Panie profesorze, przyjrzał się pan sytuacji właścicieli mieszkań, którzy padli ofiarą nieuczciwych najemców. Co pan zobaczył?
Trafiają do nas skargi zarówno właścicieli, jak i najemców, bo problemy są po obu stronach. Gdy chodzi o właścicieli, skargi dotyczą przypadków, w których nieuczciwi najemcy wykorzystują obowiązujące przepisy o ochronie praw lokatorów. Prowadzi to do paradoksalnych skutków. Dochodzi do sytuacji, kiedy właściciel, który skutecznie wypowiedział umowę najmu, nie może latami doprowadzić do eksmisji lokatora, a równocześnie nie otrzymuje pieniędzy z czynszu i musi pokrywać koszty utrzymania mieszkania. Zdarza się, że to mieszkanie jest obciążone kredytem, który miał być spłacany z czynszu, co stawia właściciela w szczególnie trudnej sytuacji. Są też przypadki osób, które z różnych powodów muszą opuścić zajmowane mieszkanie, a nie mogą wrócić do swojego, bo najemca nie chce ani płacić, ani go opuścić.
Czytaj więcej:
Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest korzystna dla wynajmującego mieszkanie, ale żeby była skuteczna, przy jej zawieraniu muszą zostać dopełnione...
Pro
Nawet jeśli płaci, to z powrotem do własnego mieszkania jest problem. Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, że właściciel mieszkania, jeśli chce sam w nim zamieszkać, umowę najmu lokatorowi, który nie ma tytułu do innego mieszkania, może wypowiedzieć nie później niż 3 lata naprzód. To zapewne jeden z powodów, przez który królują u nas umowy zawierane na rok.
Być może te trzy lata miały uzasadnienie, gdy na przełomie lat 90. i 2000. uchwalano ustawę, ale nie ma go dziś. Obecnie ustawa stawia w bardzo trudnej sytuacji prywatnych właścicieli, którzy mają jedno mieszkanie przeznaczone na wynajem i na ich sytuację chciałbym zwrócić uwagę rządzącym.
Takie osoby stanowią większość wśród wynajmujących. Nasz rynek mieszkań na wynajem jest bardzo rozdrobniony. Większość z ok. 1,3 - 1,5 mln wynajmowanych mieszkań należy do osób prywatnych.
Tak właśnie jest. Skala najmu instytucjonalnego świadczona przez PRS (Private Rented Sector – red.) nie jest duża, a poza tym dotyczy głównie dużych miast. Natomiast w przypadku prywatnych właścicieli aktualne zasady ochrony lokatorów powodują pewien efekt mrożący, to znaczy niechęć do wynajmowania mieszkania, zwłaszcza pewnym kategoriom osób. Widzimy to w skargach osób, które poszukują mieszkania do wynajęcia, ale ponieważ należą do grup, które są pod szczególną ochroną – np. samotne matki – to wynajmujący nie chcą takich najemców. Często nawet, jak informują nas skarżący, właściciel szczerze i z ubolewaniem mówi, że boi się, iż w przyszłości może mieć problem z odzyskaniem mieszkania. Czyli poziom ochrony, którą przepisy zapewniają najemcom, zamiast im pomagać – szkodzi.
W odpowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii na pismo RPO, wskazujące na problemy najmu mieszkań resort nie widzi problemu w przepisach, ale w przewlekłości postępowań. MRiT mówi, że przecież właściciel mieszkania może iść do sądu. Może doprowadzić do eksmisji nieuczciwego lokatora i domagać się odszkodowania, a że to długo trwa, to już nie jest wina MRiT. To poletko resortu sprawiedliwości.
Jestem rozczarowany ostatnią odpowiedzią, jaką otrzymaliśmy z Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Wynika z niej aprobata dla aktualnego stanu prawnego i przerzucenie problemu na wymiar sprawiedliwości. Ministerstwo zapomina jednak, że fakt, iż można z czymś iść do sądu, nie zamyka problemu. Elementem prawa do sądu jest bowiem gwarancja wykonania prawomocnego orzeczenia. A takiej gwarancji nie ma. Co z tego, że właściciel uzyskał wyrok eksmisyjny, skoro wyrok nie może zostać wykonany, gdyż gmina nie przyznaje lokatorowi mieszkania socjalnego. To nie jest problem przewlekłości postępowania sądowego. Często nie jest też winą gmin, że mają zbyt mało lokali socjalnych. Skąd bowiem gmina ma wziąć na to środki, skoro państwo nie gwarantuje odpowiedniego finansowania? Oczywiście, nie można ludzi eksmitować na bruk. To jest granica nieprzekraczalna, wyznaczona przez zasadę ochrony godności człowieka. Tkwimy zatem w pewnej systemowej pułapce, której ofiarami są właściciele lokali.
