Hamowanie pod koniec roku

Większość notowanych deweloperów szczyt ubiegłorocznej sprzedaży mieszkań zanotowała w III kwartale.

Publikacja: 18.01.2024 21:07

W 2023 r. nowe mieszkania podrożały najmocniej w Trójmieście (25 proc. w skali roku), a na rynku wtó

W 2023 r. nowe mieszkania podrożały najmocniej w Trójmieście (25 proc. w skali roku), a na rynku wtórnym w Krakowie (27 proc.)

Foto: mat. pras.

Wubiegłym roku 16 spółek związanych z rynkiem kapitałowym sprzedało 24,1 tys. lokali. To o prawie 38 proc. więcej niż w trudnym dla rynku 2022 r., skutym kredytową zimą po podwyżkach stóp, oraz o ponad 12 proc. mniej niż w wyśmienitym 2021 r., kiedy tani kredyt i rozkręcająca się inflacja napędzały zakupy.

Tu uwaga metodologiczna: spółki stosują dwa systemy liczenia sprzedaży. Większość zalicza do niej wyłącznie umowy przedwstępne i deweloperskie. Mniejsza grupa uwzględnia umowy rezerwacyjne oraz takie umowy przedwstępne i deweloperskie, które nie były poprzedzone rezerwacjami. W obu przypadkach sprzedaż korygowana jest o rezygnacje.

W ubiegłym roku sprzedaż z kwartału na kwartał poprawiała się po dołku osiągniętym przez rynek w wakacje 2022 r., jednak sam IV kwartał ub.r. przyniósł zmianę trendu. Opisywana grupa deweloperów znalazła nabywców na 6,18 tys. lokali, o ponad 11 proc. mniej niż w III kwartale ub.r. To również o ponad 46 proc. więcej rok do roku – oczywiście z powodu niskiej bazy. Wyniki poszczególnych firm pod względem poziomu sprzedaży, rozkładu na poszczególne kwartały i dynamiki różnią się diametralnie. Dziesięć firm w końcówce zeszłego roku zanotowało spadek sprzedaży kwartał do kwartału, ale dla kilku to końcówka roku okazała się szczytem sprzedaży. Wiele zależało od oferty, niemniej dane z szerokiego rynku potwierdzają wyhamowanie w IV kwartale.

Według szacunków Otodom Analytics z siedmiu aglomeracji w 2023 r. sprzedano 54 tys. mieszkań, o 45 proc. więcej niż rok wcześniej, a w samym IV kwartale 14,4 tys., o 6 proc. mniej kwartał do kwartału.

Jakie przewidywania

Na co nastawiają się spółki w 2024 r.? Część podała mniej lub bardziej sprecyzowane dane. Murapol w czasie grudniowej oferty publicznej akcji zapowiedział skok do 3,7–3,8 tys., czyli o 28–34 proc. rok do roku. Atal i Ronson liczą na co najmniej powtórzenie wyniku.

Z cyklicznej ankiety konsumenckiej przeprowadzanej przez Otodom wynika, że z końcem 2023 r. doszło do zmiany trendu – więcej potencjalnych nabywców przyjmuje strategię „obserwuj i czekaj”. Odsetek respondentów, którzy zadeklarowali, że zależy im na zakupie lokum w perspektywie półrocza, w grudniu skurczył się do ok. 35 proc. wobec ponad 40 proc. w ankietach z lipca i marca. Z kolei odsetek tych, którzy rozglądają się, ale nie precyzują terminu zakupu, podskoczył do 50 proc. wobec poniżej 40 proc. w lipcu i marcu.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, szefowej działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, ma to ewidentnie związek z wygaszeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i otwartą kwestią kolejnego programu dopłat do pożyczek, z którym nowa ekipa resortu rozwoju celuje w II półrocze.

Z drugiej strony czynnikami wzmacniającymi popyt będą rosnące wynagrodzenia przy spadającej inflacji. Ponadto mieszkania są cały czas traktowane jako bezpieczna przystań dla kapitału, a atrakcyjność obligacji skarbowych i lokat bankowych systematycznie spada. Paradoksalnie wzrost cen mieszkań części nabywców wcale nie martwi – wszak chodzi o to, by mieszkanie chroniło wartość pieniędzy.

