Boom czy zima – marże deweloperów stabilne

W pierwszej połowie 2024 r. 13 notowanych na GPW i Catalyst firm deweloperskich osiągnęło rentowność netto 13,5 proc. wobec 14 proc. rok wcześniej. Budząca emocje marża brutto ze sprzedaży wyniosła dla analizowanej grupy 32,5 proc. wobec 31,8 proc. w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Czytaj więcej

Nieruchomości

JLL o III kwartale: postępujący spadek sprzedaży mieszkań

Program „Na start” pod znakiem zapytania, mocniejsze obniżki stóp dopiero w 2026 r. Rynek mieszkań jest ograniczony do zamożnych klientów.

Jak interpretować te dane i co może przynieść najblizsza przyszłość?

Eksplozja i zapaść

Deweloperskie sprawozdania finansowe to swoista hybryda. W uproszczeniu: podstawą księgowania przychodów i wyniku brutto ze sprzedaży (przychody minus podstawowe koszty budowy i zakupu ziemi) są wydarzenia sięgające nawet kilku lat wstecz. Deweloperzy mogą ujmować w sprawozdaniach tylko gotowe lokale wydane klientom – a sprzedaż rusza zazwyczaj na etapie uzyskania pozwolenia na budowę (ta trwa około dwóch lat i odbywa się na gruntach kupionych jeszcze wcześniej).

Im niżej po szczeblach rachunku zysków i strat, tym bliżej teraźniejszości. Finalny wynik netto uwzględnia wszelkie koszty związane z funkcjonowaniem firmy, koszty obsługi długu oraz podatek dochodowy.

Notowane spółki uzyskują rentowność brutto ze sprzedaży rzędu 30–40 proc. – niezależnie czy mowa o podwyższonym standardzie, czy mieszkaniach z projektów popularnych. Często ma to bowiem związek z ceną zakupu gruntu. W przypadku inwestycji wieloetapowych, realizowanych na bardzo dużych działkach, w środowisku rosnących cen ostatnie fazy projektu mogą się charakteryzować marżą o wiele wyższą niż początkowe. Przyjmując dwuletni okres budowy, lokale wydawane w I połowie 2024 r. pochodziły z projektów uruchamianych w I połowie 2022 r. W tym czasie najazd Rosji na Ukrainę przełożył się na skokowy wzrost kosztów materiałów, a popyt na mieszkania zaczął być przyduszany postępującym wzrostem stóp procentowych i zaostrzeniem przez Komisję Nadzoru Finansowego kryteriów badania przez banki zdolności kredytowej. Podwyżki stóp przełożyły się też na wzrost kosztów finansowania dłużnego dla przedsiębiorstw, a produkcja mieszkań zaczęła mocno hamować.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Deweloperzy podsumowują sprzedaż mieszkań po III kwartale 2024 roku

Na szerokim rynku wakacje przyniosły mocne spowolnienie sprzedaży mieszkań przy wysokiej ofercie. Jak poradziły sobie notowane spółki?

Wyniki za I połowę 2023 r. były kształtowane przez otoczenie z I połowy 2021 r. – a to był okres bezprecedensowego boomu na mieszkania napędzanego ultraniskimi stopami – towar schodził, nabywcy akceptowali każdą podwyżkę cen.

Patrząc w tegoroczne sprawozdania, utrzymanie marż rok do roku mimo tak diametralnie różnych warunków makro świadczy o sprawnym zarządzaniu projektami przez deweloperów.

Kosztowne grunty

– W sprawozdaniach za 2023 r. oraz za I połowę 2024 r. deweloperzy zaprezentowali rekordowo wysokie marże brutto na sprzedaży mieszkań, przekraczające w większości przypadków 30 proc. Wynik ten to efekt wzrostu cen mieszkań oraz faktu, że mieszkania te powstały na gruntach nabytych kilka lat temu po cenach istotnie niższych od bieżących cen gruntów – komentuje Paweł Gosz, partner w Domu Maklerskim Michael/Ström. – Dekadę temu mieliśmy do czynienia z odwrotnym zjawiskiem, kiedy to marżom na rozpoznawanych projektach ciążyły wysokie ceny gruntów nabytych w czasach hossy mieszkaniowej 2006–2008 i niektóre projekty mieszkaniowe były realizowane przy zerowych lub lekko ujemnych marżach – podkreśla.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Będzie jesienna ofensywa?

Na rynek mieszkań po wakacjach wracają klienci. Nie brakuje inwestorów. Co zaoferują im deweloperzy?