ZPI, czyli ceny mieszkań w rękach gmin

W oparciu o nowe przepisy gminy będą mogły oczekiwać od deweloperów partycypacji w tworzeniu infrastruktury. Problemem jest jednak brak ograniczeń w tym zakresie.

Publikacja: 28.09.2023 21:00

ZPI, czyli ceny mieszkań w rękach gmin

Foto: mat. pras.

Wejście w życie reformy planowania przestrzennego wprowadziło do systemu nowe narzędzie planistyczne w postaci zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Będą to mikro miejscowe plany, uchwalane na wniosek inwestora, dla konkretnych inwestycji, po zawarciu umowy urbanistycznej.

Można się spodziewać, że gminy będą preferować inwestycje realizowane w oparciu o ZPI, z uwagi na to, że jedynie w tym trybie możliwe będzie zawarcie umowy urbanistycznej. Na podstawie tej umowy gmina będzie mogła w sposób legalny zobowiązać inwestora do szeregu świadczeń na rzecz gminy, choćby w postaci zobowiązania do realizacji lub finansowania budowy infrastruktury technicznej czy społecznej, a także przekazania części inwestycji głównej (np. lokalu usługowego na przedszkole lub po prostu pewnej liczby mieszkań).

Ustawa bez limitu

Problemem jest jednak to, że ustawodawca nie zdecydował się na ograniczenie wartości świadczeń, jakich gmina może oczekiwać od inwestora (tak jak to ma np. miejsce w przypadku umowy urbanistycznej zawieranej w związku z uchwaleniem miejscowego planu rewitalizacji). Oznacza to, że może być to worek bez dna. Oczywiście społeczny odbiór takiej regulacji stawia gminę na równi z legendarnym Robin Hoodem, który będzie łupił chciwych deweloperów. Ta logika pomija jednak fakt, że na koniec zapłaci za to nie deweloper, ale jego klienci – nabywcy mieszkań.

Dowolność oczekiwań ze strony gminy będzie powodować także wzrost niepewności procesu inwestycyjnego (co nie pozostanie bez wpływu na koszty i końcową cenę produktu), a ostatecznie, w przypadku wygórowanych oczekiwań gmin, część inwestycji może po prostu nie zostać zrealizowana, pewien wolumen mieszkań nie wejdzie na rynek, podaż zostanie ograniczona, a ceny mieszkań wzrosną (szczególnie przy popytowych programach pomocowych rządu).

Nie jest problemem to, że gmina, w oparciu o nowe przepisy, może oczekiwać od inwestora partycypacji w tworzeniu infrastruktury technicznej czy społecznej. Problemem jest jednak brak ograniczeń (czy chociażby wytycznych) w tym zakresie. Znając dotychczasową praktykę w zakresie angażowania inwestorów we wszelkiego rodzaju umowy partycypacyjne, można się spodziewać, że brak jasnych i równych zasad określania wartości należnych od inwestora świadczeń doprowadzi to nierównego traktowania i znacznej przewlekłości procesu inwestycyjnego.

Czas, a tym samym wszelkie opóźnienia procedur związanych z realizacją inwestycji, jest kolejnym istotnym czynnikiem wpływającym na koszt wytworzenia mieszkań. Na koniec i tak za wszystko zapłaci Kowalski przy zakupie mieszkania (a po części także my wszyscy, w ramach wszelkiego rodzaju programów, dopłat do kredytów itp.).

Regulacje własne gmin

Sytuacja nie jest jednak beznadziejna. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby gminy samodzielnie określiły transparentne i równe dla wszystkich inwestorów zasady, w oparciu o które będzie ustalana oczekiwana od inwestora suma wartości należnych na rzecz gminy świadczeń.

Przepisy tego nie zabraniają, a praktyka zna takie rozwiązania. Mam tutaj na myśli choćby zarządzenie prezydenta m.st. Warszawy z dnia 19 października 2021 r. w sprawie określenia zasad zawierania umów określających warunki budowy lub przebudowy dróg publicznych przez inwestorów inwestycji niedrogowych, w ramach którego określone zostały zasady obliczania świadczenia należnego z tytułu zawieranych umów drogowych, w oparciu o art. 16 ustawy o drogach publicznych.

