Sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym

Rz: Czytelnik zawarł umowę z pośrednikiem nieruchomości, który ma mu pomóc sprzedać mieszkanie. Umowa jest zawarta na rok. Czytelnik jednak – z powodów rodzinnych – chce wycofać lokal ze sprzedaży. Jak może zerwać umowę zawartą na czas określony? Czy musi to jakoś specjalnie uzasadniać?

Mariusz Zając

: Co do zasady umowy zawierane na czas określony mogą zostać jednostronnie wypowiedziane tylko w przypadkach określonych w umowie. Dlatego też czytelnik powinien przede wszystkim przeanalizować treść zawartej umowy i sprawdzić, czy zawiera ona jakieś postanowienia dotyczące możliwości jej wypowiedzenia. W przypadku braku takich postanowień czytelnik powinien w pierwszej kolejności spróbować rozwiązać umowę pośrednictwa na zasadzie obustronnego porozumienia, przedstawiając powody, które zmusiły go zaprzestania współpracy z pośrednikiem.

Jeśli takie negocjacje nie zakończą się powodzeniem, wówczas można rozważyć zastosowanie w drodze analogii przepisów kodeksu cywilnego o umowie agencyjnej, która stanowi zbliżony do umowy pośrednictwa typ kontraktu. W myśl art. 764(2) istnieje możliwość wypowiedzenia umowy zawartej nawet na czas oznaczony m.in. w przypadku zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności.

Czytelnik powinien się zastanowić, czy sytuacja rodzinna, w jakiej się znalazł, np. ciężka choroba bliskiej osoby, stanowi właśnie taką nadzwyczajną okoliczność, która uzasadnia rozwiązanie zawartej umowy.

Jakie mogą być konsekwencje zerwania umowy na czas określony? Czy pośrednik może się na to nie zgodzić?

Konsekwencje wypowiedzenia umowy powinny być w pierwszej kolejności określone w jej treści. Jeżeli umowa nie zawiera w tym zakresie żadnych postanowień, jak również nie dopuszcza możliwości jej wypowiedzenia, wówczas konsekwencją zerwania współpracy może być obowiązek naprawienia szkody poniesionej przez pośrednika.

Szkoda ta może obejmować zarówno koszty związane z dotychczasowym wykonywaniem umowy (np. koszty ogłoszeń, banerów), jak również utracone korzyści, w szczególności spodziewaną prowizję, zwłaszcza gdy do zerwania umowy doszło bezpośrednio przed sfinalizowaniem transakcji sprzedaży czy najmu nieruchomości.

A jak wypowiedzieć umowę o pośrednictwo zawartą bezterminowo? Czy w ogóle trzeba to robić, kiedy lokal jest zgłaszany do kilku agencji?

Co do zasady strony umów zawartych na czas nieokreślony mają możliwość ich wypowiedzenia. W braku odmiennych postanowień umownych, wypowiadając umowę pośrednictwa można się opierać na zasadzie analogii na ustawowych terminach wypowiedzenia określonych w przepisach o umowie agencyjnej, tj. w art. 764(1) § 1 k.c.

Powyższy przepis przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy w pierwszym roku jej obowiązywania z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Czym różni się umowa zawarta z pośrednikiem na wyłączność od tzw. umowy otwartej? O czym musi pamiętać klient pośrednika?

Klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa oznacza najczęściej, iż pośrednik jest uprawniony do otrzymania prowizji w każdym przypadku zbycia czy wynajęcia nieruchomości będącej przedmiotem takiej umowy.

W przypadku umów pośrednictwa o charakterze otwartym uprawnienie pośrednika do otrzymania prowizji materializuje się jedynie wówczas, gdy skojarzył on osoby zbywcy czy wynajmującego oraz nabywcy czy najemcy.

Oto historia z listu czytelnika: Wypowiedziałem umowę na wyłączność dotyczącą sprzedaży lokalu po trzech miesiącach. A pośrednik do mnie: byliśmy umówieni na rok, proszę zwrócić koszty marketingu, robienia zdjęć, promocji w internecie etc. Czy agent ma prawo tego żądać?

W przypadku wypowiedzenia lub niewykonywania przez właściciela lokalu umowy pośrednictwa zawartej na czas określony pośrednik może być uprawniony do dochodzenia naprawienia poniesionych szkód.

