Budowa czy rozbudowa domu to nie tylko wyzwania finansowe, ale też formalności. A pochopne decyzje mogą skończyć się katastrofą, nawet po latach. Potwierdza to sprawa kobiety, w której właśnie wydał wyrok Naczelny Sąd Administracyjny.
Legalizacja samowolnej rozbudowy domu sprzed lat
Problemy właścicielki zaczęły się, gdy jej domem jednorodzinnym w 2021 r. zainteresował się nadzór budowlany. Chodziło zwłaszcza o część przechodzącą na kolejną działkę. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) jesienią wystąpił do urzędu miejskiego o potwierdzenie legalności zrealizowanej tam zabudowy. Schody zaczęły się, gdy w rejestrach nie odnaleziono informacji o pozwoleniu na budowę bądź przyjęciu zgłoszenia budowy czegokolwiek. Urzędnicy zaczęli drążyć i ustalili, że najpierw w latach 30. XX w. do istniejącego domu jednorodzinnego zostały dobudowane dwie części parterowe. W drugiej połowie lat 50. jedna z dobudówek została rozbudowana w kierunku sąsiedniej. I najprawdopodobniej wtedy przekroczona została granica z sąsiadem.
Ostatecznie przyjęto, że rozbudowa miała miejsce później ok. 1995-2000 r. Nie było natomiast wątpliwości, że odbyła się bez koniecznych pozwoleń. Ponieważ od samowoli minęło co najmniej 20 lat, nadzór sięgnął po uproszczoną jej legalizację z art. 49f-49i znowelizowanego już wówczas prawa budowlanego. W związku z tym na początku 2022 r. PINB zobowiązał kobietę do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Właścicielka skompletowała je poza jednym – oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane. Kilka razy wnosiła o przedłużenie terminu do dopełnienia formalności, tłumacząc, że kwestię posadowienia dobudówki na sąsiedniej działce dogaduje z jej właścicielką. PINB czekał, ale do momentu, gdy wpłynęło do niego pismo od owej sąsiadki, która kategorycznie odmówiła zgody, aby na jej działce znajdował się cudzy budynek. Urzędnicy rozłożyli ręce i nakazali rozbiórkę samowoli.
Czytaj więcej
Łatwiejsza legalizacja samowoli i zgłoszenia zamiast pozwoleń na małe obiekty – tak ma być zliberalizowane prawo budowlane.
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego oddalił odwołanie właścicielki dobudówki. Tłumaczył, że z uwagi na posadowienie domu na dwóch działkach, do legalizacji konieczne jest oświadczenie, co do obu gruntów. A skoro dokumenty legalizacyjne nadal nie są kompletne, to sprawa musiała skończyć się nakazem rozbiórki samowolnie zrealizowanej inwestycji.
Spór trafił na wokandę. Skarżąca podkreślała, że od początku istnienia domu był on tolerowany, co pozwala na domniemanie zgody na jego posadowienie przez uprzedniego właściciela, jak również jego następcę. Przekonywała, że wystąpiła do ówczesnej właścicielki działki z zapytaniem o możliwość zajęcia części jej gruntu pod planowaną przybudówkę. A teraz, żeby mieć do niej tytuł prawny, wystąpiła o zasiedzenie. Ta argumentacja nie przekonała jednak Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Uznał on, że skoro sporna rozbudowa usytuowana jest łącznie na dwóch działkach, to legitymowanie się prawem do jej dysponowania na cele budowlane wymagało odniesienia się do obu. WSA podkreślił, że proces legalizacji samowoli budowlanej prowadzony jest w interesie inwestora. Musi on jednak liczyć się z konsekwencjami niedopełnienia formalności. Bez przedstawienia żądanej dokumentacji organ nie może bowiem wydać decyzji o legalizacji obiektu.
Bez zgody sąsiada nie da się zalegalizować samowolnej rozbudowy domu na jego działce
Ostatecznie do podobnych wniosków doszedł NSA. Jego zdaniem w sprawie bezspornie doszło do samowoli, a skarżąca nie potrafiła wykazać się zgodą na wkroczenie rozbudowy na cudzy grunt. Powoływała się jedynie na ustne ustalenia z poprzednimi jego właścicielami. NSA nie zgodził się ze skarżącą, że w sprawie błędnie ustalono moment rozbudowy i w konsekwencji zastosowano przepisy znowelizowanego już prawa budowlanego. Jak bowiem zauważył sędzia NSA Paweł Miładowski, fakt ten potwierdzają obiektywne dowody jak zdjęcia czy ewidencja gruntów. Sama skarżąca zaś konkretnej daty nie wskazała. Niemniej pod rządami poprzednich przepisów z 1974 r. również nie było możliwości legalnej budowy na cudzym gruncie bez wyraźnego tytułu prawnego i legalizacji bez niego samowoli. Sądu nie przekonało też to, że skarżąca wytoczyła powództwo o zasiedzenie zajętej działki. I nie miało znaczenia, że nie zostało ono zakończone. Ten, kto dokonuje samowoli musi mieć bowiem świadomość jej konsekwencji i późniejsze powoływanie się na zasiedzenie nie może być sposobem na ich uniknięcie. Wyrok jest prawomocny.
Sygnatura akt: II OSK 556/24