Czytaj więcej
Posiadanie małoletnich dzieci nie wyklucza wszczęcia postępowania o opróżnienie lokalu mieszkalnego. Jednak obliguje to później sąd do orzeczenia o...
Argument przeciwdziałania bezdomności jest koronny, bez względu na to kto rządzi, gdy pojawia się temat ustawy o ochronie praw lokatorów, ale konstytucja nakłada ten obowiązek na władze publiczne, a one przerzucają go na obywateli.
Co Trybunał Konstytucyjny wykluczył już w 2000 r., wydając słynny wyrok o sygnaturze P 11/98 o tzw. czynszach regulowanych. Wynika z niego, że państwo nie może przerzucać na prywatnych właścicieli swoich obowiązków. A z taką sytuacją mamy aktualnie do czynienia. Oczywiście dostrzegam, że państwo wspiera budownictwo społeczne, ale realizacja tych programów zajmuje lata, podczas gdy problem wymaga pilnego rozwiązania. Otrzymaliśmy również z MRiT informację o funkcjonujących społecznych agencjach najmu (SAN). Są one oparte na dobrej koncepcji – władza publiczna ściąga odpowiedzialność z właściciela mieszkania, przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego, a właściciel, w zamian za większe bezpieczeństwo, akceptuje, że otrzyma czynsz niższy niż rynkowy.
Tylko, że SAN-ów przez kilka lat powstało bodaj 15. Z czego, w części gminy zasiliły je również swoimi lokalami, nie tylko tymi od prywatnych właścicieli. Zresztą gminy mają takie same obawy, jak prywatni właściciele, jeśli chodzi o nieuczciwych najemców. To jest jedna z blokad rozwoju SAN-ów. To będzie też przeszkoda dla korzystania z najmu senioralnego, jeśli dojdzie do przyjęcia, wprowadzającej go ustawy, której projekt daje seniorowi prawo powrotu w dowolnym momencie do swojego mieszkania, jeśli wynajęte się nie sprawdzi. A co, gdy najemcy, którym gmina podnajmie jego mieszkanie odmówią wyprowadzki?
W opinii do tego projektu podnosiliśmy ten problem. To jest dość skomplikowana koncepcja oparta na dwóch umowach najmu i jednej podnajmu. Te stosunki prawne wiążą się i wskazywaliśmy, że brakuje mechanizmów ochronnych zarówno seniora, jak i podnajemcy. Projekt został poprawiony i nasze uwagi zostały częściowo uwzględnione. Zaproponowano m.in. rozwiązanie, że w przypadku zakończenia stosunku najmu, najem seniora kończy się dopiero po opróżnieniu lokalu przez podnajemcę. To przynajmniej zapobiegnie sytuacji, w której senior straci z powodu wypowiedzenia umowy prawo do lokalu gminy, a do swojego mieszkania nie będzie mógł wrócić, bo podnajemca nie będzie chciał się wyprowadzić. Dzięki takiemu rozwiązaniu to gmina będzie musiała walczyć o odzyskanie tego lokalu, a nie senior. Wracając do ustawy o ochronie praw lokatorów, musimy jasno powiedzieć, że ta ustawa nie daje wystarczającej ochrony właścicielom mieszkań, którzy trafili na nieuczciwych najemców, nadużywających swoich uprawnień. Właściciele ci są bezradni. Sytuacja ta nie jest zgodna z wypracowaną przez ostatnie 30 lat linią orzeczniczą Trybunału Konstytucyjnego, który wielokrotnie orzekał w tych kwestiach, często zresztą z udziałem RPO. Z jednej strony, art. 75 i 76 konstytucji nakazują państwu zapewnienie lokatorom ochrony, wspieranie obywateli w realizacji ich planów mieszkaniowych i zapobieganie bezdomności, ale z drugiej strony nie może to prowadzić do wydrążenia istoty prawa własności. Tymczasem jeśli mamy do czynienia z sytuacją, gdy właściciel nie może legalnie odzyskać posiadania mieszkania, które zajmuje osoba bez tytułu prawnego, musi się zadłużać i nie ma sam możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, to znaczy, że doszło do przekroczenia pewnej granicy. Jest to w istocie forma wywłaszczenia. Fakt, że takie sytuacje mają miejsce – i są zgodne z literą prawa – prowadzi do wniosku, że coś jest nie tak z prawem.
Czytaj więcej
Umowa najmu okazjonalnego ma umożliwiać szybkie pozbycie się lokatora, który np. nie płaci za lokal. Została uregulowana w ustawie o ochronie praw...
To też dowód, że wprowadzenie najmu okazjonalnego i instytucjonalnego dla przedsiębiorców nie zmieniło zasadniczo sytuacji.
