Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.), które mają przeciwdziałać spekulacyjnemu wykupowi ziemi rolnej, spowodowały ogromne utrudnienia przy nabywaniu gruntów przez samych rolników. Wprowadzeniu prawa pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa na rzecz Skarbu Państwa towarzyszą wciąż wątpliwości interpretacyjne dotyczące tego, w jakich przypadkach aktualizuje się to uprawnienie.

Bez zapytania KOWR umowa może być nieważna

Przykładowo nie jest jasne, czy prawo pierwokupu powstaje w sytuacji zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej, a wątpliwości w doktrynie i orzecznictwie będzie musiał rozstrzygnąć Sąd Najwyższy.

W sprawie, która trafiła do do SN, chodzi o zniesienie współwłasności nieruchomości, na które składały się grunty orne, pastwiska, łąki i las. Została podzielona w ten sposób, że współwłaściciele całej nieruchomości nabywali na wyłączność prawo do poszczególnych działek odpowiadających wartością posiadanych przez nich udziałów.

Czytaj więcej

Zmiany w sprzedaży działek rolnych. Więcej nieruchomości wyłączonych z obostrzeń
Nieruchomości
Zmiany w sprzedaży działek rolnych. Więcej nieruchomości wyłączonych z obostrzeń

Jednocześnie zgodnie oświadczyli, że zniesienia współwłasności dokonują bez spłat i dopłat. Czynność została dokonana w formie aktu notarialnego. Jednak referendarz sądowy odmówił dokonania wpisu do rejestru ksiąg wieczystych. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy uznał, że umowa nieodpłatnego zniesienia współwłasności narusza przepisy u.k.u.r., zaznaczając, że w tym przypadku prawo pierwokupu dzielonych nieruchomości przysługiwało KOWR. W związku z tym, że na nabywcach ciążył obowiązek zawiadomienia ośrodka, czego nie uczynili, to zaniechanie to skutkuje nieważnością umowy.

Współwłaściciele odwołali się do Sądu Okręgowego w Bydgoszczy, a ten zwrócił się o dokonanie wykładni przepisów przez SN.

SO przypomniał, że prawo pierwokupu przez KOWR aktualizuje się z chwilą „nabycia nieruchomości rolnej”. Z jednej strony – jak zauważa SO, w art. 2 pkt 7 u.k.u.r. wskazano, że przez nabycie nieruchomości rolnej należy rozumieć przeniesienie własności lub nabycie własności w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia. Do tego w doktrynie zasadniczo przyjmuje się, że nabycie nieruchomości w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży obejmuje wszystkie umowy przenoszące własność.

Na ile państwo może ingerować w prawo własności

Z drugiej strony część autorów zwraca uwagę, że definicja nabycia nieruchomości z art. 2 pkt 7 nie obejmuje podziału rzeczy wspólnej między współwłaścicieli i przyznania własności jednemu z nich. Pogląd ten podzielił m.in. SO w Olsztynie w postanowieniu z grudnia 2017 r. (sygn. akt: IX CA 778/17). Poza tym w przypadku zniesienia współwłasności nie dochodzi do nabycia gruntu przez inny podmiot, bo prawo własności przypada dotychczasowemu współwłaścicielowi.

- Nie ulega wątpliwości iż w świetle dotychczasowego dorobku doktryny i judykatury nadal istnieje uzasadniona wątpliwość, czy umowne zniesienie współwłasności w każdym przypadku prowadzi w istocie do nabycia gruntu przez inny podmiot, zgodnie z definicją w art. 2 pkt 7 u.k.u.r i w konsekwencji czy w takim wypadku ingerencja w prawo własności poprzez powstanie po stronie KOWR prawa wykupu (nabycia) gruntu rolnego stanowi uprawnione ograniczenie prawa podmiotowego dotychczasowego właściciela — argumentuje sąd pytający. 

Opinia dla "Rzeczpospolitej"

dr Patryk Bender, Uniwersytet Jagielloński

Zagadnienie przedstawione przez Sąd Okręgowy w Bydgoszczy jest bardzo interesujące i ważne praktycznie. Zasadniczo ograniczenia wynikłe z ustawy, czy to obciążające właściciela zakazem zbywania nabytej nieruchomości, czy to narażające go na utratę nabywanego gruntu wskutek wykonania przez KOWR prawa pierwokupu lub tzw. prawa nabycia, jako drastycznie ingerujące w prawo własności i obrót gospodarczy powinny być interpretowane zawężająco. W praktyce jednak często spotyka się ostrożnościowe podejście, uzasadniane obawą przed sankcją nieważności czynności prawnej. Sprzyjają temu zarówno rozbudowana, kazuistyczna treść ustawy jak też z reguły restrykcyjna optyka prezentowana przez sam KOWR. Wskutek tego, w oparciu o bardzo formalną argumentację z przepisów ustawy obejmuje się jej obostrzeniami nie tylko obrót gruntami typowo rolnymi, ale także np. działkami dla których w ostatnich latach wydano decyzje o warunkach zabudowy przeznaczające je na cele inne niż rolne. Do zagadnień spornych należy też choćby stosowanie niektórych obostrzeń ustawy (prawo pierwokupu KOWR oraz obciążający nabywcę zakaz zbywania kupionego gruntu) względem sprzedaży gruntów dokonywanej przez syndyka w toku postępowania upadłościowego. Niestety w niektórych wypadkach nawet wyjaśniające poszczególne dylematy orzecznictwo nie spotyka się ze strony KOWR z akceptacją, czego przykładem jest utrzymywanie przez tę instytucję tezy jakoby osoby nabywające nieruchomości rolne w obrocie rodzinnym od swych osób bliskich podlegały obowiązkowi prowadzenia gospodarstwa i zakazowi swobodnego zbywania uzyskanych gruntów, mimo rozstrzygnięcia tej kwestii w orzecznictwie NSA. W całokształcie ustawa stanowi świetną ilustrację tego, jak wskutek kolejnych nie do końca przemyślanych nowelizacji, rozbudowujących przepisy i poszerzających ich zakres zastosowania, uczyniono z niej akt trudny do interpretacji nie tylko dla zwykłych uczestników obrotu, ale nawet dla profesjonalistów zajmujących się na co dzień tą problematyką. Usterek tych nie da się już chyba zupełnie wyeliminować przez kolejne dokonywane ad hoc nowelizacje (które jednak doraźnie mogłyby wyeliminować najczęstsze problemy). Należałoby ją raczej napisać od nowa.