Ile za grunt pod budowę

Czy działki budowlane zdrożały w stosunku ?do ubiegłego roku? ?Jak znacznie?

Mariusz Kurzac: Ceny gruntów budowlanych wzrosły, ale tylko w największych miastach i w najlepszych lokalizacjach. Na przykładzie Warszawy można wskazać m.in. Ochotę, a ostatnio również Wolę. To, co istotne w pozostałych regionach Polski, to fakt, że ceny przestały spadać i ustabilizowały się.

Ile trzeba wydać – w bliskich okolicach dużych miast – na działkę pod dom?

Wojewódzka średnia z całej Polski to 67,38 zł za mkw. Potwierdza się tu jednak prawidłowość, że im bliżej miast, tym drożej. Średnia cena gruntu budowlanego jest zdecydowanie najwyższa w okolicach dużych ?miast.

Np. w województwie mazowieckim za działkę mająca 1 tys. mkw. trzeba zapłacić ok. 128 tys. zł. Ale im bliżej Warszawy, tym stawki są wyższe. A jeśli chodzi o działki w granicach stolicy, to odnotowaliśmy niedawno transakcje na Młocinach, gdzie nabywca zapłacił ok. 1 tys. zł za mkw. działki. W centrum miasta to nawet ok. 1,5 tys. zł za mkw. gruntu.

W pozostałych miastach Polski czy województwach ceny są zdecydowanie mniejsze. We Wrocławiu za mkw. działki pod dom zapłacimy ok. 380 zł, a średnia dla województwa to 63 zł za mkw.

Około 400 zł za mkw. gruntu budowlanego trzeba zapłacić w Poznaniu, Gdańsku i Krakowie. Natomiast najtańszą ziemię pod budowę domu można znaleźć w województwie podkarpackim (średnio ok. 40 zł za mkw.), chociaż w stolicy regionu oraz jej okolicach cena jest wyższa i wynosi ok. 190 zł za mkw. Najtańszą stolicą regionu jest Zielona Góra, gdzie średnio działki budowlane kosztują ok. 130 zł za mkw.

Jak znaczące są różnice w cenach między działkami w mieście a tymi na obrzeżach?

Zwykle jest 40 proc. drożej w mieście. Im dalej od centrum, tym taniej. Oczywiście zawsze należy pamiętać, co determinuje ceny ziemi, czyli infrastruktura danej okolicy, media, a szczególnie kanalizacja oraz bliskość sklepów, szkół, przedszkoli.

Jak duże są tereny kupowane pod domy? Czy są różnice w średnich powierzchniach w zależności od aglomeracji?

Generalnie działki pod dom jednorodzinny mają powierzchnię między 1000 a 3000 tys. mkw. Te większe kupują zwykle bardziej zamożne osoby, które planują większe domy i okazałe ogrody.

Zwracam jednak uwagę, że w dobrych lokalizacjach, a szczególnie w większych miastach, znalezienie dużej działki stanowi problem. Obserwujemy pewną prawidłowość: im dalej od miasta, tym zwiększa się powierzchnia działki.

Jakie działki sprzedają się najszybciej, a na jakie trudno znaleźć kupca?

Pod kątem inwestycyjnym najszybciej sprzedają się działki w centrum miasta, z pozwoleniem na budowę i uregulowaną sytuacją prawną. Wciąż popularnością cieszą się, i sądzę, że tak będzie nadal, działki w okolicach dużych skupisk mieszkańców pod zabudowę handlową.

Jeśli chodzi o grunty pod zabudowę jednorodzinną, to tu również ważna jest dobra lokalizacja, która oznacza niezbyt wielką odległość od centrum większego miasta, alternatywną komunikację z miastem (autobusy, pociągi) oraz drogi dojazdowe. Istotne też wydają się media, a także dostępna infrastruktura i rozrywka.

Do działek trudno zbywalnych zaliczam te z nieuregulowaną sytuacją prawną, zwłaszcza właścicielską, oraz te w miejscach powszechnie uważanych za nieatrakcyjne, czyli głośnych i ruchliwych, a także te o nietypowym kształcie trudnym ?do zagospodarowania.

