Wubiegłym roku 16 spółek związanych z rynkiem kapitałowym sprzedało 24,1 tys. lokali. To o prawie 38 proc. więcej niż w trudnym dla rynku 2022 r., skutym kredytową zimą po podwyżkach stóp, oraz o ponad 12 proc. mniej niż w wyśmienitym 2021 r., kiedy tani kredyt i rozkręcająca się inflacja napędzały zakupy.

Tu uwaga metodologiczna: spółki stosują dwa systemy liczenia sprzedaży. Większość zalicza do niej wyłącznie umowy przedwstępne i deweloperskie. Mniejsza grupa uwzględnia umowy rezerwacyjne oraz takie umowy przedwstępne i deweloperskie, które nie były poprzedzone rezerwacjami. W obu przypadkach sprzedaż korygowana jest o rezygnacje.

W ubiegłym roku sprzedaż z kwartału na kwartał poprawiała się po dołku osiągniętym przez rynek w wakacje 2022 r., jednak sam IV kwartał ub.r. przyniósł zmianę trendu. Opisywana grupa deweloperów znalazła nabywców na 6,18 tys. lokali, o ponad 11 proc. mniej niż w III kwartale ub.r. To również o ponad 46 proc. więcej rok do roku – oczywiście z powodu niskiej bazy. Wyniki poszczególnych firm pod względem poziomu sprzedaży, rozkładu na poszczególne kwartały i dynamiki różnią się diametralnie. Dziesięć firm w końcówce zeszłego roku zanotowało spadek sprzedaży kwartał do kwartału, ale dla kilku to końcówka roku okazała się szczytem sprzedaży. Wiele zależało od oferty, niemniej dane z szerokiego rynku potwierdzają wyhamowanie w IV kwartale.

Według szacunków Otodom Analytics z siedmiu aglomeracji w 2023 r. sprzedano 54 tys. mieszkań, o 45 proc. więcej niż rok wcześniej, a w samym IV kwartale 14,4 tys., o 6 proc. mniej kwartał do kwartału.

Jakie przewidywania

Na co nastawiają się spółki w 2024 r.? Część podała mniej lub bardziej sprecyzowane dane. Murapol w czasie grudniowej oferty publicznej akcji zapowiedział skok do 3,7–3,8 tys., czyli o 28–34 proc. rok do roku. Atal i Ronson liczą na co najmniej powtórzenie wyniku.

Z cyklicznej ankiety konsumenckiej przeprowadzanej przez Otodom wynika, że z końcem 2023 r. doszło do zmiany trendu – więcej potencjalnych nabywców przyjmuje strategię „obserwuj i czekaj”. Odsetek respondentów, którzy zadeklarowali, że zależy im na zakupie lokum w perspektywie półrocza, w grudniu skurczył się do ok. 35 proc. wobec ponad 40 proc. w ankietach z lipca i marca. Z kolei odsetek tych, którzy rozglądają się, ale nie precyzują terminu zakupu, podskoczył do 50 proc. wobec poniżej 40 proc. w lipcu i marcu.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, szefowej działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, ma to ewidentnie związek z wygaszeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i otwartą kwestią kolejnego programu dopłat do pożyczek, z którym nowa ekipa resortu rozwoju celuje w II półrocze.

Z drugiej strony czynnikami wzmacniającymi popyt będą rosnące wynagrodzenia przy spadającej inflacji. Ponadto mieszkania są cały czas traktowane jako bezpieczna przystań dla kapitału, a atrakcyjność obligacji skarbowych i lokat bankowych systematycznie spada. Paradoksalnie wzrost cen mieszkań części nabywców wcale nie martwi – wszak chodzi o to, by mieszkanie chroniło wartość pieniędzy.

Według szacunków Otodom Analytics w 2023 r. deweloperzy w siedmiu największych aglomeracjach przy sprzedaży 54 tys. mieszkań wprowadzili do oferty niecałe 44 tys. W najmocniej niezrównoważonych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto) średnie ceny nowych lokali poszły w górę w tempie 18–25 proc. rocznie, a na rynku wtórnym o 17–27 proc.

– Silny popyt, jaki obserwowaliśmy w 2023 r., spowodował znaczące zmniejszenie oferty dostępnych na rynku pierwotnym mieszkań i wzrosty cen. W bieżącym roku będziemy zarówno rozpoczynać nowe projekty, jak i kontynuować realizowane już inwestycje. Nie liczyłbym jednak na znaczące odbudowanie podaży w Trójmieście w krótkim czasie głównie z uwagi na ograniczoną dostępność gruntów z przeznaczeniem na funkcje mieszkaniowe. Cykl aktywacji inwestycji do sprzedaży z roku na rok wydłuża się. Uważam, że zaburzona równowaga między popytem a podażą utrzyma się – komentuje Mikołaj Konopka, prezes trójmiejskiego Euro Stylu i członek zarządu Dom Development.

Grunt to podaż

Z naszej ankiety wynika, że w okresie przejściowym – do uruchomienia nowego programu – notowani deweloperzy nie będą zawieszać inwestycji.