Biura będą potrzebne, ale diabeł tkwi w szczegółach

Avestus Real Estate to deweloper skupiony na rynku biurowym, a ten w ostatnich latach jest w strefie mocnych turbulencji. Jak oceniacie kondycję tego rynku i perspektywy kontynuowania projektów?

Avestus Real Estate to deweloper, w tej chwili głównie biurowy, prowadzący projekty od pozyskania gruntu, przez budowę, po komercjalizację i fit out (wykończenie wnętrz – red.). Naszym celem jest zwrot zainwestowanego przez naszych inwestorów kapitału po trzech–czterech latach, choć w obecnym otoczeniu makroekonomicznym jest to raczej pięć lat. Inwestujemy w modelu joint venture, gdzie udziałowcami są nasz właściciel – irlandzka spółka Avestus Capital Partners – oraz zewnętrzne podmioty.

Enterprise Park w Krakowie zbudowaliśmy z funduszem Tristan Capital Partners, Imagine w Łodzi z butikiem inwestycyjnym Shohet & Cie, a oddany niedawno wrocławski Infinity wspólnie z Alchemy Properties. Choć obiektywnie nie jesteśmy największym graczem na polskim rynku biurowym, to jednak wyróżnia nas bardzo dobre rozpoznanie lokalnych rynków i ponad 20-letnie doświadczenie w segmencie nieruchomości komercyjnych.

Jeśli chodzi o rynek biurowy, wygląda on obecnie umiarkowanie pozytywnie – w ujęciu globalnym bardzo mocno wpłynęła na niego głównie pandemia. W ostatnim roku obserwuję próby powrotu do tego, co było kiedyś normalnością, czyli obecności pracowników w biurach. To się udaje tylko w jakimś stopniu, każda firma ma swoją receptę na powrót do tej normalności i to jest uwarunkowane sektorowo.

O ile w sektorach produkcyjnych ludzie bardzo szybko wrócili do biur, to w sektorze usług praca zdalna jest wciąż powszechna. Trzeba przyznać, że praca z domu nie jest nieefektywna. Z punktu widzenia dewelopera to czynnik, który każe ostrożnie prognozować i podejmować decyzje. Widać, że Warszawa osłabła pod względem popytu, a na lokalnych rynkach – jak krakowski i wrocławski – jest lekkie ożywienie.

Ubiegły rok był słaby – należy to uczciwie przyznać. Zamarła decyzyjność, klienci obawiali się dwóch czynników ryzyka. Pierwszy to otoczenie makro: wszyscy sygnalizowali, że nadchodzi recesja, banki centralne zaczęły podwyższać stopy procentowe w obawie przed nadmierną inflacją i to wywołało obawy przed recesją i spadkiem popytu. W związku z tym trudniej było cokolwiek planować. Druga kwestia to niepewność co do tego, ilu pracowników wróci finalnie do biur.

Z naszych doświadczeń wynika, że najgorszy okres jest za nami, są firmy skłonne podejmować ryzyko wzięcia większej powierzchni, niż dzisiaj potrzebują, antycypując, że ludzie docelowo wrócą do biur. Ale to się dzieje powoli.

Czas na pytanie, które rozbrzmiewa w ostatnich latach na wszelkich konferencjach branżowych: czy biura, nowe biurowce, będą jeszcze potrzebne?

W krakowskim Enterprise Park monitorujemy na zlecenie jednego z najemców, ile osób pojawia się dziennie w biurze. Wyniki pokazują, że coraz więcej – musieliśmy przenieść kantynę do drugiego budynku, żeby była większa, bo tworzą się już długie kolejki w porze lunchu. W ostatnim półroczu wzrost wyniósł około 50 proc. Sukcesywne powroty do biur widzimy też w kosztach: utylizacji, zużycia energii, wody itp. Na tym etapie trudno jeszcze powiedzieć, czy to pracodawcy na te powroty naciskają czy to już pewien trend.

