Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie kluczowe zmiany wprowadzają nowe przepisy dotyczące zbywania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego?
- Jaki jest główny cel Ministerstwa Rozwoju i Technologii w ograniczaniu przenoszenia własności tych lokali?
- W jakich okolicznościach nowe prawo nadal dopuszcza zbycie pojedynczego lokalu użytkowego?
- Od kiedy zaczną obowiązywać nowe zasady dla deweloperów i ich projektów budowlanych?
Brak gruntów pod budownictwo mieszkaniowe powoduje, że coraz częściej, zwłaszcza w dużych miastach, jak Kraków czy Warszawa, deweloperzy składają wnioski o budowę budynków zbiorowego zakwaterowania typu aparthotel czy po prostu hotel, które są później użytkowane jak budynki mieszkalne. Miasta walczą z takimi inwestycjami, nie godząc się na wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali, które otwierają inwestorowi drogę do przenoszenia ich własności na nabywców. Toczy się spór prawny, kto ma rację: samorząd czy deweloper. Obie strony apelowały do rządu o doprecyzowanie przepisów. Znalazły się one w przygotowanej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii nowelizacji ustawy o własności lokali.
Czytaj więcej
Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zakazać wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w motelach i hotelach. Teraz deweloperzy wykorzystują...
– Zdecydowaliśmy się, po konsultacjach, wprowadzić zmiany do projektowanych przepisów, aby podnieść ich skuteczność w zapobieganiu nie tyle wyodrębniania lokali w budynkach zbiorowego zamieszkania, co przenoszenia ich własności. Chodzi nam o to, aby lokale użytkowe, które nie spełniają podstawowych standardów, jakie muszą spełniać mieszkania, nie były oferowane jako tzw. apartamenty inwestycyjne, które w rzeczywistości służą do stałego zamieszkania, a dodatkowo zaburzają planowanie przestrzenne miast, ponieważ powstają w miejscach bez infrastruktury potrzebnej do obsługi inwestycji mieszkaniowej. W naszej ocenie efektywnie poradzimy sobie z taką patodeweloperką, tylko wykluczając co do zasady przeniesienie własności pojedynczych lokali w budynku zbiorowego zamieszkania – mówi „Rzeczpospolitej” Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.
Zgodnie z projektem, w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego, prawo własności tego lokalu będzie przenoszone na nabywcę łącznie z prawem własności pozostałych lokali znajdujących się w tym budynku, czyli tylko jeden podmiot lub jedna osoba będzie mogła stać się właścicielem tych lokali. Od tej zasady projekt przewiduje dwa wyjątki. Pierwszy dotyczy zbycia wyodrębnionego lokalu użytkowego na parterze budynku o co najmniej trzech kondygnacjach. Drugi obejmie sytuacje, gdy wyodrębniony lokal użytkowy spełnia warunki techniczne przewidziane dla mieszkania, a gmina w indywidualnej uchwale dla danej inwestycji wyrazi na to zgodę. W uchwale tej rada gminy będzie też zobowiązana określić liczbę miejsc parkingowych oraz współczynnik powierzchni biologicznie czynnej.
– To pozwoli działać inwestycjom typu condohotele, o ile dostaną zielone światło ze strony społeczności lokalnej. Im wcześniej inwestor wystąpi z wnioskiem o przyjęcie uchwały, tym szybciej dowie się, czy będzie mógł zrealizować zamierzone przedsięwzięcie. Żeby uniknąć dyskusji o ochronie praw nabytych i nie dawać pretekstu do podważania konstytucyjności przepisów wprowadzamy regulacje, zgodnie z którymi nowe zasady nie będą dotyczyły lokali w budynku zamieszkania zbiorowego, dla którego wydano pozwolenie na budowę w odpowiedzi na wniosek złożony przed 31 grudnia 2025 r. – dodaje wiceminister Tomasz Lewandowski.
Nie będzie sensu wyodrębniać lokali?
