Deweloper mieszkaniowy chce iść w magazyny

Sektor mieszkaniowy i magazynowy są postrzegane przez inwestorów jako relatywnie najbardziej bezpieczne i gwarantujące zwroty – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca firmą doradczą Axi Immo. – Dlatego też deweloperzy mieszkaniowy coraz częściej, w celu dywersyfikacji inwestycji, rozważają projekty magazynowe. Głównie są to średniej wielkości podmioty, które bardzo dobrze znają specyfikę sektora nieruchomości, ale nie specjalizują się w magazynach.

Dodaje, że firmy te dotychczas budowały średniej wielkości osiedla w największych miastach na czele z Warszawą i okolicami, Wrocławiem, Łodzią, Gdańskiem. – Mamy pytania od firm mieszkaniowych, które są zainteresowane inwestycjami związanymi z logistyką ostatniej mili i projektami SBU (Small Business Unit) w największych ośrodkach miejskich – mówi Renata Osiecka.

Szybkie dostawy

Ekspertka Axi Immo przewiduje, że trend będzie przybierał na sile. – Jedną z pozytywnych konsekwencji pandemii jest wzrost sprzedaży w kanałach e-commerce – tłumaczy Renata Osiecka. – Firmy z tego segmentu są absolutnie największym wygranym ostatnich miesięcy. Będą cały czas poszukiwać dodatkowej przestrzeni, aby rozwijać biznes. Co więcej, wiele firm wprowadza lub zapowiada usługę, w której towar zostanie dostarczony do klienta nawet tego samego dnia. Spodziewamy się, że ta sytuacja wpłynie na zwiększenie liczby magazynów w obrębie dużych aglomeracji co pozwoli po pierwsze sprostać presji ze strony klientów, a po drugie otworzy rynek na nowych deweloperów mogących dostarczyć powierzchnię magazynową w relatywnie krótkim czasie.

Deweloperzy mieszkaniowi – i więksi, i mniejsi, zgłaszają się także do firmy doradczej Colliers International. – Szukają alternatyw – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International. – Nie są pewni, jak długo będzie trwała hossa mieszkaniowa. To rynek mocno powiązany z najmem, a ten jest dziś ograniczony. Tymczasem rynek magazynowy dynamicznie się rozwija. Nie można się zatem dziwić zainteresowaniu deweloperów. Na razie przyglądają się sytuacji i rozważają, czy warto wejść na ten rynek.

Z kolei Kamil Szymański, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w firmie doradczej Savills, nie wyklucza, że pojedyncze spółki mieszkaniowe będą wchodzić w różnego rodzaju partnerstwa z deweloperami komercyjnymi, korzystając ze swojej bazy gruntów.

– Myślę jednak, że rzadko który przedstawiciel sektora mieszkaniowego zdecyduje się porwać na samodzielną budowę obiektów magazynowych o znaczącej skali – ocenia. – Działki w obrębie miast kupowane z myślą o inwestycjach mieszkaniowych mogą być atrakcyjne dla deweloperów magazynowych ze względu na rosnące zapotrzebowanie na magazyny miejskie. Wraz z rozwojem e-commerce takie nieruchomości będą mogły być wykorzystywane na potrzeby logistyki ostatniej mili.

Dyrektor z Savillsa przypomina też, że pierwsze wejścia dużych deweloperów mieszkaniowych na rynek magazynowy odbyły się już dwa lata temu. – Prekursorem był Marvipol, który realizował inwestycje wspólnie z Panattoni. Niedługo później J.W. Construction ogłosił projekt centrum logistycznego w Szczecinie – mówi Kamil Szymański. – Deweloperzy mieszkaniowi dostrzegli dynamiczny rozwój rynku magazynowego i część z nich zaczęła upatrywać w tym okazji biznesowej i sposobu na dywersyfikację przychodów. Oprócz dużych graczy temu segmentowi zaczęły się przyglądać także mniejsze lokalne firmy. Niewiele z nich zdecydowało się jednak na realizację planów, dlatego nie upatrywałbym w tym trendu.

Małe grono

Kamil Szymański zwraca też uwagę, że rynek magazynowy jest bardzo konkurencyjny. – Rządzi się innymi prawami, niż mieszkaniowy. Wyłączając dopiero rodzący się w Polsce rynek instytucjonalnego najmu mieszkań, większość deweloperów z tego segmentu buduje mieszkania na sprzedaż dla klientów indywidualnych, która jest zwykle prowadzona już na etapie budowy – mówi ekspert Savillsa. – W przypadku sektora magazynowego do uruchomienia projektu i jego sfinansowania często wymagane jest zawarcie umowy przednajmu na dużą część powierzchni. Są deweloperzy, którzy budują po to, by trzymać nieruchomości w portfelu. Zdarzają się też transakcje, w których inwestor finansuje inwestycję już na etapie budowy, ale bardzo duża część rynku magazynowego to w dalszym ciągu przedsięwzięcia, w których najpierw trzeba budynek skomercjalizować, by dopiero potem móc sprzedać.

Jest to zatem zupełnie inny profil klienta i inny model biznesowy, w który trudno wejść bez odpowiedniego doświadczenia i zaplecza.

Także Maciej Chmielewski podkreśla, że rynek magazynowy, który wydaje się łatwy pod względem konstrukcji i realizacji inwestycji, jest zdecydowanie mniej rozdrobniony niż rynek mieszkaniowy czy biurowy. – To, że wąskie grono kilkunastu deweloperów skupia go w swoich rękach, może jednak stanowić wyzwanie, co pokazuje przypadek niektórych zagranicznych deweloperów magazynowych, którym nie udało się wejść do Polski – zauważa ekspert Colliers International.

Firma nie zauważyła też zmian planów deweloperów magazynowych. – Duża podaż nowoczesnych powierzchni będzie się utrzymywać tak długo, jak długo trwa na nie popyt, a ten jest niezagrożony – ocenia Maciej Chmielewski.