Hipotetyczny podatek od zysków kapitałowych w transakcjach share deal

Jednym z ważnych aspektów jest tzw. hipotetyczny podatek od zysków kapitałowych (Latent Capital Gains Tax - LCGT), który często występuje w branży nieruchomościowej przy transakcjach typu share deal (tzn. transakcjach na udziałach/akcjach) i ma wpływ na rozliczenia podatkowe.

LCGT - co to takiego?

Hipotetyczny podatek od zysków kapitałowych to termin transakcyjny, który nie występuje w przepisach podatkowych. Pojawiać się on może przy sprzedaży udziałów w spółkach celowych (SPV) posiadających nieruchomości.

LCGT reprezentuje potencjalny (hipotetyczny) podatek CIT, jaki może wystąpić w przyszłości, gdyby nabywca spółki zdecydował się na sprzedaż aktywów (asset deal) z poziomu nabywanej spółki. A zatem stanowi odzwierciedlenie przyszłego i potencjalnego obciążenia podatkiem CIT – w związku z hipotetyczną sprzedażą nieruchomości.

Skoro LCGT jest kategorią czysto kontraktową, to od woli stron (oraz ich pozycji negocjacyjnych) zależą zasady na jakich kalkulowany będzie LCGT. W praktyce mogą wystąpić różne mechanizmy.

Rozliczenie CIT przy transakcji share deal oraz asset deal

Generalnie, przy transakcji typu share deal, rozliczenie podatku CIT wygląda następująco.

Perspektywa sprzedającego:

• Przychód: cena sprzedaży udziałów (która powinna odpowiadać wartości rynkowej).

• Koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z przychodem: historyczna cena nabycia lub objęcia udziałów w sprzedawanej spółce.

Perspektywa kupującego:

• Brak tzw. step-up'u podatkowego: kluczową kwestią jest brak możliwości uaktualnienia wartości podatkowej aktywów (nieruchomości) do ich wartości rynkowej w spółce, której udziały są nabywane - w przeciwieństwie do transakcji typu asset deal, gdzie wartość podatkowa jest aktualizowana do ceny nabycia. Takie „uaktualnienie” przekłada się na wyższą podstawę do dokonywania odpisów amortyzacyjnych do celów podatkowych.

• Przykładowo, gdy wartość rynkowa nieruchomości wynosi 100 i tyle w przybliżeniu wyniesie cena za udziały w ramach share deal, a w spółce będącej przedmiotem sprzedaży wartość podatkowa nieruchomości to 70, to wartością podatkową nieruchomości, którą przyjmować będzie spółka po zmianie właściciela, będzie wciąż 70 (działalność spółki jako podatnika CIT będzie kontynuowana).

Wartość podatkowa to wartość początkowa nieruchomości ustalona zgodnie z przepisami ustawy o CIT. Wartość ta jest podstawą do naliczania odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych. Z kolei jako wartość podatkową netto należy rozumieć wartość podatkową nieruchomości, pomniejszoną o dokonane odpisy amortyzacyjne. Innymi słowy, jest to niezamortyzowana część wartości początkowej nieruchomości dla celów podatkowych.

Rozliczenie podatku przy przyszłym asset deal

Gdy spółka, której udziały zostaną nabyte, należąc już do nowego właściciela, zdecyduje się w przyszłości na sprzedaż nieruchomości (asset deal), rozliczenie podatkowe w spółce będzie zasadniczo wyglądało następująco:

• Przychód: Cena sprzedaży nieruchomości (która powinna odpowiadać wartości rynkowej).

• Koszty uzyskania przychodu: wartość podatkowa netto nieruchomości na moment zbycia.

Przykład: Na potrzeby prostego wyliczenia LCGT załóżmy, że nieruchomość zostaje następnie sprzedana za 100, oraz jej wartość podatkowa nie uległa zmianie.

• Hipotetyczny przychód ze sprzedaży: 100.

• Hipotetyczny koszt (wartość podatkowa netto): 70.

• Dochód do opodatkowania: 30.

• Podatek CIT (19 proc.): 5,7.

LCGT w ramach share deal – jak wyliczyć?

LCGT odzwierciedla fakt, że nabywca udziałów w ramach share deal (a konkretnie, spółka, którą nabył, będąca już jego własnością) w przyszłości będzie musiał zapłacić do urzędu skarbowego co do zasady podatek CIT od różnicy pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a jej wartością podatkową netto.

