Ile bank pożyczy na mieszkanie

– Mimo niskich stóp procentowych koszty kredytów nieznacznie rosną. Spowodowane jest to widoczną od kilku miesięcy tendencją podnoszenia marży przez banki – mówi Elżbieta Kopka, ekspert firmy Invigo.

GUS podaje, że wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w Polsce wynosi około 4017 zł, czyli 2865 zł na rękę. Z wyliczeń analityków Invigo wynika, że samotna osoba, która tyle zarabia i nie ma żadnych innych zobowiązań, może dziś liczyć na ponad 272 tys. zł kredytu. Maksymalna rata, jaką taki kredytobiorca może opłacać, wynosi 1516 zł miesięcznie w przypadku kredytu w złotych.

– Ale niewielki limit na karcie kredytowej czy koncie oraz 300 zł miesięcznej raty innego kredytu, np. gotówkowego, znacznie obniżają zdolność kredytową. Nadal jednak singiel mógłby pożyczyć ponad 216 tys. zł – wylicza Elżbieta Kopka.

Jeśli chodzi o rodzinę 2 + 2, która ma do dyspozycji przeciętne miesięczne wynagrodzenie w wysokości 5732 zł (a rodzice są zatrudnieni na stałą umowę o pracę i nie mają żadnych innych zobowiązań), to mogłaby otrzymać maksymalny kredyt hipoteczny w wysokości 572 tys. zł.

206 tys. zł wartość przeciętnego kredytu mieszkaniowego udzielonego w I kwartale 2014 r. To o 3 tys. zł mniej niż kwartał temu – wg ZBP

– Przy średniej cenie transakcyjnej za mkw. mieszkania w Warszawie, która wynosi ok. 7274 zł, za tę kwotę kredytu rodzina może sobie pozwolić na zakup ok. 78-metrowego mieszkania – mówi Elżbieta Kopka. – Jednak dodatkowe obciążenia domowego budżetu, np. raty niewielkich kredytów gotówkowych lub limity w kontach, znacznie obniżą wysokość potencjalnego kredytu. Ale nawet przy pewnych ograniczeniach rodzina z dwójką dzieci z powodzeniem może się starać o kredyt w wysokości 515 tys zł.

Ile pensji na ratę

Halina Kochalska, ekspert Open Finance, zwraca uwagę, że jeśli komuś brakuje zdolności kredytowej w jednym banku, powinien sprawdzić swoje możliwości zadłużenia się w innych.

– Małżonkowie z dzieckiem mający razem na rękę 5732 zł w jednym banku otrzymają maksymalnie 430 tys. zł 30-letniego kredytu, a w innym prawie 605 tys. zł. Oznacza to, że pierwszy jest gotów zgodzić się, aby spłata raty pochłonęła niecałe 40 proc. wpływów rodziny, a inny przystaje na ponad połowę – mówi Halina Kochalska.

Ale najbezpieczniej by było, gdyby rata nie pochłaniała więcej niż jednej trzeciej dochodów. Tym bardziej że trzeba się liczyć ze wzrostem stóp procentowych, a co za tym idzie – również rat.

Z wyliczeń Open Finance wynika, że przy średniej rynkowej marży 1,8 pkt proc. oraz stawce trzymiesięcznego WIBOR miesięczna rata od każdych 100 tys. zł wyniesie 507 zł. Natomiast przy wzroście podstawowej stopy procentowej z obecnych 2,5 proc. do 3,5 proc. rata pójdzie w górę do 568 zł (szacowany przy tym obliczeniu WIBOR 3M to 3,7 proc.).

Także Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus, uważa, że nie należy oczekiwać dalszego wzrostu zdolności kredytowej. Wręcz przeciwnie.

– Duże zmiany, wpływające na spadek zdolności kredytowej, przyniosą podwyżki stóp procentowych i wzrost oprocentowania kredytów – prognozuje ekspert.

