Czy można użyczyć lub wynająć mieszkanie z dopłatą w MdM?

Małgorzata Świeca:

Zakaz użyczenia lub wynajęcia dotowanego lokalu jest jednym z kilku uciążliwych ograniczeń, które określone zostały bezpośrednio w art. 14 ust. 1 ustawy z 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. W myśl wskazanej regulacji dla nabywcy mieszkania na zasadach programu „Mieszkanie dla młodych" wyłączona jest bowiem możliwość:

– dokonania zbycia prawa własności lub współwłasności tego mieszkania,

– wynajęcia lub użyczenia tego mieszkania innej osobie,

– dokonania zmiany sposobu użytkowania tego mieszkania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych,

– uzyskania prawa własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego, ?budynku mieszkalnego, ?albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, z wyłączeniem uzyskania tych praw w drodze spadku.

Jak długo obowiązują ?te zakazy?

Wymienione ograniczenia mają charakter czasowy i obowiązują przez 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania. Zatem po upływie tego okresu beneficjent nabywa pełnię praw do lokalu, powyższe zaś zakazy przestają go wiązać.

A co się stanie, jeśli ktoś złamie zakaz?

W przypadku naruszenia ustawowych ograniczeń nabywca powinien się liczyć z dotkliwymi sankcjami. Część finansowego wsparcia podlega bowiem zwrotowi do Funduszu Dopłat w wysokości odpowiadającej iloczynowi kwoty uzyskanego dofinansowania wkładu własnego oraz wskaźnika równego ilorazowi liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60. Następuje więc zwrot proporcjonalnej części dopłaty.

W sytuacji gdy nabywca nie poinformował instytucji kredytującej o naruszeniu wskazanych wyżej zakazów i na przykład zataił fakt użyczenia lokalu innej osobie, jest zobowiązany do niezwłocznego zwrotu na rachunek instytucji kredytującej proporcjonalnej części uzyskanej dopłaty. Do tego dochodzą odsetki ustawowe, naliczane począwszy od dnia wystąpienia zdarzenia, z którym przepisy ustawy wiązały obowiązek złożenia stosownej informacji.

Współwłaściciel lokalu może kupić kolejny, korzystając ?z MdM, pod warunkiem ?że nie zrobi tego z żoną?

Ustawa  o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi nie wyklucza z grona potencjalnych beneficjentów osób, które aktualnie są (lub były w przeszłości) współwłaścicielami lokalu mieszkalnego.

Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone, jeżeli nabywca do dnia zakupu mieszkania nie był: właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, bądź też właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny. Wymienione warunki stanowią katalog zamknięty. Zatem brak regulacji odnoszących się do problematyki współwłasności bezsprzecznie świadczy o tym, iż osoby będące współwłaścicielami lokalu mogą ubiegać się o dopłatę.

A jak jest w przypadku małżeństw?

Jeśli chodzi o osoby pozostające w związku małżeńskim, powyższe warunki dotyczą obojga małżonków. Nie jest dopuszczalna instytucja samodzielnego ubiegania się o dofinansowanie wkładu własnego przez każdego z małżonków na własny rachunek, bez względu na ustrój majątkowy panujący w małżeństwie. Zagadnienie to rozstrzyga bowiem jednoznacznie sama definicja „nabywcy", zawarta w art. 2 przedmiotowej ustawy, która nakazuje rozumienie rzeczonego pojęcia jako: „oboje małżonków, osobę samotnie wychowującą dziecko lub osobę niepozostającą w związku małżeńskim, uzyskujące finansowe wsparcie na zasadach określonych w ustawie".

Warto również wspomnieć o znacznej niedogodności dla osób żyjących w nieformalnym związku: w świetle przepisów ustawy nie mogą oni wspólnie wystąpić o dofinansowanie. Z wnioskiem o kredyt, składanym wraz z wnioskiem o dofinansowanie wkładu własnego, może wystąpić tylko jedna z nich.

Czy kredyt udzielony w MdM trzeba spłacać przez 15 lat, czy można krócej?

Jest możliwość wcześniejszej spłaty kredytu –nie ma tu ograniczeń ustawowych.  Kredytobiorca będzie jednak musiał liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych opłat.

Czy rzeczywiście może się zdarzyć, że zabraknie dla chętnych pieniędzy na dopłaty w ramach MdM?

Dopłaty do kredytów będą realizowane w programie MdM z uwzględnieniem rocznego budżetu: na każdy rok przewidziana zostanie określona pula dopłat. Jeżeli zainteresowanie programem będzie znaczne, po wykorzystaniu 95 proc. środków, które zostały przewidziane na dopłaty w danym roku, Bank Gospodarstwa Krajowego zakończy nabór wniosków, zaś akcja kredytowa w ramach programu MdM zostanie wstrzymana do rozpoczęcia następnego roku.

