W przestrzeni publicznej co pewien czas pojawiają się teksty o rodzących się już osiem lat polskich REIT-ach, które z jednej strony mają prowokować rząd do przyspieszenia procesu legislacyjnego, a z drugiej w miarę możliwości podreperować dość marną edukację Kowalskich dotyczącą tematu. Niektóre przekazy przedstawiają przy tym perspektywy inwestycyjne REIT-ów w sposób niemal euforyczny, tymczasem nie wygląda to aż tak kolorowo, co należy już dziś uświadamiać inwestorom, zwłaszcza drobnym.

REIT-y jak obligacje?

Jedną z tez chętnie lansowanych w przestrzeni publicznej jest rzekomo wyjątkowo korzystny stosunek zysku do ryzyka inwestycji w REIT-y, pojawiają się wręcz stwierdzenia, że bezpieczeństwo inwestowania jest takie samo, jak w przypadku obligacji skarbowych. To bardzo ciekawa teza, przy której warto się chwilę zatrzymać.

Jeżeli przyjrzeć się notowaniom światowych REIT-ów mierzonym bodaj najbardziej reprezentatywnym wskaźnikiem ich koniunktury, czyli FTSE EPRA/NAREIT Global REITs, to inwestując długoterminowo w REIT-y, tak z co najmniej kilkunastoletnim horyzontem czasowym, faktycznie dość trudno jest ponieść straty.

Niemniej akcje notowanych na giełdach REIT-ów absolutnie niczym nie różnią się od walorów wszelkich innych spółek i wiążą się z adekwatnym ryzykiem. Co więcej, może być ono nawet nieco wyższe, bowiem na REIT-y silnie oddziałuje nie tylko koniunktura giełdowa, ale i ta panująca na rynku nieruchomości. Fakt ten generuje większą zmienność notowań REIT-ów w stosunku do innych spółek. Stąd w czasach giełdowo-nieruchomościowej prosperity indeksy szybują wyraźnie szybciej od pozostałych, niestety w trakcie hamowania czy załamania koniunktury jest dokładnie odwrotnie.

W najnowszej historii rynków REIT-y zaliczyły trzy bardzo poważne tąpnięcia notowań. Pierwsze z lat 2007–2009 po wybuchu kryzysu subprime, drugie w związku z pandemią Covid-19 w początkach 2020 r., i po raz trzeci całkiem niedawno w 2022 r., w reakcji na wybuch inflacji i wzrost stóp procentowych, który dla REIT-ów bywa silnie destrukcyjny z racji agresywnego zazwyczaj lewarowania inwestycji.

Spadki mierzone globalnym indeksem FTSE EPRA/NAREIT wyniosły we wspomnianych przypadkach odpowiednio 68 proc., 43 proc. i 36 proc. Dwie pierwsze przeceny były następnie odrabiane w okresach kilkuletnich, a ostatni, inflacyjny zjazd jest jeszcze kontynuowany. Tego rodzaju emocje akcjonariuszy REIT-ów raczej mają niewiele wspólnego ze względnie spokojnym snem posiadaczy obligacji skarbowych, o różnicach w bezpieczeństwie inwestycyjnym nie wspominając.

To, co odróżnia REIT-y od innych spółek, to jednokrotne opodatkowanie zysku wypłacanego akcjonariuszom. Czy takie uprzywilejowane jest w stanie zrekompensować zmienność notowań akcji? Raczej z dużym trudem.

W ostatnich latach średnia stopa dywidendy komunikowana przez organizację NAREIT wynosiła nieco ponad 4 proc. To całkiem dobry wynik jak na warunki rynków zachodnich, w tym głównie USA, gdzie średnia dywidenda z S&P 500 oscyluje w okolicach 2 proc., podobnie zresztą jak i kupon obligacji dziesięcioletnich.

Tymczasem nieco większe oczekiwania mają rodzimi inwestorzy – chyba że dość przeciętny poziom dywidendy jest skorelowany z solidnym wzrostem kursu. Niestety, na przykładzie indeksu FTSE EPRA/NAREIT i w tym przypadku trudno o entuzjastyczne wnioski. Od połowy 2014 r. do dziś, globalny wskaźnik koniunktury rynków REIT praktycznie nie zmienił poziomu notowań, a nawet kilka procent zniżkował. Dla porównania rodzimy WIG-nieruchomości w analogicznym okresie poszybował o bagatela niemal równe 200 proc. Tym samym polskim REIT-om, o ile będą podążać za globalnym trendem, może być dość trudno konkurować pod względem rynkowych wycen z już notowanymi na GPW „zwykłymi” spółkami nieruchomościowymi.

Fundusze w grze

Według różnych badań przeprowadzanych na przestrzeni ostatnich lat, inwestycje w nieruchomości, w tym oczywiście przede wszystkim mieszkania na wynajem, są zdaniem Polaków absolutnie najlepszą formą lokowania kapitału. Taką opinię prezentuje ponad dwie trzecie rodaków, a potwierdzają to statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego, według których zakupy inwestycyjne mieszkań okresowo osiągają nawet 50 proc. udziału w transakcjach.

Nic zatem dziwnego, że inwestycje w nieruchomości coraz częściej określa się mianem polskiego sportu narodowego. W tej sytuacji powszechne oczekiwania wyśrubowanej popularności polskich REIT-ów, kiedy te doczekają się wreszcie rynkowej materializacji, rosną już od dłuższego czasu.