Supertanie mieszkania. Z pierwszej czy drugiej ręki?

W Warszawie można kupić mieszkanie za niespełna 6 tys. zł za mkw., a w Łodzi za mniej niż 4,5 tys. zł – wynika z analiz portalu GetHome.pl.

Publikacja: 28.08.2023 07:30

Supertanie mieszkania. Z pierwszej czy drugiej ręki?

Foto: shutterstock

Ile kosztują najtańsze mieszkania w siedmiu metropoliach? Gdzie szukać niedrogich lokali? Mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl:

– Najpewniej dla bardzo wielu Polek i Polaków ceny mieszkań w największych miastach mogą wydawać się wręcz kosmiczne. W Warszawie i Krakowie średnia cena mkw. lokalu to już ok. 14-15 tys. zł. Można tam jednak znaleźć mieszkania nawet za połowę tej ceny.

Mat.prasowe

Najtańszych mieszkań w przeliczeniu na mkw. radzę szukać na rynku wtórnym. Najczęściej nie będą to jednak oferty marzeń. Jeśli mieszkanie jest tanie, to zwykle dlatego, że z jakichś powodów sprzedającemu trudno znaleźć na nie chętnego.

W bloku i kamienicy

Z danych portali BIG DATA RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wynika, że w większości analizowanych metropolii średnia cena mkw. mieszkań z drugiej ręki jest niższa niż nowych lokali od deweloperów.

Największą różnicę na korzyść rynku wtórnego odnotowaliśmy w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oraz w Łodzi. Wciąż bardzo duży jest tam udział mieszkań w PRL-owskich blokach i starych kamienicach.

W Bytomiu, Rudzie Śląskiej czy Zabrzu najtańsze mieszkania do remontu kosztują niespełna 2,5 tys. zł za mkw. Mówimy tu o metrażach nieprzekraczających 100 mkw. Ceny większych lokali wynoszą ok. 2 tys. zł za mkw. Np. 10-pokojowe mieszkanie o łącznej powierzchni użytkowej 181 mkw. w centrum Pyskowic jest do nabycia za 350 tys. zł. Obecny właściciel prowadzi tu hotel pracowniczy.

Mat.prasowe

Amatorów mieszkań w starych kamienicach może zainteresować oferta z Łodzi. Za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 87 mkw. przy dworcu Łódź - Fabryczna sprzedający życzy sobie 390 tys. zł, czyli niespełna 4,5 tys. zł za mkw. To niewiele jak na łódzkie warunki, gdzie średnia cena mkw. mieszkań na rynku wtórnym przekracza już 7,5 tys. zł, a na pierwotnym sięga 9,9 tys. zł.

Mat.prasowe

Do wykończenia i remontu

Na drugim biegunie jest Warszawa i Trójmiasto, gdzie w sprzedaży na rynku wtórnym jest już dużo stosunkowo nowych mieszkań, więc średnia cena mkw. jest wyższa niż w ofercie deweloperów. Oczywiście, na obu rynkach ceny najtańszych oraz najdroższych mieszkań często dzieli przepaść.

W stolicy znaleźliśmy dosłownie cztery osiedla deweloperskie, w których teoretycznie można jeszcze znaleźć mieszkania z ceną poniżej 8,5 tys. zł za mkw. Są one zlokalizowane w dzielnicach Wawer i Białołęka, a więc na obrzeżach miasta. Ceny mieszkań z drugiej ręki zaczynają się od niespełna 6 tys. zł za metr. Można je policzyć na palcach jednej ręki, w dodatku wymagają wykończenia lub gruntownego remontu.

Także w Trójmieście, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu używane mieszkania są oferowane w cenie poniżej 6 tys. zł za mkw. Np. w Gdyni znaleźliśmy taki lokal w budynku handlowo-usługowym, który został przekształcony w mieszkalny. Potencjalnego nabywcę czeka więc kapitalny remont.