Wpływ LCGT na strukturę transakcji

W naszym przykładzie, przy CIT wynoszącym 5,7, jeśli strony podzielą się tym obciążeniem po połowie, uznając to obciążenie za LCGT (tj. według najprostszej formuły), sprzedający zaakceptuje dyskonto w wysokości 2,85. Oznacza to więc, że cena za udziały wyniesie wtedy 97,15. Innymi słowy, jeśli strony podzielą się LCGT po połowie, to część, którą jest zobowiązany pokryć sprzedający, de facto obniża cenę sprzedaży i sam przychód.

Rozkład procentowy może się różnić w zależności od sytuacji na rynku i uzgodnień pomiędzy stronami. Tak jak wspomnieliśmy, jest to element czysto kontraktowy.

W obecnej sytuacji gospodarczej, charakteryzującej się wciąż wysokimi kosztami finansowania, mówi się często o rynku kupującego. W takich warunkach, nabywca może często wynegocjować wyższe niż 50-proc. dyskonto związane z LCGT. W bardziej zrównoważonych warunkach rynkowych, często spotyka się podział LCGT po połowie między kupującym a sprzedającym. Na rynku sprzedającego z kolei, to on ma większe pole do negocjacji, mogąc spróbować umówić się na korzystniejszy dla siebie podział LCGT (lub nieuwzględnianie go w ogóle w kalkulacji ceny).

Sytuacja rynkowa zmienia się jednak dynamicznie i obecnie można odnotować coraz więcej transakcji w sektorze nieruchomości. Może to sugerować stopniowy powrót do warunków bardziej zrównoważonych.

Zmiany w przepisach podatkowych a LCGT

Warto zauważyć, że od 1 stycznia 2022 roku wprowadzono zmiany w przepisach CIT, które mogą wpływać na kalkulację LCGT. Zgodnie z interpretacją organów podatkowych, budynki i lokale traktowane jako inwestycje (wyceniane według wartości godziwej) nie podlegają amortyzacji podatkowej. Ta interpretacja, choć kontrowersyjna i niepotwierdzana aktualnie przez sądy, może mieć wpływ na wysokość LCGT.

Dodatkowo, warto wspomnieć o zakazie amortyzacji budynków mieszkalnych, co również może wpływać na kalkulację LCGT w przypadku tego typu nieruchomości.

Brak możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych oznacza, że przy potencjalnym wyjściu z inwestycji poprzez sprzedaż aktywów, podstawa kosztowa jest relatywnie wyższa (obejmuje całą początkową wartość).

Co trzeba wiedzieć o LCGT?

Najprostsza i podstawowa formuła kalkulacji LCGT często stanowi punkt wyjścia do negocjacji w tym zakresie. Zwykle list intencyjny (Letter of Intent, LoI) będący podstawą do dalszych negocjacji w toku postępującej transakcji, dosyć oszczędnie wskazuje, że strony podzielą między sobą LCGT. Taki zapis daje zwykle możliwość do doprecyzowywania podstawowego mechanizmu o inne elementy, takie jak np. niewykorzystany limit kosztów finansowania dłużnego, kwota naliczonych odsetek od pożyczek wewnątrzgrupowych (które na rynku nieruchomościowym często spłacane są w związku z zakończeniem inwestycji i jej sprzedażą), czy też dostępne straty w spółce. Idea LCGT jest bowiem przecież taka, że ma on odwzorować hipotetyczny CIT związany ze sprzedażą nieruchomości. Jak bardzo „odwzorować” – zależy wyłącznie od stron transakcji.

Przy analizie LCGT w ramach transakcji typu share deal, warto uwzględnić szereg elementów, takich jak aktualna sytuacja rynkowa, zmiany w przepisach podatkowych, oraz potencjalne przyszłe konsekwencje podatkowe przy ewentualnej sprzedaży aktywów, odzwierciedlające sytuację podatkową spółki. Kompleksowe podejście do tych kwestii powinno pozwolić na korzystne ustalenie struktury transakcji pod kątem LCGT.

Piotr Paśko, doradca podatkowy i partner w Zespole Nieruchomości MDDP
Sebastian Serowik, doradca podatkowy i menedżer w Zespole Nieruchomości MDDP