Według szacunków Otodom Analytics w 2023 r. deweloperzy w siedmiu największych aglomeracjach przy sprzedaży 54 tys. mieszkań wprowadzili do oferty niecałe 44 tys. W najmocniej niezrównoważonych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto) średnie ceny nowych lokali poszły w górę w tempie 18–25 proc. rocznie, a na rynku wtórnym o 17–27 proc.

– Silny popyt, jaki obserwowaliśmy w 2023 r., spowodował znaczące zmniejszenie oferty dostępnych na rynku pierwotnym mieszkań i wzrosty cen. W bieżącym roku będziemy zarówno rozpoczynać nowe projekty, jak i kontynuować realizowane już inwestycje. Nie liczyłbym jednak na znaczące odbudowanie podaży w Trójmieście w krótkim czasie głównie z uwagi na ograniczoną dostępność gruntów z przeznaczeniem na funkcje mieszkaniowe. Cykl aktywacji inwestycji do sprzedaży z roku na rok wydłuża się. Uważam, że zaburzona równowaga między popytem a podażą utrzyma się – komentuje Mikołaj Konopka, prezes trójmiejskiego Euro Stylu i członek zarządu Dom Development.

Grunt to podaż

Z naszej ankiety wynika, że w okresie przejściowym – do uruchomienia nowego programu – notowani deweloperzy nie będą zawieszać inwestycji.

– Mamy ustalony harmonogram wejść do sprzedaży kolejnych projektów: nowych przedsięwzięć lub następnych etapów już istniejących osiedli. Nieustannie pracujemy na gruntach z banku ziemi, by konsekwentnie uzupełniać ofertę. Rządowe programy wsparcia nie determinują naszych planów – mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

– W 2024 r. zamierzamy zwiększać sprzedaż głównie za sprawą większej oferty. To zaś bierze się z rozbudowy banku ziemi, uzyskanych pozwoleń na wieloetapowe inwestycje i z oferty mieszkań w sprzedaży. Stawiamy od lat na wzrost z pracy organicznej, zawsze bowiem uważaliśmy, że jeśli deweloper ma ofertę, to będzie sprzedawał. Jesteśmy konserwatywni i będziemy umacniać nasz produkt w segmencie popularnym i popularnym premium. To są nasze fundamenty wzrostu – mówi Iwona Sroka, członkini zarządu Murapolu.

– Chcielibyśmy wprowadzać jak najwięcej nowych mieszkań do oferty, niezależnie od programów rządowych. Widać to w naszej wieloletniej historii działania. Obecnie główną barierą są zbyt długie procedury administracyjne – mówi Eyal Keltsh, prezes Grupy Robyg. – Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę obecnie trwa 1,5 roku – 2 lata, a kiedyś było to sześć–dziewięć miesięcy. Ze względu na ograniczony dostęp do gruntów, a także z powodu małej liczby wydawanych pozwoleń na budowę znacznie spowalnia proces realizacji projektów, a także wpływa na systematyczny wzrost cen mieszkań. Dlatego administracja państwowa jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury – tak, aby budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona – dodaje.

Wubiegłym roku 16 spółek związanych z rynkiem kapitałowym sprzedało 24,1 tys. lokali. To o prawie 38 proc. więcej niż w trudnym dla rynku 2022 r., skutym kredytową zimą po podwyżkach stóp, oraz o ponad 12 proc. mniej niż w wyśmienitym 2021 r., kiedy tani kredyt i rozkręcająca się inflacja napędzały zakupy.

Tu uwaga metodologiczna: spółki stosują dwa systemy liczenia sprzedaży. Większość zalicza do niej wyłącznie umowy przedwstępne i deweloperskie. Mniejsza grupa uwzględnia umowy rezerwacyjne oraz takie umowy przedwstępne i deweloperskie, które nie były poprzedzone rezerwacjami. W obu przypadkach sprzedaż korygowana jest o rezygnacje.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Kosztowny brak równowagi w mieszkaniówce
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Cenowy zawrót głowy
Nieruchomości
Deweloperzy podsumowują sprzedaż w 2023 roku
Nieruchomości mieszkaniowe
Rynek dwóch prędkości. Kto zdominował rynek najmu instytucjonalnego?
Nieruchomości mieszkaniowe
Czy deweloperzy będą mieli co sprzedawać na supertani kredyt