Prezydent ustalił stałą wartość należną za każdy metr kwadratowy realizowanej inwestycji, w zależności od jej rodzaju i położenia. Dla przykładu inwestor realizujący budynek wielorodzinny o powierzchni 10 tys. mkw. zapłaci 2 mln zł z tytułu partycypacji w kosztach budowy infrastruktury drogowej (po 200 zł za każdy metr kwadratowy). Podobna zasada powinna zostać także ustalona w zakresie umów urbanistycznych. Takie rozwiązanie wykluczyłoby arbitralność i zarzuty względem gmin w zakresie nierównego traktowania inwestorów, a także zwiększyłoby pewność procesu inwestycyjnego. Ponadto tak ustalona kwota mogłaby być spożytkowana w różny sposób. Dla przykładu, częściowo na realizację drogi, częściowo na finansowanie budowy szkoły, a częściowo na inicjatywy lokalne (do czego wrócę na końcu tekstu).

Jest jeden warunek. Ustalana w sposób zunifikowany wysokość należnego świadczenia z tytułu umowy urbanistycznej powinna zawierać wszelkie oczekiwane od inwestora świadczenia (w tym m.in. z tytułu umowy drogowej czy opłaty planistycznej, która może być należna w zw. z uchwalaniem ZPI).

Korzyści dla społeczności

Gminy stoją zatem przed dużą szansą i mają realny wpływ na ceny mieszkań. Określenie jasnych zasad ustalania wysokości świadczeń z tytułu umowy deweloperskiej nie tylko pozytywnie wpłynie na koszty wytworzenia mieszkań (poprzez eliminację ryzyk i przewlekłości procedur), ale także na popyt.

Jakby tego było mało, nic nie stoi na przeszkodzie, aby część tak ustalanych danin urbanistycznych była przeznaczana na lokalne inicjatywy, choćby na budżet obywatelski. Na świecie dużo się mówi o ogromnym negatywnym wpływie na ceny mieszkań postaw typu NIMBY (z ang. Not in My Back Yard, opisywane m.in. przez Richarda Floridę w jego książce „The New Urban Crises” czy Davida Schleichera w artykule „City Unplanning” opublikowanym w „The Yale Law Journal”).

Częściowe przeznaczenie daniny urbanistycznej na rzecz lokalnych społeczności mogłoby rozwiązać także ten problem. Wszystko w rękach gmin.

Autor jest adwokatem, założycielem i partnerem kancelarii GPLF, współprzewodniczącym Sekcji Prawa Nieruchomości przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie i ekspertem Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej

śródtytuły pochodzą od redakcji

Wejście w życie reformy planowania przestrzennego wprowadziło do systemu nowe narzędzie planistyczne w postaci zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Będą to mikro miejscowe plany, uchwalane na wniosek inwestora, dla konkretnych inwestycji, po zawarciu umowy urbanistycznej.

Można się spodziewać, że gminy będą preferować inwestycje realizowane w oparciu o ZPI, z uwagi na to, że jedynie w tym trybie możliwe będzie zawarcie umowy urbanistycznej. Na podstawie tej umowy gmina będzie mogła w sposób legalny zobowiązać inwestora do szeregu świadczeń na rzecz gminy, choćby w postaci zobowiązania do realizacji lub finansowania budowy infrastruktury technicznej czy społecznej, a także przekazania części inwestycji głównej (np. lokalu usługowego na przedszkole lub po prostu pewnej liczby mieszkań).

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Analitycy PKO BP: ceny mieszkań pójdą w górę
Budownictwo
Podaż mieszkań z mozołem w górę
Nieruchomości
Zainteresowanie inwestorów polską mieszkaniówką jest duże
Biznes
Jakie zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym po 24 września 2023 r.?
Samorządy
Jak samorządy mogą chronić różnorodność biologiczną? Ruszają darmowe webinary
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja zmienia łańcuchy dostaw w okresach wysokiego popytu