Nie znam statystyk, ale nadal najpopularniejszą formą jest najem na zasadach ogólnych. Najem okazjonalny jest sam w sobie dobrym pomysłem, ale w praktyce przeszkodą dla jego stosowania są formalności, to znaczy koszty aktów notarialnych, w których trzeba się poddać egzekucji, konieczność wskazania mieszkania, do którego najemca zobowiązuje wyprowadzić się w przypadku eksmisji, oraz obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego we wskazanym ustawą terminie. Niedopełnienie któregoś z tych obowiązków oznacza, że wynajmujący nie może skorzystać z uproszczonej ścieżki odzyskania mieszkania.
Do tego w odpowiedzi na wymóg wskazania przez najemcę lokalu, do którego wyprowadzi się w razie egzekucji pojawiły się oferty sprzedaży adresów do wyprowadzki i jak słyszę od prawników pomysł najmu okazjonalnego, oparty na dobrych założeniach, nie wytrzymał w zderzeniu z naszą pomysłowością.
Dlaczego pojawiają się takie oferty? Bo ludzie nie mają mieszkań, do których mogliby się wyprowadzić. Dlatego tym regulacjom też należy się przyjrzeć. Sytuacja wygląda tak: z jednej strony, mamy w Polsce ludzi, którzy nie mogą wynająć mieszkania, a także wysokie czynsze najmu, często przekraczające możliwości przeciętnej rodziny. Z drugiej strony, mamy ok. 1,8 mln lokali niezamieszkanych. Właściciele przynajmniej części z nich nie decydują się na najem długoterminowy z obaw o możliwe problemy z odzyskaniem lokalu, o czym już mówiłem. To jest sytuacja, która wymaga interwencji ustawodawcy. Podobnie jak najem krótkoterminowy. To jest kolejny problem społeczny i powód wielu skarg, które trafiają do RPO od ludzi, którzy nie mogą normalnie żyć, mając za ścianą lokale przeznaczone dla turystów. Rozporządzenie unijne, regulujące te kwestie, weszło w życie 20 maja br., jednak nie uchwalono jak dotąd ustawy, która jest konieczna, aby to rozporządzenie mogło w pełni funkcjonować. Wiem, że w parlamencie ścierają się różne koncepcje. Jedna z nich zakłada zgodę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni na przeznaczenie lokalu na najem krótkoterminowy. Moim zdaniem jest to zbyt daleko idące rozwiązanie. Znając europejskie standardy ochrony własności, wyrażone choćby w znanym wyroku ETPC w sprawie Hutten-Czapska przeciwko Polsce, uważam, że gdyby takie rozwiązanie weszło w życie, to uwarunkowanie możliwości korzystania z nieruchomości i pobierania z niej pożytków od zgody wspólnoty czy spółdzielni zostałoby uznane za przekroczenie granicy dopuszczalnej ingerencji w prawo własności. Bardziej wyważona jest koncepcja, zgodnie z którą to organy samorządu terytorialnego będą decydować o tego typu restrykcjach, na przykład wskazując obszary, na których najem krótkoterminowy jest ograniczony, czy kontrolując wpisy do rejestrów.
O ile najem krótkoterminowy, z opóźnieniem, ale będzie uregulowany, to politycy ewidentnie boją się korzystnych dla wynajmujących zmian w ustawie o ochronie lokatora.
Nie dziwię się, bo to jest bardzo delikatna materia, wymagająca precyzyjnego wyważenia wartości, które pozostają ze sobą w konflikcie. Wyważyć wartości da się w różny sposób, jest to rolą polityków. Powinni oni jednak pamiętać, że własność nie jest prawem absolutnym, ale absolutna nie może być też ochrona lokatorów kosztem właścicieli. Skargi do RPO, pochodzące zarówno od właścicieli, jak i od lokatorów, ukazują, że aktualne rozwiązania wymagają zmian. Poza tym, co już powiedziałem, mogę dodać, że problemy są również z kaucjami. Przepisy nieprecyzyjnie określają, kiedy właściciel może zatrzymać kaucję. Powstają w związku z tym spory, a byli najemcy mają problemy z dochodzeniem nienależnie zatrzymanych kaucji. Można więc zastanowić się nad rozwiązaniem wykorzystanym w ustawie deweloperskiej. Tam własność pieniędzy wpłacanych na rachunek powierniczy zachowuje, do pewnego momentu, osoba kupująca lokal.
Najemca jest postrzegany zawsze, jako słabsza strona i stąd pewnie obawa polityków przed zrównoważeniem praw obu stron umowy najmu.
Najemca jest z założenia słabszą stroną względem właściciela lokalu. Natomiast obowiązujące przepisy prowadzą do tego, że niekiedy dochodzi do sytuacji odwrotnej, gdy to właściciel staje się słabszą stroną, zwłaszcza gdy ma do czynienia z nieuczciwym lokatorem. I prawo na to pozwala. Dlatego trzeba je zmienić i wprowadzić równowagę, której obecnie brakuje.