Możesz na dłużej

Możliwości zadłużenia może poprawić np. wydłużenie okresu kredytowania. Z wyliczeń DK Notus wynika, że w przypadku kredytu w wysokości 300 tys. zł z oprocentowaniem w wysokości 4,7 proc. w skali roku wydłużenie czasu spłaty z 25 do 30 lat obniży ratę z 1702 do 1556 zł. Kredyt na 35 lat, najdłuższy możliwy dziś okres, obniży ratę o kolejne 100 zł – do około 1456 zł miesięcznie. Z analiz wynika więc, że niższa o 250 zł rata to zwiększenie zdolności kredytowej nawet o kilkanaście tysięcy złotych.

Ale dłuższy okres spłaty to wyższe odsetki. W przypadku kredytu na 25 lat oddamy bankowi ponad 210 tys. zł odsetek. Spłacając ten sam kredyt o dziesięć lat dłużej, zwiększymy łączny koszt o ponad 101 tys. zł – podaje DK Notus.

Nie bierz babci

Jak jeszcze można powiększyć swoją zdolność kredytową? – Przed złożeniem wniosku w banku warto spłacić inne zobowiązania lub zamknąć niewykorzystywane limity kredytowe. Bez względu na to, czy klient korzysta z kart kredytowych i limitu w koncie czy nie, przy obliczaniu zdolności kredytowej zostaną one zauważone i policzone – ostrzega Halina Kochalska. – Banki uwzględnią od 3,5 do 5 proc. kwoty limitów jako stałe obciążenie kredytowe klienta. Jeśli więc łączny limit karty kredytowej i ROR wynosi 6 tys. zł, to do zobowiązań miesięcznych dołożone zostanie od 210 do 300 zł. Kwota ta pomniejszy potencjalną ratę kredytu mieszkaniowego nawet o 40–60 tys. zł.

Warto też wiedzieć, że zdolność kredytową może podnieść współkredytobiorca. Banki pozwalają, aby jeden kredyt mieszkaniowy wzięły cztery osoby. Są też instytucje gotowe uwzględnić dochody nawet sześciu osób. Ale dobierając kredytobiorców, należy uwzględnić ich wiek.

– Jest to ważne, bo czas spłaty przeważnie dostosowany jest do najstarszej z osób wnioskujących o pieniądze. W efekcie zamiast na planowane 30 lat bank zgodzi się pożyczyć pieniądze na 15 lat. Taka zmiana od razu przełoży się na wysokość raty – zwraca uwagę Halina Kochalska.

Wylicza, że w efekcie na każde 100 tys. zł zamiast 507 zł do spłaty przypadnie 765 zł, co ostatecznie może się skończyć odmową banku, bo rata będzie za wysoka w relacji do dochodów.

Problemy ze zdolnością kredytową biorą się też ze zbyt ambitnych planów mieszkaniowych. – Często kupującym przyświeca myśl, aby od razu mieć docelowe mieszkanie, które pomieści przyszłych potomków. Lepiej jednak narazić się na jedną czy dwie przeprowadzki i zmieniać mieszkanie wraz z poprawą statusu i sytuacji życiowej, niż nadwyrężać budżet do granic. W razie kłopotów lub zmiany planów mniejsze mieszkanie zawsze łatwiej i szybciej się sprzedaje – podkreśla ekspert Open Finance.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Mariusz Klimczak | prezes Banku Ochrony Środowiska

Oszczędności uzyskane dzięki zastosowaniu ekorozwiązań ?w domu jednorodzinnym wpływają na zwiększenie zdolności kredytowej klientów. Dobrym przykładem efektywnego połączenia korzyści płynących z bycia „eko" z realnymi oszczędnościami dla domowego budżetu jest BOŚ EKOsystem. W ramach tego rozwiązania proponujemy zintegrowanie pompy ciepła z panelami fotowoltaicznymi. ?Po dołożeniu do tego jeszcze kolektorów słonecznych uzyskujemy kompletny system, który istotnie obniża wydatki ponoszone na ogrzewanie domu i podgrzanie wody.

Kredytobiorca budujący dom nie musi znać od podszewki nowoczesnych urządzeń ani zastanawiać się nad tym, czy w domu naprawdę będzie ciepło. To bank zapewnia dobór odpowiedniego pakietu BOŚ EKOsystem, dopasowanego do wielkości i rodzaju budynku oraz potrzeb zamieszkującej go rodziny. Bank zadba też o montaż urządzeń ?i oczywiście finansowanie.