Zdaniem prawników, specjalizujących się w obsłudze inwestycji, to rozwiązanie nie chroni jednak praw nabytych.
– Rozumiem, że dziś już mało kto przejmuje się, czy przepisy są zgodne z konstytucją czy nie, ale w tym przypadku, mamy, w mojej ocenie, do czynienia z rażącym lekceważeniem zasady, że prawo nie działa wstecz – mówi adwokat Maciej Górski, Kancelaria Prawa Nieruchomości GPLF.
Ekspert przypomina, że pierwsza wersja projektu, wprowadzająca ograniczenia w wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali, była krytykowana za ograniczanie prawa własności, ale ona pozwalała przenieść własność, jeśli gmina przyjęła uchwałę dopuszczającą, co do zasady, na jej terenie wyodrębnianie lokali w budynkach zbiorowego zamieszkania.
– W nowej wersji projektu projektodawca mówi inwestorowi czy właścicielowi: możesz wyodrębnić lokal, ale nie pozwalam ci przenieść jego własności. W tej sytuacji wyodrębnianie, które zwykle poprzedza przeniesienie własności, traci sens – dodaje mec. Górski.
Podobnie ocenia projekt dr Joanna Barzykowska, adwokat z kancelarii Graś i Wspólnicy.
– Uderza mnie retroaktywność projektowanych przepisów, przez co dotkną one, o ile zostaną przyjęte, inwestorów, którzy wydali już niemałe pieniądze na grunt i opracowanie projektów budowlanych, absolutnie nie mając zamiaru obchodzenia prawa. Nie bardzo widzę sens przenoszenia własności lokali, które znajdują się na pierwszej kondygnacji naziemnej w sytuacji, gdy nie można tego zrobić z lokalami na wyższych kondygnacjach. Dlatego ten wyjątek od generalnej zasady zakazu przenoszenia własności w budynkach zbiorowego zakwaterowania byłby, moim zdaniem, wykorzystywany marginalnie – mówi mec. Barzykowska.
Czytaj więcej
Duże miasta chcą jak najszybciej uciąć możliwość uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Propozycja za...
Rząd stanął po stronie samorządów
– Po co racjonalny inwestor miałby ustanawiać odrębną własność pojedynczego lokalu na rzecz nabywcy, skoro w tym samym akcie nabywca miałby uzyskać własność wszystkich pozostałych lokali w budynku. Taka konstrukcja pozostaje w oczywistej sprzeczności nie tylko z prawnym sensem ustanawiania odrębnej własności lokali, ale i ekonomicznym. Uważam, że analizowany przepis ma charakter wyłącznie pozorny. W praktyce będzie prowadził do faktycznego wyeliminowania możliwości wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, mimo że formalnie nie wprowadza takiego zakazu – uważa radczyni prawna, dr Agnieszka Grabowska-Toś, kancelaria radców prawnych Kania Stachura Toś.
– W tym sensie mamy więc do czynienia z próbą osiągnięcia przez ustawodawcę zamierzonego celu niejako tylnymi drzwiami. Z jednej strony poprzez stworzenie konstrukcji prawnej, która czyni wyodrębnienie lokali iluzorycznym, z drugiej zaś poprzez zachowanie pozoru jego dopuszczalności – dodaje ekspertka.
Zadowolone z projektu będą gminy.
– Chodzi o to, żebyśmy mogli nowe przepisy stosować już niedługo, a nie za wiele lat. Wpływa do nas mnóstwo wniosków o pozwolenie na budowę dla tego typu obiektów, które tylko na papierze są hotelami. Miasta takie, jak Kraków, Warszawa czy Wrocław, odmawiają wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali. Samorządowe kolegia odwoławcze i sądy podtrzymują nasze stanowiska, ale nie powstrzymuje to kolejnych inwestorów – mówiła w marcu na posiedzeniu sejmowej podkomisji stałej do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej w imieniu Unii Metropolii Polskich Olga Szewczyk z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy.
Etap legislacyjny: projekt po konsultacjach publicznych
