– Widzimy bardzo duże zainteresowanie inwestorów polskimi nieruchomościami komercyjnymi, i to we wszystkich sektorach rynku – mówi Charles Taylor, dyrektor biura firmy Cushman & Wakefield w Polsce. – Warto zauważyć, że aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości biurowych przenosi się do miast regionalnych, w których w pierwszej połowie 2015 r. po raz pierwszy w historii doszło do transakcji o wyższej wartości niż w Warszawie. Dziś bowiem największą popularnością w sektorze biurowym cieszy się Kraków – podkreśla Charles Taylor.

Tylko w pierwszej połowie 2015 r. zostało zawartych 21 transakcji sprzedaży nieruchomości o łącznej wartości 794 mln euro. Ok. 47 proc. inwestycji dotyczyło biur, 34 proc. – nieruchomości handlowych, a ok. 19 proc. – magazynowych – wylicza Cushman & Wakefield.

W porównaniu z analogicznym okresem w 2014 r. wartość inwestycji była jednak mniejsza o 47 proc., przy jednoczesnym spadku liczby zawartych umów sprzedaży o 16 proc. Zdaniem ekspertów przyczyną tej sytuacji jest coraz mniejsza podaż dużych, atrakcyjnych dla inwestorów nieruchomości.

– Niezależnie od słabego wyniku na rynku inwestycyjnym w pierwszej połowie tego roku, w fazie negocjacji znajduje się dziś wiele umów dotyczących przejęcia dużych projektów, których zamknięcie powinno zdecydowanie podnieść wolumen transakcji w drugiej połowie 2015 r. – prognozuje Marta Gorońska-Wiercioch z działu rynków kapitałowych firmy Knight Frank.

W pierwszej połowie 2015 r. wartość transakcji zawartych w sektorze nieruchomości biurowych wyniosła 374 mln euro, w segmencie nieruchomości handlowych – 271 mln euro, a w sektorze nieruchomości przemysłowo-magazynowych – 149 mln euro.

– Prawie połowa wolumenu transakcji z pierwszego półrocza 2015 r. leży po stronie inwestorów amerykańskich, którzy zwiększyli swój udział w polskim rynku o 14 p.p. w porównaniu z 2014 r. Z kolei udział inwestorów niemieckich zmniejszył się o 15 p.p., a krajowych utrzymał się na dotychczasowym poziomie ok. 9 proc. – mówi Piotr Kaszyński, dyrektor grupy rynków kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

Biura: co za podaż

W pierwszej połowie roku rynek biurowy w Polsce nie zwalniał tempa. Deweloperzy chętnie budują biurowce nie tylko w Warszawie.

– Szybko rosnącej podaży towarzyszył ożywiony popyt zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Tylko w ciągu sześciu miesięcy warszawskie zasoby nowej powierzchni wzrosły o niemal 145 tys. mkw., a w największych ośrodkach regionalnych inwestorzy ukończyli realizację około 155 tys. mkw. powierzchni biurowej – mówi Elżbieta Czerpak, dyrektor działu badań rynku firmy Knight Frank. – Jest to odpowiedź na obserwowane na rynku rosnące zapotrzebowanie na nowe biura.

W Warszawie wolumen transakcji najmu w pierwszej połowie 2015 r. był o 50 proc. wyższy niż przed rokiem, natomiast w miastach regionalnych stanowił ponad połowę wyniku z rekordowego 2014 r.

– Warto jednak podkreślić, że w Warszawie przeważającą część transakcji najmu stanowiły relokacje najemców i renegocjacje umów. W rezultacie tzw. absorpcja netto nie nadąża za rosnącą w szybkim tempie podażą. Dlatego w stolicy odnotowujemy coraz większą dostępność biur, zwłaszcza w starszych budynkach, oraz presję zniżkową na stawki czynszu – podkreśla Elżbieta Czepak.

Także Richard Aboo, dyrektor działu powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield, przyznaje, że w Warszawie właściciele budynków oraz deweloperzy mają problem z utrzymaniem aktualnych stawek czynszowych, co jest wynikiem przewagi podaży nad popytem.

– Ale rozpoczął się już spodziewany wzrost aktywności na rynku najmu, co wynika z wygasania umów podpisanych w latach 2006–2008 (umowy dziesięcioletnie) oraz 2011–2013 (pięcioletnie), kiedy popyt był wysoki – dodaje Richard Aboo.

Dodaje, że większą liczbę zawieranych umów najmu biur widać też na rynkach regionalnych. – Duży popyt pozwala sądzić, że w 2015 r. najemcy podpiszą w tych miastach umowy na ponad 400 tys. mkw. powierzchni. Obiecujące są również perspektywy rozwoju dla rynków wschodzących: Lublina i Szczecina, których atutami są niskie koszty pozyskania wykwalifikowanych pracowników oraz niskie ceny gruntu – prognozuje Richard Aboo.

