Podaż mieszkań będzie pod presją z powodu zmian w prawie

Firmy obawiają się o potencjał popytu klientów „dwuprocentowych” i liczą się z kolejnymi kłopotami po stronie podaży – mówi Michał Kijewski, doradca Polskiego Związku Firm Deweloperskich i partner w kancelarii Graś i Wspólnicy.

Publikacja: 02.11.2023 21:03

Podaż mieszkań będzie pod presją z powodu zmian w prawie

Foto: mat. pras.

W 2022 r. liczba inwestycji i uzyskiwanych pozwoleń załamała się w ślad za spadkiem popytu. W tym roku mamy odbicie popytu, ale dopiero we wrześniu aktywność inwestycyjna firm wróciła do poziomów znanych z czasów boomu. Jest jednak niepewność, co będzie dalej z „Bezpiecznym kredytem”, z polityką nowego rządu, jest reforma planowania, a ostatnio przepisy dotyczące tzw. patodeweloperki. To w końcu budować, ile się da, czy nie? Co pan doradza deweloperom?

O najbliższe miesiące w ogóle się nie obawiam, bo faktycznie „Bezpieczny kredyt” uruchomił tak mocno rynek i deweloperów, że produkcja na najbliższe pewnie pół roku, do roku, jest zupełnie niezagrożona. Oczywiście otwarte pozostaje pytanie, co będzie się działo na wiosnę. Kiedy rozmawiam ze swoimi klientami, głosy są bardzo różne. Niestety, różnorodność koalicji, która najwyraźniej przejmie rządy, jest na tyle duża, że trudno powiedzieć, jak ma funkcjonować szeroko pojęte budownictwo.

Jest pewien niepokój, co będzie, kiedy skończy się ten klient „dwuprocentowy”. Działy sprzedaży deweloperów dzisiaj oczywiście żyją z miesiąca na miesiąc, realizując sprzedaż, ale przewidują, że klient się skończy, a produkcja też zwolni – chociażby ze względu na reformę planowania i zagospodarowania przestrzennego, która będzie ograniczała w istotny sposób odwagę inwestycyjną deweloperów. Regulacje dotyczące tzw. patodeweloperki, które wchodzą w życie 1 kwietnia, też nie są przyjazne dla deweloperów, ustawodawca jakby nie zdawał sobie sprawy, że inwestorzy nabyli grunty z pewnymi parametrami, które nowe regulacje zmieniają. Ograniczenie wydawania pozwoleń na budowę ze względu na ten nowy akt prawny może bardzo mocno ograniczyć rynek albo przynajmniej przestraszyć inwestorów.

Czy to oznacza, że czarne chmury nadciągają nad rynek deweloperski? Nie, bo rynek jest ustrukturyzowany, silny ekonomicznie i mądry. Nie mamy do czynienia z podmiotami, jak w latach 90., które inwestowały w sposób frywolny. Dziś mamy firmy duże, z bardzo dobrym zapleczem finansowym, korzystające z usług prawników, ekonomistów, architektów. Ich inwestycje nie są spontaniczne, tylko przygotowywane długo i w sposób dość odpowiedzialny. Na pewno jednak od połowy przyszłego roku nie nastawiałbym się na taki boom sprzedaży jak dziś.

Na giełdzie mamy reprezentację silnych deweloperów, którzy uzupełniają ofertę, utrzymują sprzedaż, zwiększają udziały w rynkach, korzystając ze słabszej formy mniejszych konkurentów. Ta zdolność pozostanie z liderami? Czy akcjonariusze spółek giełdowych mogą spać trochę spokojniej?

Wrócę do tego, co powiedziałem: mamy do czynienia z podmiotami bardzo odpowiedzialnymi, bardzo dobrze zabezpieczającymi różne czynniki ryzyka, dobrze rozumiejącymi rynek. Wielu inwestorów, których mamy w akcjonariatach największych deweloperów, to często inwestorzy instytucjonalni, zagraniczni, którzy jednak chętnie w Polsce inwestują. Myślę też, że branża jest już spokojniejsza niż w lutym, marcu ub.r., ustabilizowały się ceny materiałów, zakupy ziemi – wzmożone przed zapowiedzią zmian przepisów – pozwalają na produkcję przez najbliższe dwa, trzy lata. Inwestorzy dużych deweloperów mogą spać dość spokojnie.

W ostatnim czasie rośnie ich apetyt – widzimy wejścia do nowych miast czy też przejęcia. Czy to będzie trend w najbliższym czasie?

Mikrotrend, bo podmiotów gotowych na bycie przejętymi nie ma znowu tak dużo. W przypadku deweloperów przejęcia wynikają z nieco innej filozofii niż typowo dla tego typu transakcji: patrzy się przede wszystkim na potencjał banku ziemi. Niektóre spółki osiągają już taką skalę rozwoju organicznego, że przy pewnych kosztach stałych nabywanie jednej działki miesięcznie już nie wystarcza.

W 2022 r. liczba inwestycji i uzyskiwanych pozwoleń załamała się w ślad za spadkiem popytu. W tym roku mamy odbicie popytu, ale dopiero we wrześniu aktywność inwestycyjna firm wróciła do poziomów znanych z czasów boomu. Jest jednak niepewność, co będzie dalej z „Bezpiecznym kredytem”, z polityką nowego rządu, jest reforma planowania, a ostatnio przepisy dotyczące tzw. patodeweloperki. To w końcu budować, ile się da, czy nie? Co pan doradza deweloperom?

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Czas niepewności i selektywności
Budownictwo
We wrześniu deweloperzy ruszyli z kopyta i odblokowali swój potencjał
Budownictwo
Czego chce branża nieruchomości od przyszłego rządu
Nieruchomości
Właściciele mieszkań na wynajem już apelują do przyszłych władz
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
Polska na forum, czyli wrażenia po Expo Real
Nieruchomości
Wielka transakcja na rynku magazynów. 100 tysięcy metrów wzięte