Podobnie jest w pozostałych metropoliach. Na ogół, jeśli ktoś chce kupić tanie mieszkanie, to musi się liczyć z przeprowadzką na peryferia lub zapłacić za remont mieszkania. Przy czym w ofercie poznańskich i krakowskich deweloperów nie ma już mieszkań z ceną poniżej 7,5 tys. zł za mkw., zaś w Trójmieście i Wrocławiu można jeszcze takie znaleźć na dalekich obrzeżach.

Skąd te ceny

Nieżyjący już brytyjski potentat nieruchomościowy Harold Samuel mawiał, że trzy rzeczy mają decydujący wpływ na ceny nieruchomości: to lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Na pewno jest w tym dużo racji. Jednak w praktyce tych czynników jest więcej. Kluczowa jest komunikacja, bliskość przedszkoli, szkół, punktów usługowych i sklepów. Na obrzeżach miast infrastruktura jest słabiej rozwinięta, więc ceny mieszkań są niższe. Często można się więc spotkać z paradoksem, który polega na tym, że mieszkania w starych blokach z wielkiej płyty są droższe od nowych mieszkań na peryferiach.

Okazuje się jednak, że bardzo duże dysproporcje cen mamy nawet w jednej lokalizacji. W kamienicach bez windy mniej chodliwe są mieszkania na górnych kondygnacjach. A nawet jeśli w starym budynku jest winda, to wycena mieszkań na wyższych kondygnacjach zwykle maleje. Pojawia się bowiem obawa, że winda się zepsuje, a to spory kłopot szczególnie dla rodzin z dziećmi lub seniorów. Poza tym w niektórych starych blokach problemem może być obniżone ciśnienie wody na górnych piętrach.

Zarówno w starych, jak i nowych budynkach mieszkania mają różne ceny także ze względu na metraż i liczbę pokoi. Mniejsze mieszkania są zwykle relatywnie droższe w przeliczeniu na metr. Sprzedający wykorzystują po prostu fakt, że małe mieszkania mają niższą cenę jednostkową.

Będzie drożej

W tym roku w największych metropoliach skurczyła się oferta mieszkań, bo podaż nie nadąża za popytem, który wyraźnie się ożywił na skutek wzrostu dostępności kredytów mieszkaniowych. W efekcie ceny mieszkań rosną, bo wyprzedają się te najtańsze, a równocześnie rosną oczekiwania sprzedających. Na rynku wtórnym tegorocznym liderem wzrostu średniej ceny mkw. mieszkań jest Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia.

Jak wynika z danych portalu GetHome.pl, od grudnia do lipca średnia cena wrosła aż o 17 proc. Dużą podwyżkę mamy też w Krakowie (o 10 proc.), Wrocławiu (o 8 proc.) i Trójmieście (o 7 proc.).

Niestety, nie mamy dobrej wiadomości szczególnie dla tych, którzy chcieliby kupić mieszkania za jak najniższą cenę. Ich udział w ofercie szybko się kurczy. W grudniu ubiegłego roku aż 93 proc. mieszkań w ofercie śląskich agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 8 tys. zł za mkw. W lipcu tego roku udział takich lokali skurczył się do 75 proc.

Mat.prasowe

 Z kolei z 5 proc. do 20 proc. zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za mkw. Podobne zjawisko obserwujemy także w pozostałych metropoliach.

Ile kosztują najtańsze mieszkania w siedmiu metropoliach? Gdzie szukać niedrogich lokali? Mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl:

– Najpewniej dla bardzo wielu Polek i Polaków ceny mieszkań w największych miastach mogą wydawać się wręcz kosmiczne. W Warszawie i Krakowie średnia cena mkw. lokalu to już ok. 14-15 tys. zł. Można tam jednak znaleźć mieszkania nawet za połowę tej ceny.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Mieszkaniówka wciąż oblegana
Nieruchomości
Flipperzy nie siedzą z założonymi rękami
Nieruchomości mieszkaniowe
Premie zamrożone w starych książeczkach mieszkaniowych. Jak je odzyskać?
Nieruchomości
Wielki boom na wielką płytę
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie
Nieruchomości
NBP: ceny się prawie nie zmieniają. A co z mieszkaniami?
Materiał Promocyjny
Problem sukcesji w polskich firmach będzie narastał