Wejście w życie reformy planowania przestrzennego wprowadziło do systemu nowe narzędzie planistyczne w postaci zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Będą to mikro miejscowe plany, uchwalane na wniosek inwestora, dla konkretnych inwestycji, po zawarciu umowy urbanistycznej.
Można się spodziewać, że gminy będą preferować inwestycje realizowane w oparciu o ZPI, z uwagi na to, że jedynie w tym trybie możliwe będzie zawarcie umowy urbanistycznej. Na podstawie tej umowy gmina będzie mogła w sposób legalny zobowiązać inwestora do szeregu świadczeń na rzecz gminy, choćby w postaci zobowiązania do realizacji lub finansowania budowy infrastruktury technicznej czy społecznej, a także przekazania części inwestycji głównej (np. lokalu usługowego na przedszkole lub po prostu pewnej liczby mieszkań).
Ustawa bez limitu
Problemem jest jednak to, że ustawodawca nie zdecydował się na ograniczenie wartości świadczeń, jakich gmina może oczekiwać od inwestora (tak jak to ma np. miejsce w przypadku umowy urbanistycznej zawieranej w związku z uchwaleniem miejscowego planu rewitalizacji). Oznacza to, że może być to worek bez dna. Oczywiście społeczny odbiór takiej regulacji stawia gminę na równi z legendarnym Robin Hoodem, który będzie łupił chciwych deweloperów. Ta logika pomija jednak fakt, że na koniec zapłaci za to nie deweloper, ale jego klienci – nabywcy mieszkań.
Dowolność oczekiwań ze strony gminy będzie powodować także wzrost niepewności procesu inwestycyjnego (co nie pozostanie bez wpływu na koszty i końcową cenę produktu), a ostatecznie, w przypadku wygórowanych oczekiwań gmin, część inwestycji może po prostu nie zostać zrealizowana, pewien wolumen mieszkań nie wejdzie na rynek, podaż zostanie ograniczona, a ceny mieszkań wzrosną (szczególnie przy popytowych programach pomocowych rządu).
Nie jest problemem to, że gmina, w oparciu o nowe przepisy, może oczekiwać od inwestora partycypacji w tworzeniu infrastruktury technicznej czy społecznej. Problemem jest jednak brak ograniczeń (czy chociażby wytycznych) w tym zakresie. Znając dotychczasową praktykę w zakresie angażowania inwestorów we wszelkiego rodzaju umowy partycypacyjne, można się spodziewać, że brak jasnych i równych zasad określania wartości należnych od inwestora świadczeń doprowadzi to nierównego traktowania i znacznej przewlekłości procesu inwestycyjnego.
