Jakie mieszkania i za ile kupowali nabywcy w 2014 r.

– Sytuacja na rynku nieruchomości w mijającym roku była bardzo ciekawa. Mamy do czynienia z symptomami wyjścia z kryzysu. Deweloperzy oddają i sprzedają coraz więcej mieszkań, a ceny przestały drastycznie spadać. Rynek wtórny też się ustabilizował. I to zjawisko widać we wszystkich większych miastach. Rosną też oczekiwania kupujących co do standardu budynków, stąd większy popyt na nowe mieszkania, lepszej jakości: dobrze wyciszone, wykończone dobrymi materiałami – mówi Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium, spółki analizującej stawki transakcyjne nieruchomości z aktów notarialnych.

Z jej danych wynika, że rekordowo wysoką cenę za mieszkanie w kilkuletnim budynku w sercu Warszawy zapłacił nabywca apartamentu – 36 tys. zł za mkw. Tymczasem w innych miastach, także dużych, nie brakuje mieszkań w cenie poniżej 1 tys. zł za mkw. Także w stolicy w kończącym się roku można było znaleźć okazje cenowe.

– Przykładem może być transakcja w okolicy Dworca Wileńskiego. Kupujący zapłacił 2 tys. zł za mkw. lokalu o powierzchni niemal 35 mkw., wymagającego remontu, mieszczącego się w budynku przy ul. Targowej – podaje przykład Mariusz Kurzac.

Nie chcieli kawalerek

Co kupowali najchętniej nabywcy w 2014 roku?

– Wybierali głównie mieszkania dwu- lub trzypokojowe. Kawalerki straciły na atrakcyjności. Nawet gdy kupujący pytali o małe lokale, to jednak minimum dwa pokoje. Z kolei zauważalny był wzrost popularności mieszkań trzypokojowych. Na taki zakup decydowały się zwłaszcza powiększające się rodziny lub te pary, które w planach miały jej założenie i zdecydowały się kupić mieszkanie na lata – opowiada Justyna Pieńkowska, dyrektor ełckiego oddziału firmy Freedom Nieruchomości.

Zdaniem pośredników tej firmy wizja podwyższenia przez banki do 10 proc. wymaganego wkładu własnego przełożyła się na zainteresowanie zakupami na rynku nieruchomości i nieco przyspieszyła decyzje kupujących w ostatnich miesiącach roku.

– Trend ten był szczególnie widoczny w IV kwartale roku. Osoby, które od jakiegoś czasu były zainteresowane zakupem własnych czterech kątów, po prostu stwierdziły, że trzeba podjąć decyzję przed końcem roku, kiedy warunki kredytowania są bardziej dostępne – tłumaczy pośredniczka z Freedom Nieruchomości.

Także Michał Krajewski, główny analityk w firmie Notus Doradcy Finansowi, przyznaje, że najpopularniejsze wśród nabywanych mieszkań są te o powierzchni 45–65 mkw.

– Obserwujemy jednak zmianę preferencji klientów dotyczącą liczby pokoi. Przez wiele lat w przypadku lokali o powierzchni 50–60 mkw. nabywane były mieszkania dwupokojowe. Tymczasem od dwóch–trzech lat na takich powierzchniach klienci poszukują mieszkań trzypokojowych, oczekując większej liczby pomieszczeń – mówi Michał Krajewski.

Podobny trend zauważa Sabina Libera, dyrektorka bydgoskiego oddziału Freedom Nieruchomości. – Największą popularnością niezmiennie cieszą się małe, 35–40-metrowe, dwupokojowe mieszkania. Klienci nie przechodzą także obojętnie obok budownictwa z lat 60., które zakładało, że trzypokojowe mieszkanie zmieści się na 47 mkw. – opowiada Sabina Libera. – Zauważalne jest również zainteresowanie mieszkaniami w kamienicach. Obecni właściciele, inwestujący w tego typu budynki, remontują je, dzieląc duże, przestronne mieszkania na kilka kawalerek lub pokój dzienny z aneksem kuchennym i sypialnią – dodaje.