Szkody takie mogą podlegać naprawieniu albo na zasadach ogólnych, wówczas pośrednik będzie musiał udowodnić ich wysokość oraz zasadność, albo też w ramach zawartej w umowie kary umownej.

Czy po zerwaniu z pośrednikiem umowy na wyłączność, po wypowiedzeniu jej czytelnik może sprzedać samodzielnie mieszkanie bez pomocy pośrednika innemu klientowi? Co będzie, gdy tak zrobi?

Sytuacja czytelnika zależy od postanowień łączącej strony umowy. Jeżeli umowa z klauzulą wyłączności nie przewidywała możliwości jej wypowiedzenia, a do wypowiedzenia umowy nie doszło z przyczyn zawinionych przez pośrednika, wówczas pośrednik prawdopodobnie będzie uprawniony do domagania się zapłaty prowizji od czytelnika.

Pośrednik przyprowadził klienta, który chce kupić prezentowane przez agencję mieszkanie. Sprzedający zawarł umowę przedwstępną z kupującym, deklarując, że w ciągu miesiąca dokonają transakcji. Okazało się jednak, że są błędy w księdze wieczystej mieszkania i sprzedający musi wyprostować stan prawny, więc nie zdąży wywiązać się z umowy. Czy w takim przypadku jest narażony na straty? Czy jest to niezależny czynnik uniemożliwiający zawarcie transakcji w terminie?

Odpowiedź na to pytanie wymaga przeanalizowania obowiązków pośrednika wynikających z zawartej przez strony umowy. Czy rola pośrednika miała w ramach opisanej umowy sprowadzać się jedynie do skojarzenia stron transakcji, czy też po stronie pośrednika spoczywał obowiązek przygotowania dokumentów transakcyjnych i przynajmniej podstawowe zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości.

Najczęściej jednak umowy pośrednictwa zawierają oświadczenia sprzedającego, ponieważ brak jest prawnych przeszkód do przeprowadzenia takiej transakcji, czego konsekwencją może być konieczność naprawienia szkody przez sprzedającego nieruchomość spowodowanej niemożnością zawarcia planowanej transakcji.

CV

Mariusz Zając – adwokat, partner w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy. Zajmuje się głównie prawem cywilnym oraz administracyjnym. Specjalizuje się w prawnej problematyce nieruchomości oraz procedurach procesu inwestycyjnego. Prowadzi blog prawniczy www.nieruchomosciprawo.pl.

Pośrednicy na rynku

W największych miastach w Polsce co czwarta transakcja sprzedaży jest obsługiwana przez agencje nieruchomości.

Szacunki mówią, że na rynku obrotu nieruchomościami może działać nawet 40 tys. agentów nieruchomości – wynika z danych agencji Metrohouse.

Przypomnijmy: wraz ze zniesieniem z końcem 2013 roku obowiązku posiadania państwowej licencji uprawniającej do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami na rynku pojawili się pierwsi pośrednicy tzw. zderegulowani.

Z badania przeprowadzonego przez portal nieruchomości Domy.pl wynika, że wbrew wcześniejszym obawom współpraca posiadaczy dawnych licencji z tymi, którzy ich nie mają, układa się całkiem pomyślnie – mówi Marcin Drogomirecki, analityk serwisu Domy.pl.

Badania pokazały, że pośrednicy bez licencji, którzy rozpoczęli w tym roku działalność gospodarczą na własny rachunek, stanowią niewielki odsetek aktywnych agentów. Jednak ich pojawienie się na rynku nie pozostało niezauważone.

Około 42 proc. pośredników – uczestników ankiety Domy. pl – miało okazję współpracować lub współpracuje ze „zderegulowanymi" kolegami po fachu. – Z ich opinii na temat tej współpracy wyłania się pozytywny obraz, który dobrze rokuje otwartej na nowych członków branży. Łącznie przeszło 3/4 pośredników oceniło współpracę z pośrednikami „zderegulowanymi" dobrze (55 proc.) lub bardzo dobrze (22 proc.) – opowiada Marcin Drogomirecki.

Tylko nieco ponad 17 proc. respondentów stwierdziło, że współpraca z pośrednikami, którzy nie zdobyli licencji w czasie jej obowiązywania, przebiegała źle, a zaledwie 6 proc. oceniło ją jako bardzo złą.