W Polsce jest już niemal 13,1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. – Rynek przechodzi transformację. W I półroczu tego roku widać było równowagę pomiędzy stabilizującym się poziomem pustostanów (14,2 proc.) a rekordowo małą aktywnością deweloperów, którzy dostarczyli zaledwie 87,6 tys. mkw. nowych biur – mówią eksperci firmy doradczej Colliers.
Czytaj więcej
Biznes traktuje flexy jako typową alternatywę dla tradycyjnych biur – mówi Mateusz Strzelecki, ekspert Walter Herz.
Rośnie popyt na dobre siedziby do pracy
Z analiz firmy Colliers wynika, że w pierwszej połowie tego roku wynajęto 688,6 tys. mkw. powierzchni biurowej, o 14 proc. więcej niż w pierwszej połowie 2024 roku. – To pokazuje, że najemcy coraz mocniej konkurują o atrakcyjne lokalizacje. W kolejnych kwartałach, ze względu na ograniczoną podaż, może wzrosnąć presja na czynsze, zwłaszcza za nowe biura z certyfikatami w centralnych lokalizacjach – przewidują autorzy raportu Colliersa.
Biorąc pod uwagę popyt, dominowały miasta regionalne, gdzie wynajęto w sumie 387,2 tys. mkw. biur, o 35 proc. więcej niż w pierwszej połowie 2024 r. Najemcy byli najbardziej aktywni w Krakowie (ok. 44 proc. najmów w regionach). Na Wrocław przypada 21 proc., a na Trójmiasto – 14 proc. Podobnie jak w stolicy, na rynkach regionalnych większość transakcji to renegocjacje, które stanowiły ok. 58 proc. transakcji.
– Popyt w Krakowie wzrósł aż o 85 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Warto zaznaczyć, że przy braku nowej podaży (w 2025 r. deweloperzy nie oddali żadnej powierzchni biurowej) i ograniczonej dostępności nowoczesnych biur, aż 71 proc. transakcji stanowiły renegocjacje – wskazuje Anna Galicka-Bieda, partner, dyrektorka biura Colliers w Krakowie. – To pokazuje, że firmy koncentrują się na utrzymaniu biur w obecnych lokalizacjach, co może skutkować wzrostem konkurencji o najbardziej pożądane powierzchnie – uważa.
Czytaj więcej
I półrocze na regionalnych rynkach biurowych upłynęło pod znakiem renegocjacji kontraktów. Odpowiadały one za niemal 60 proc. popytu. Był to też ok...
Gdzie rosną nowe biurowce
Analitycy wskazują, że aż 97 proc. nowej powierzchni biurowej dostarczonej na rynek w pierwszej połowie roku to nieruchomości w Warszawie, z czego ponad 90 proc. w strefie Centrum Zachodnie.
Ukończone w tym czasie biurowce w stolicy to m.in. The Bridge (firma Ghelamco), pierwszy biurowiec w ramach wielofunkcyjnego kompleksu T22 – Office House (Echo Investment), zmodernizowany budynek Nowa Bellona (Ghelamco) i biurowiec CD Projekt.
– Centrum Zachodnie, a zwłaszcza rejon ronda Daszyńskiego, jest dziś najdynamiczniej rozwijającym się obszarem na warszawskiej mapie biurowej. To tu powstają największe i najbardziej prestiżowe inwestycje, które już na etapie budowy osiągają wysoki poziom komercjalizacji – mówi Paweł Proński, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie Colliers.
Pod koniec czerwca 2025 r. w budowie było 342,3 tys. mkw. biur, z czego 135 tys. mkw. w Warszawie – to najniższy poziom tego wskaźnika w historii rynku (o 54 proc. mniej niż rok wcześniej). – Oznacza to, że w perspektywie kilku lat podaż nowoczesnych biur będzie ograniczona. Jednocześnie rynek pozostaje podatny na szybkie ożywienie. Wiele projektów ma już przygotowaną dokumentację i może ruszyć w krótkim czasie – zaznaczają eksperci Colliersa.
Jak mówi Paweł Proński, do końca tego roku w Warszawie mają być jeszcze oddane dwa biurowce o łącznej powierzchni ok. 58 tys. mkw. – to zmodernizowany V Tower i nowo budowane Studio A.