Galerie: bitwa w sieci

W pierwszej połowie 2015 r. deweloperzy oddali do użytku w całym kraju 176 tys. mkw. powierzchni handlowej. Do końca czerwca zakończyły się rozbudowy dziewięciu istniejących już nieruchomości handlowych oraz otworzyło się siedem nowych obiektów.

Jak podaje Cushman & Wakefield, blisko 38 proc. tegorocznej podaży zostanie zrealizowane w ośmiu największych aglomeracjach (w ubiegłym roku wynik ten wynosił jedynie 9 proc.).

– Coraz większego znaczenia nabiera handel internetowy, w tym handel mobilny, na różne sposoby przenikający się z handlem tradycyjnym. Obecnie obserwujemy silny trend wchodzenia większości marek wszystkich branż w wielokanałową formę dystrybucji, tzw. omnichannel, łączący sprzedaż w sklepach stacjonarnych z zakupami w sieci – mówi Marek Noetzel, dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

Zwraca uwagę, że występowanie różnych form sprzedaży oraz przenikanie się różnych sposobów robienia zakupów jest obecnie jedną z najważniejszych cech rynku handlowego.

Magazyny: milion nowych mkw.

W szczytowej formie od początku roku jest rynek magazynowy, zarówno jeśli chodzi o podaż, jak i o popyt. W ciągu pół roku deweloperzy oddali do użytku ponad 450 tys. mkw. To wzrost o 33 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Eksperci Cushman & Wakefield podkreślają, że duży popyt (1,21 mln mkw. hal wynajętych) spowodował spadek wskaźnika pustostanów – do 6,2 proc. Z szacunków wynika, że ilość powierzchni magazynowej dostarczonej na rynek przez firmy w 2015 r. przekroczy poziom 1 mln mkw.

Największym rynkiem magazynowym jest wciąż Warszawa i okolice – 77 proc. powierzchni magazynowej zlokalizowane jest poza granicami administracyjnymi miasta. Dzięki coraz lepszej infrastrukturze transportowej wciąż rośnie atrakcyjność rynków regionalnych: Górnego Śląska, Polski środkowej, Poznania oraz Wrocławia (łącznie 60 proc. zasobów kraju, w porównaniu z 31 proc. dla Warszawy).

– Dzięki budowie nowych parków magazynowo-logistycznych w miejscach dotychczas niedostępnych najemcy mają większe możliwości wyboru powierzchni. Z kolei deweloperzy uwalniają potencjał bardzo dobrych lokalizacji, inwestując w nowoczesne obiekty powstające jako nieruchomości na zamówienie lub przeznaczone dla wielu najemców – opowiada Tom Listowski, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce w Cushman & Wakefield.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

g.blaszczak@rp.pl

Tomasz Czuba, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w firmie doradczej JLL

Tylko w Warszawie w 2015 r. zostanie oddanych do użytku około 320 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Poza Warszawą najwięcej biur powstaje dziś we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście. Rynki biurowe w Polsce mogą w tym roku wzbogacić się nawet o 450 tys. mkw. (poza Warszawą), z czego najwięcej przypadnie na Kraków, Trójmiasto i Wrocław.

Czy sama wiedza o tym, że najemcy mogą przebierać w ofertach, już wystarczy, by zmienić biuro? A może lepiej renegocjować umowę najmu w starej siedzibie?

Przede wszystkim nie należy od razu wykluczać którejkolwiek z opcji. Z mojego doświadczenia wynika, że najemcy zbyt często przywiązują się do decyzji o pozostaniu lub opuszczeniu powierzchni, zanim jeszcze rozpoczną proces ewaluacji tych scenariuszy. Najlepiej by było, gdyby każda większa firma – zajmująca 2 tys. lub więcej mkw. powierzchni biurowej – mogła rozpocząć proces myślenia o zmianie siedziby co najmniej 18–24 miesiące przed terminem wygaśnięcia obowiązującej umowy najmu. To zapewni swobodę oceny dostępnych rozwiązań.

Analizę należy rozpocząć od określenia oczekiwań względem własnego biura. Co nam się podoba w zajmowanej siedzibie, a co chcemy zmienić? Czy nasze biuro spełnia wytyczne korporacyjne, np. dotyczące komfortu pracy? Gdzie i jakie biura zajmują nasi konkurenci? Jak wpływa to na pozyskiwanie nowych pracowników i ocenę klientów? Czy są konieczne jakiekolwiek zmiany?