Niektórzy właściciele gruntów budowlanych trzymają ceny, mimo że od kilku lat kupców brak. Czy pana zdaniem ceny ziemi będą rosły?

Poza granicami miast ceny nie powinny dalej spadać i to chyba dobra informacja dla właścicieli. W niektórych lokalizacjach, z lepszą komunikacją, możemy nawet zaobserwować powolny wzrost. Ale hossy nie będzie, raczej stabilizacja.

Oczywiście w dobrych lokalizacjach obserwujemy wzrost wartości ziemi. Warto też pamiętać o zasadzie, która mówi, że działki w dłuższym okresie nie powinny tracić na wartości, chyba że ktoś kupił ziemię spekulacyjnie na tzw. górce.

Właściciele terenów, którym się nie spieszy i sprzedają grunty bez presji, zapewne doczekają się lepszych czasów. Jednak w obecnej sytuacji gospodarczej mogą się pojawić ciekawe okazje. Mamy pewną grupę ludzi, którzy są w trudnej sytuacji zawodowej. Pojawiają się osoby, które muszą sprzedać działki kupione na inwestycje i nie mogą czekać. W ten sposób nieco popsują rynek. Sprawią też, że ten czekający od kilku lat na kupca, będzie musiał mieć jeszcze trochę cierpliwości.

A jak zachowa się rynek, ?gdy pola będą mogli u nas kupować cudzoziemcy?

Mamy w Polsce dużo gruntów rolnych, które czekają na nabywców. Są stosunkowo tanie, jeśli porównać je z innymi krajami Unii Europejskiej. Dlatego od kilku lat obserwujemy systematyczny wzrosty cen pól i gruntów. Jestem przekonany, że ta sytuacja utrzyma się zwłaszcza w rejonach ?Polski zachodniej. ?Naszym zdaniem prym będą wiodły tu województwa opolskie, dolnośląskie i śląskie.

Jaki rodzaj nieruchomości ?jest dziś najlepszą lokatą kapitału?

Jeśli chodzi o inwestorów instytucjonalnych, to niewątpliwie są to lokale typu hight-street, czyli w dobrych dzielnicach, tzw. małe lokalizacje sklepowe kierowane bezpośrednio do najemcy typu Biedronka, Lidl, Aldi oraz niewielkie galerie typu convenience centers.

Dla największych graczy w grupie inwestorów instytucjonalnych, ale znających logistykę, wskazałbym magazyny, lecz tylko te przy dobrych węzłach komunikacyjnych.

Inwestorom indywidualnym polecam działki standardowe – zarówno, jeśli chodzi o wymiary, jak i kształt – w ścisłym centrum lub dobrze skomunikowane z miastem.

O jakie tereny mogą się bić inwestorzy? Najbardziej łakome dziś kąski w dużych miastach, jeśli chodzi o tereny pod zabudowę, to pana zdaniem...

Najlepsze inwestycyjnie są dobrze położone tereny, które jednak wymagają rewitalizacji. I to one kuszą wielu inwestorów. Dla przykładu: popatrzmy, co się stanie w stolicy z Norblinem, dawnym Domem Słowa Polskiego, centrum handlowym Jupiter. Zwróćmy uwagę szczególnie na ulicę Łucką, Żelazną oraz Prostą w Warszawie po zakończeniu prac nad drugą linią metra. Polecam też uwadze stołeczną Wolę. Już jest ciekawie, z punktu widzenia inwestorów, a będzie jeszcze bardziej interesująco.

Ale w Warszawie jest jeszcze kilka działek w sercu miasta kupowanych za horrendalne kwoty np. przez spółki hiszpańskie, na których ?do dziś nie powstało nic. Czy jest szansa, że ich właściciele sprzedadzą je za tyle, ile sami zapłacili w czasach hossy?

Ceny nie wrócą do poziomu 2008 roku, ale zaobserwujemy znaczny wzrost wartości najlepszych działek z pozwoleniami i warunkami zabudowy.

Co podnosi cenę działki?

O tym, czy dana działka jest atrakcyjna, decyduje szereg czynników. Od tak racjonalnych jak cena, po bardziej nieprzewidywalne, jak moda. Jednak można wyróżnić główne atrybuty gruntów pod zabudowę: