Kiedy fiskus zażąda podatku za mieszkanie

Z końcem 2013 r. zniknęła tak zwana ulga meldunkowa pozwalająca na nie zapłacenie podatku od sprzedaży nieruchomości osobom, które transakcję przeprowadziły przed mniej niż pięciu laty i były zameldowane w budynku lub lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy.

- Nie znaczy to jednak, że podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości nie da się dziś uniknąć, bo obowiązuje inna ulga: mieszkaniowa - mówi Marcin Krasoń, Home Broker. - W myśl jej zasad, sprzedając z zyskiem mieszkanie przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym je zakupiono, nie trzeba płacić 19-proc. podatku pod warunkiem, że pieniądze z transakcji zostaną w ciągu dwóch lat przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, w tym np. zakup nowej nieruchomości mieszkalnej.

Kiedy zapłacisz...

Podatek dochodowy jest należny w przypadku powstania dochodu z danego źródła przychodu. Dochód to różnica pomiędzy przychodem (kwotą otrzymaną ze sprzedaży) a kosztami jego uzyskania (kosztem zakupu, udokumentowanymi nakładami, odpisami amortyzacyjnymi, kosztami transakcyjnymi itd.). Z uwagi na zmiany cen nieruchomości może zdarzyć się, że sprzedaż mieszkania w ogóle nie wygeneruje dochodu, czyli podatku płacić nie trzeba będzie.

- Z punktu widzenia osoby fizycznej sprzedającej nieruchomość, kluczowym faktem jest, że podatek trzeba płacić, jeśli zbycie nieruchomości nastąpi w ciągu pięciu lat od zakupu, przy czym owe pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu. To oznacza, że kwota uzyskana w 2014 r. ze sprzedaży nieruchomości kupionej przed 1 stycznia 2009 r. jest obojętna podatkowo, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ustawy podatkowej - podpowiada Marcin Krasoń.

Sprzedaż nieruchomości oznacza zarówno zbycie samego prawa własności, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania czy również udziału w nieruchomości. Stawka podatku dochodowego w przypadku sprzedaży mieszkania wynosi 19 proc. Warto jednak zwrócić uwagę, że dochód ten nie jest łączony z dochodami uzyskanymi z innych źródeł (np. ze stosunku pracy).

No nowe "M"

Od początku 2009 r. obowiązuje ulga mieszkaniowa, która umożliwia zwolnienie części lub całości dochodu z podatku. Zwolnienie to uzyskać można pod warunkiem, że kwota uzyskana z transakcji zostanie w ciągu dwóch lat (liczonych od końca roku, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości) przeznaczona na własne cele mieszkaniowe określone w ustawie.

Nie trzeba składać specjalnego oświadczenia o tym, że środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną wykorzystane na zakup nowego mieszkania, wystarczy w formularzu PIT-39 rozliczyć sprzedaż, robiąc to do 30 kwietnia roku następnego po roku podatkowym, w którym transakcja nastąpiła.

- Należy samodzielnie policzyć kwotę zwolnienia, a jeśli do transakcji zakupu nowej nieruchomości jeszcze nie doszło, w obliczeniach uwzględnić planowaną kwotę, którą potem się uszczegółowi w korekcie. Warto wiedzieć, że brak PIT-39 złożonego w terminie nie powoduje utraty ulgi, aczkolwiek wiąże się z takimi samymi konsekwencjami jak niewywiązanie się z innych obowiązków wobec urzędu skarbowego i może zakończyć się np. mandatem skarbowym - ostrzega Marcin Krasoń.

A co, jeśli ktoś podatku nie zapłaci lub nie złoży PIT-39? Wówczas może zostać wszczęte postępowanie w sprawie o przestępstwo skarbowe, zgodnie z art. 54 kodeksu karnego skarbowego.

- Wysokość i rodzaj kary zależą od wysokości należnego podatku.Natomiast jeżeli organ skarbowy się o tym jeszcze nie dowiedział i nie wszczął postępowania to można złożyć czynny żal razem z deklaracją i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zaległość podatkową i wtedy osoba, która dopuściła się naruszeń, nie podlega karze  - wyjaśnia Jakub Chowaniec, prawnik Home Broker.