Nowelizacja warunków technicznych, jakim odpowiadają budynki i ich usytuowanie, weszła w życie 1 sierpnia. Przepisy zakazują budowy lokali użytkowych – tzw. mikrokawalerek – mniejszych niż 25 mkw.

Miniapartamenty mogą jeszcze powstawać, jeśli inwestor wniosek o pozwolenie na budowę złożył do końca lipca. Oferta lokali inwestycyjnych będzie limitowana, co może mieć wpływ na ceny.

Oferta nie urośnie

W podzielonej na etapy inwestycji Platanowa Park w Regułach pod Warszawą powstanie 380 mikrolokali inwestycyjnych. Najmniejsze mają 17,7 mkw., większe: 35, 52, 70 i 105 mkw. Niespełna 18-metrowy lokal w stanie deweloperskim wyceniono na 224 tys. zł netto (plus 23 proc. VAT, który można odzyskać). Są też pakiety wykończenia pod klucz. W ofercie jest zarządzanie najmem. Pierwsze lokale mają być oddawane w III kwartale 2025 r.

– Według naszych informacji to największa tego rodzaju inwestycja w Warszawie i prawdopodobnie w Polsce – mówi Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon, która buduje Platanową Park. – W największych miastach powstają pojedyncze tego typu inwestycje.

Z danych największych serwisów ogłoszeniowych wynika, że w ofercie w całej Polsce jest ok. 400 lokali usługowych o powierzchni poniżej 25 mkw. – Zdecydowana większość (350) to oferta rynku wtórnego, a tylko ok. 50 oferuje rynek pierwotny – zaznacza Kuba Karliński. – Mikrolokale to nisza na rynku lokali usługowych, których na rynku pierwotnym jest ok. 1,7 tys. 50 mikrolokali to 2,9 proc. ofert z rynku pierwotnego i nieco ponad 3 proc. całego rynku.

Duda Development apartamenty inwestycyjne oferuje w budynku Epika Jeżyce przy ul. Kraszewskiego w Poznaniu. Deweloper zaplanował 172 lokali o metrażach od 22 do 125 mkw. Większość to kawalerki i lokale dwupokojowe.

– Epika Jeżyce to propozycja dla inwestorów indywidualnych i przedsiębiorców – podaje firma. Ceny lokali zaczynają się od 14,7 tys. zł brutto za mkw. Zakończenie budowy deweloper zapowiada na I połowę 2027 r.

Ceny mikroapartamentów wzrosną? – Ceny większości nieruchomości rosną dynamicznie, a ceny mikrolokali wystrzelą. Stają się one dobrem rzadkim, którego więcej nie będzie – podkreśla Kuba Karliński. – Czy taki był zamysł inicjatorów wprowadzonej zmiany w przepisach? – zastanawia się.

Zdaniem Karlińskiego ceny mikrolokali za rok mogą być wyższe o ok. 18–20 proc.

- Nawet w okresie spowolnienia sprzedaży mieszkań obserwujemy duże zainteresowanie mikrolokalami – zapewnia. - Mikroapartamenty i mikrolokale kupują różni klienci. Najczęściej szukają zabezpieczenia kapitału przed inflacją. Często kupują je inwestorzy, którzy chcą zarabiać na wynajmie. A wynajem lokali usługowych jest znacznie bezpieczniejszy niż mieszkań. Przy wynajmie firmom nie obowiązuje ustawa o ochronie lokatorów, która spędza sen z powiek wynajmującym mieszkania.

Magdalena Łozowicka, starszy analityk WGN, ocenia z kolei, że na rynku jest sporo mikrokawalerek. – Są jednak rozsiane po mapie kraju, jeśli więc inwestorowi zależy na konkretnym regionie, musi trzymać rękę na pulsie i stale przeglądać bieżącą ofertę – zaznacza.

W bazie WGN jest m.in. jednopokojowy 23-metrowy lokal z rynku wtórnego w Śródmieściu Gdańska wyceniony na 489 tys. zł (21,2 tys. zł za mkw.). – Z kolei WGN Ustroń pośredniczy w sprzedaży lokalu o powierzchni 21 mkw. – mówi Magdalena Łozowicka. – Ta kawalerka z rynku wtórnego została wystawiona na sprzedaż za 249 tys. zł (ponad 11,8 tys. zł za mkw.). A WGN Sosnowiec ma w ofercie 23-metrową kawalerkę w Katowicach wycenioną na 112 tys. zł (niespełna 4,9 tys. zł za mkw.).

Za gotówkę

– Mieszkania już są drogie, a ten rok przyniesie zapewne kolejne zwyżki cen. Można więc założyć, że podwyżki dotkną także kawalerki – potwierdza Magdalena Łozowicka. – Większy metraż oznacza wyższą cenę. Mikrokawalerki będą cieszyły się większym zainteresowaniem, dopóki są dostępne.

Ekspertka WGN zauważa, że jednopokojowe mieszkania są często kupowane za gotówkę.

– Chętnie wybierają je inwestorzy wynajmujący mieszkania – także na krótko – mówi. – Nawet jeśli cena za metr nie czyni z nich okazji rynkowych, to fakt, że metrów jest mało, daje dobrą cenę końcową – zauważa. I dodaje, że mikrokawalerki sprawdzają się też jako miejsca do prowadzenia jednoosobowych działalności gospodarczych.

Na rynku pierwotnym w Toruniu, jak mówi Leszek A. Hardek, właściciel agencji Intercentrum, tego typu lokali nie było zbyt wiele. –  Kilkunastometrowe lokale powstawały głównie z przeróbek w kamienicach – mówi Leszek A. Hardek. - Na rynku wtórnym, w wielkiej płycie, najmniejsze mieszkania mają 22,3 – 24,5 mkw., bo takie wtedy budowano. Jeśli chodzi o inwestycje w mieszkania na wynajem, to większym powodzeniem cieszą się mieszkania dwupokojowe o powierzchni 26 – 42 mkw.

Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, zauważa, że mikrokawalerki są z reguły droższe niż mieszkania oddawane w stanie deweloperskim, bo są wykańczane pod klucz. – Myślę, że mikrokawalerki będą nadal powstawać, będą tylko trochę większe. Tam, gdzie plan miejscowy nie pozwala budować mieszkań, buduje się lokale użytkowe na cele mieszkalne – mówi.