Zwraca uwagę, że na rynku nieruchomości jest nadal wielu inwestorów. –  Wycofują swoje środki z lokat bankowych i inwestują je w nieruchomości pod wynajem. W moim biurze w ostatnim kwartale 2014 roku dominowali właśnie tacy klienci z gotówką – zapewnia Sabina Libera.

W mijającym roku dużą konkurencję dla rynku wtórnego stanowiły mieszkania w stanie deweloperskim, jest to zasługa m.in. rządowego programu „Mieszkanie dla młodych", który dofinansowuje zakupy nieruchomości jedynie na rynku pierwotnym.

Paula Augustynowicz z olsztyńskiego biura Freedom Nieruchomości mówi, że w tym mieście nadal największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości z rynku wtórnego ze względu na niższą cenę, dostępność w dobrej lokalizacji i standardowe rozkłady pomieszczeń. – Deweloperzy zintensyfikowali swoje działania reklamowe i przyciągają klientów promocjami oraz atrakcyjnymi cenami. Można powiedzieć, że choć w 2014 r. rynek pierwotny nie zdominował wtórnego, to bez wątpienia jest na dobrej drodze, by w 2015 to uczynić – podsumowuje Paula Augustynowicz.

Gdzie jest drożej?

Zdaniem Marty Kosińskiej, eksperta serwisu nieruchomości Szybko.pl, koniec 2014 r. nie przyniósł wzrostu popytu na mieszkania na tyle dużego, żeby właściciele nie musieli konkurować cenami i mogli przestać je obniżać. Nadal konkurencją dla lokali z drugiej ręki są te w nowych blokach.

– Z informacji od pośredników i banków wynika, że z końcem roku złożonych zostało więcej wniosków kredytowych, które rozpatrywane będą jeszcze według starych zasad odnośnie do wkładu własnego. Transakcje te zostaną jednak zawarte w 2015 r. Zniweluje to w pewnym zakresie okresowy zastój na rynku nieruchomości w styczniu i lutym – mówi Marta Kosińska. – Doświadczenia z ostatnich miesięcy oraz fakt, że w przyszłym roku kupujący będą musieli posiadać 10 proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów, wskazują na to, że w kolejnych miesiącach 2015 r. należy się spodziewać spadku popytu i spadku cen nieruchomości na rynku wtórnym.

Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse & Partnerzy, mówi, że w porównaniu z cenami mieszkań z zeszłego roku w większości miast nie widać istotnych zmian.

– Wyjątkiem jest jednak Kraków, gdzie kupowane były mieszkania droższe o 10 proc., oraz Gdynia, gdzie obecne ceny są niższe od tych z końcówki zeszłego roku o prawie 8 proc. – podaje Marcin Jańczuk.

Potwierdza, że im bliżej było do zakończenia roku, tym więcej pośrednicy otrzymywali zapytań dotyczących zakupu mieszkań. – Część z nich pochodziła od osób, które jeszcze w grudniu chciały złożyć wniosek kredytowy, aby uniknąć wnoszenia 10-proc. wkładu własnego, który będzie obligatoryjny już od początku 2015 r. – mówi Marcin Jańczuk.

Przewiduje, że okres okołoświąteczny będzie pracowity dla pośredników nieruchomości i doradców kredytowych.

Większa liczba klientów może wpływać na okresowe zwyżki cen. Co będzie w 2015 r.?

– Po przeanalizowaniu danych w bazie Cenatorium widać wzrost stawek w większości miast. Dotyczy to zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Myślę, że przyszły rok będzie kontynuacją tego trendu. Rosnące pensje Polaków i entuzjazm deweloperów zapewne pomogą w realizacji tego scenariusza – prognozuje Mariusz Kurzac. – Jednocześnie rosnące ceny nieruchomości to dla wielu Polaków nie najlepsza wiadomość. Dodatkowym czynnikiem negatywnie wpływającym na sytuację na rynku nieruchomości może być bankowy wymóg większego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego – dodaje.

A bez finansowania zakupów nie będzie.