– Mała podaż w nadchodzących latach nie zaspokoi w pełni potrzeb dużych najemców poszukujących nowoczesnych biur w centralnych lokalizacjach. Taki stan rynku biurowego stwarza ciekawe warunki do wejścia nowych inwestorów – uważa Proński.
Czytaj więcej:
Za nowoczesnymi biurami w Warszawie na kolejne lata rozgląda się już ok. 20 dużych najemców. Czynsze za powierzchnie z najlepszym widokiem są astro...
Pro
Biura dostępne od zaraz
Pod koniec czerwca 2025 r. współczynnik biurowych pustostanów to średnio 14,2 proc., nieznacznie mniej niż rok wcześniej. W Warszawie spadł do 10,8 proc., w centralnych strefach odnotowano wyraźny spadek do 7,8 proc., a w pozacentralnych – wzrost do 13,3 proc. W regionach wolnych jest średnio 17,5 proc biur , ale widać duże różnice – od 7,3 proc. w Szczecinie do 22,7 proc. w Katowicach.
– Wysoki wskaźnik pustostanów w Katowicach oznacza dużą elastyczność cenową dla najemców i szanse na negocjacje – mówi Barbara Pryszcz, dyrektorka biura Colliers w Katowicach. – Firmy chętnie z tego korzystają, rozważając zwłaszcza relokację ze starszych budynków do tych nowocześniejszych i bardziej efektywnych energetycznie. Jednocześnie planowana podaż jest mała, część projektów biurowych zmieniła funkcję na mieszkaniową – zwraca uwagę.
W efekcie, jak dodaje ekspertka, w krótkim terminie wskaźnik niewynajętej powierzchni na katowickim rynku ustabilizuje się, a nawet wykaże tendencję spadkową.
Czytaj więcej
Austriacki fundusz Raiffeisen Immobilien modernizuje biurowiec przy ul. Emilii Plater w Warszawie.
Starsze biurowce znikają z rynku
– Ostatnie lata pokazują, że z rynku systematycznie wycofywane są starsze obiekty, które bez modernizacji nie są w stanie konkurować z nowoczesnymi obiektami. Tylko w Warszawie w 2025 r. wycofano niemal 62 tys. mkw., to m.in.: budynki Danone HQ, Pekao Tower i Saski Point. Trend ten będzie się nasilał, co prowadzi do polaryzacji zasobów – z jednej strony dominować będą biurowce klasy A, z drugiej starsze obiekty będą zmieniały funkcję lub przechodziły modernizacje – mówią autorzy analiz.
– Modernizacja starszych obiektów biurowych okazuje się efektywną strategią zwiększania ich atrakcyjności rynkowej i dostosowania do współczesnych oczekiwań najemców. Przykładem jest Saski Crescent, który po rewitalizacji powrócił na rynek w 2024 r. i jest w pełni wynajęty – podkreśla Anna Laskowska, analityczka w firmie Colliers.
Czytaj więcej
Biurowiec w warszawskim kompleksie Towarowa 22 jest pierwszym w Polsce nowym budynkiem, który stawia na wykorzystanie ciepła odpadowego.
Presja na czynsze za biura
Czynsze wywoławcze za biura w Warszawie wynoszą 19–29 euro za mkw. miesięcznie, a w najlepszych obiektach dochodzą do 35 euro za mkw. W miastach regionalnych stawki najmu to 12–19,5 euro za mkw. powierzchni biurowej.
Zdaniem analityków w kolejnych kwartałach presja na wzrost stawek będzie się nasilać, zwłaszcza w nowych, certyfikowanych obiektach w centralnych lokalizacjach. – Coraz wyraźniej zaznacza się też różnicowanie stawek, najemcy muszą się liczyć z dużą rozpiętością w zależności od jakości i lokalizacji biura – mówią.
Eksperci Colliers przewidują dalszy spadek pustostanów w strefach centralnych, dużą konkurencję o najlepsze biura. Mówią też o rosnącej roli certyfikowanych budynków klasy A. - Ograniczona podaż i modernizacja starszych obiektów będą sprzyjały wzrostowi czynszów, a rynek – choć ostrożny – pozostaje gotowy na szybkie odbicie, gdy inwestorzy uruchomią przygotowane projekty – podsumowują.