Natomiast wnioski z danego okresu zostaną uszeregowane według daty wpływu do banku komercyjnego i zostaną realizowane w kolejnym roku kalendarzowym.

Jakie będą konsekwencje?

Jeśli dojdzie do przedwczesnego wyczerpania rocznej puli dopłat, konsekwencją będzie poważna destabilizacja rynku pierwotnego. ?Taka sytuacja będzie szczególnie niekorzystna dla osób wnioskujących o dopłatę, które zawarły już z deweloperem umowę przedwstępną lub rezerwacyjną, a dopłata ta nie zostanie zrealizowana  w terminie. W konsekwencji osoby takie znajdą się w potrzasku.

Jakie jeszcze pułapki czyhają na beneficjentów MdM?

Pozostałe zagrożenia mogą się pojawić dopiero z czasem, przy stosowaniu przepisów ustawy w praktyce. Tuż po wejściu w życie ustawy eksperci zaalarmowali, iż w ofercie deweloperów brakuje mieszkań, które pozwoliłyby w całości wykorzystać budżet MdM na 2014 r. Tymczasem nie ma możliwości przesunięcia pieniędzy na rok kolejny. Stąd też liczne ostrzeżenia o zagrożeniu przepadku części dopłaty wraz z końcem roku.

Jeżeli deweloper przewiduje zakończenie prac pod koniec roku, bezpieczniej jest zaplanować wypłatę na styczeń następnego roku.

Warto dodać, że wciąż pojawiają się kontrowersyjne twierdzenia o niekonstytucyjności ustawy wprowadzającej MdM. Największe wątpliwości budzi arbitralne ustalenie granicy wieku uprawniającego do otrzymania dopłat, dyskryminacja osób żyjących w związkach nieformalnych, a także nieuzasadniona rezygnacja w programie MdM z dotowania nieruchomości rynku wtórnego.

—gb

CV

Małgorzata Świeca, dyrektor generalny oraz dyrektor departamentu prawa konstytucyjnego, europejskiego i międzynarodowego w Kancelarii Prawnej Świeca i Wspólnicy. Specjalizuje się m.in. w zakresie prawa nieruchomości i prawa budowlanego.

Kiedy dopłatę w ramach MdM trzeba będzie zwrócić?

- Dopłata podlega zwrotowi w sytuacji naruszenia ustawowych ograniczeń w ciągu 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności  dotowanego mieszkania (np. zbycia prawa własności lub współwłasności lokalu czy  wynajęcia bądź użyczenia tego mieszkania innej osobie).

- Wysokość kwoty, jaka ma być zwrócona, będzie proporcjonalna i wyliczona poprzez odpowiednie pomnożenie kwoty wypłaconej dopłaty przez liczbę miesięcy, które pozostały do upływu 5-letniego okresu objętego powyższymi zakazami.

- Obowiązek niezwłocznego zwrotu wsparcia finansowego zaistnieje również w przypadku prawomocnego skazania nabywcy za przestępstwo określone w art. 297 § 1 lub § 2 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – kodeks karny, popełnione w związku z udzieleniem finansowego wsparcia na zasadach określonych w ustawie.

- Paragraf 1 wskazanej regulacji dotyczy przedłożenia podrobionego, przerobionego, poświadczającego nieprawdę albo nierzetelnego dokumentu bądź nierzetelnego, pisemnego oświadczenia dotyczącego okoliczności o istotnym znaczeniu dla uzyskania wsparcia finansowego.

- Z kolei par. 2 tworzy typ przestępstwa polegającego na niezawiadomieniu wbrew ciążącemu obowiązkowi właściwego podmiotu o powstaniu sytuacji mogącej mieć wpływ na wstrzymanie ?albo ograniczenie wysokości udzielonego wsparcia ?finansowego.

- W konsekwencji nabywca (prawomocnie skazany za jedno ze wzmiankowanych przestępstw) jest obowiązany do niezwłocznego zwrotu do Funduszu Dopłat kwoty otrzymanego wsparcia wraz z odsetkami ustawowymi, naliczonymi począwszy od dnia wypłaty przez instytucję kredytującą środki z tego tytułu.

- Zgodnie z art. 16 ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, nabywca ma obowiązek zwrotu dopłaty w przypadku utraty przez niego uprawnienia do uzyskania finansowego wsparcia w związku z wystąpieniem po dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego zdarzenia, które skutkuje niespełnieniem warunków, o których mowa w art. 4 ?ust. 1 pkt. 2 ustawy.

- Będzie tak w sytuacji, gdy po dniu złożenia wniosku beneficjent stał się: właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny.

- W takim przypadku nabywca jest obowiązany do niezwłocznego zwrotu do Funduszu Dopłat kwoty równej środkom dofinansowania wkładu własnego wypłaconego przez instytucję kredytującą.

—źródło: Świeca i Wspólnicy