Co zrobić, gdy lokator nie płaci, a mieszka w lokalu?

Wówczas wszystkie założenia co do zwrotu na papierze stają się bezużyteczne. Przede wszystkim nie można dopuszczać do takiej sytuacji, stosując szereg działań systemowych.

Jakich?

Najemcę trzeba bezwzględnie sprawdzić i wyselekcjonować, a nie zawierać umowy z pierwszym chętnym. Wielu posiadaczy mieszkań na wynajem sądzi, że jak się już znajdzie chętnego najemcę, to problem znika. Może być wręcz odwrotnie, jeżeli wybierzemy niewłaściwie.

Przede wszystkim zawrzyjmy odpowiednią umowę najmu. Musi ona uwzględniać kaucję. Poza tym powinna być podpisana na czas określony oraz precyzyjnie określać obowiązki nie tylko właściciela, ale też najemcy. Umowa powinna zawierać furtki do jej rozwiązania w przypadku zaległości czy dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia dokonane przez najemcę. Zastosujmy także ogólne warunki najmu, czyli swoisty regulamin dotyczący tego, za co odpowiada najemca, a za co nie.

Poprośmy najemcę o informację o tym, z jakiego źródła i w jakiej wysokości uzyskuje dochody. Koniecznie w formie zaświadczenia. W przypadku studentów – od rodziców z pracy. Poprośmy o adres miejsca pracy i poprzednie adresy zamieszkania, żeby zbudować jego historię najmu. Zapytajmy o przyczyny poszukiwania nowego mieszkania. Przeprowadźmy ankietę osobową, która da nam namiary do osób najbliższych, znajomych, z którymi będziemy się kontaktować w przypadku problemów z najmem.

Wierzy pan, że najemca poda takie dane?

Jeżeli będzie miał nieczyste intencje, na pewno nie. Ale jeżeli mamy do czynienia z rzetelnym najemcą, poda dane bez problemu. W naszej firmie nie mamy kłopotu z uzyskiwaniem takich informacji. Jeżeli ktoś zaczyna się jednak wykręcać, to od razu „skreślamy" takiego najemcę.

O czym jeszcze trzeba pamiętać?

Spiszmy szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy oddawaniu kluczy nowemu najemcy. Bez skrupulatnego opisu, w jakim stanie są poszczególne meble, ściany etc., poświadczonego jego podpisem, może być trudne do udowodnienia, że to on musi pokryć koszty napraw w momencie, gdy będzie się wyprowadzać.

Większość najemców jest uczciwa?

Tak, tylko trzeba im o tej uczciwości przypominać. Kontrolujmy zatem stan naszego konta i natychmiast reagujmy, jeżeli najemca ociąga się z wpłatą nawet jeden dzień. Niektórzy wręcz testują właściciela, opóźniając z miesiąca na miesiąc przelew o kilka dni. W końcu po pół roku się okazuje, że klient zalega z czynszem za miesiąc.

Jeżeli jednak już dopuściliśmy do powstania długu, musimy sobie z nim jak najszybciej poradzić, zanim zaległość narośnie do większych kwot. Pieniądze najemców zazwyczaj się ?nie trzymają, szczególnie ?w przypadku tańszych ?lokali.