Biura będą potrzebne, ale diabeł tkwi w szczegółach. Komercjalizujemy w tej chwili Infinity we Wrocławiu i obserwujemy bardzo duży nacisk na ESG – i to naprawdę nie jest tylko hasło, a konkretne wymagania. Pytani jesteśmy np. o to, jak będzie wyglądać segregowanie śmieci, jak rozliczanie – bo klienci mają cele redukcji i chcą pozyskać szczegółowe dane.

Obserwujemy, że firmy szukają i będą szukać mniejszych metraży, ale za to przenosić się do centralnych lokalizacji, do nowoczesnych budynków spełniających wymogi ESG i energooszczędnych: to ważne, bo opłaty serwisowe będą szły w górę. Najemcy będą bardzo mocno przyglądać się kosztom, jakie generuje sam budynek, jakie wynikają dla pracowników z racji dojazdu itd. Najemcy będą też wybierać nowoczesne budynki, bo sami mają wymogi ESG do wypełnienia.

Biura jak każde inne aktywa podlegają prawu popytu i podaży. Podaż w ostatnich latach mocno się obniżyła – z powodu warunków makro: pandemii, wojny w Ukrainie, spadku popytu, wzrostu kosztów budowy. Jeżeli jednak założyć, że w przyszłym roku sytuacja będzie się nieco normalizować, jeśli założyć miękkie lądowanie gospodarek – amerykańskiej, europejskich – to popyt wróci. A jeśli popyt wróci, to będziemy mieć sytuację jak dziś w mieszkaniówce: duży popyt zderzy się z niską podażą, co według wszelkich prawideł podbije stawki najmu. Dzisiejsze stawki nie zapewniają rentowności projektu przy kosztach budowy i gruntów. Kiedy czynsze wzrosną, deweloperzy zwiększą aktywność.

Uważam, że Warszawa będzie dalej mocnym, aktywnym rynkiem w Polsce. Pozytywnie zapatruję się również na rozwój tych rynków regionalnych, które wypracowały swoją pozycję, a więc mają zasoby ponad 1 mln mkw. Ponieważ kurczy się podaż wolnych gruntów, można się spodziewać więcej modernizacji starszych biurowców albo projektów brownfield, polegających na zastępowaniu różnych nieruchomości, jak parkingi, magazyny. Czekają nas takie ruchy w najbliższym pięcioleciu.

Infinity został oddany do użytkowania – czy już myślicie o kolejnych inwestycjach?

Wydaje mi się, że w tym roku jeszcze będziemy się przyglądać rynkowi i analizować potencjalne okazje. Jesteśmy trochę jak królewna zamknięta w wieży, czekająca na księcia. Trudno jest dziś poskładać projekt komercyjny. Widzimy spowolnienie popytu funduszy inwestycyjnych – ze względu na wzrost kosztu pieniądza i sytuację geopolityczną przyjęły one strategię wyczekiwania. Banki dość zachowawczo podchodzą do finansowania, a sam koszt finansowania przekroczył 6 proc. rocznie. Przy zerowym koszcie finansowania można było kupić biurowiec, z naszej perspektywy dość drogo, który miał 90–100 proc. wynajęcia, generować cash flow przez kilka lat, a potem sprzedać nieruchomość. To pozwalało osiągnąć wyższą stopę zwrotu niż np. obligacje. Dziś papiery niemieckie czy francuskie oferują oprocentowanie stanowiące dla funduszy alternatywę. Dlaczego inwestor miałby wykładać pieniądze na zakup czy budowę biurowca w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, skoro może w bezpieczniejszy sposób ulokować to w obligacjach?

To się zmieni, kiedy zmieni się polityka monetarna. Rynek jest cykliczny – jeśli w przyszłym roku banki będą obniżać stopy, nieruchomości znów będą ciekawą alternatywą dla funduszy. Nieruchomości to dalej dosyć bezpieczne aktywa – tylko dany projekt musi się spinać.

Avestus Capital Partners jest aktywny na rynku PRS, ale nie w Polsce, tylko w Irlandii. Czy to się zmieni?