Znów będziemy kupować dziury w ziemi. Lokale z odbiorem w 2026 roku

Tani kredyt nakręca popyt na mieszkania. Deweloperzy odmrażają inwestycje. Lokale zaczynają znikać na coraz wcześniejszym etapie budowy, a ich ceny rosną.

Aktualizacja: 31.07.2023 07:31 Publikacja: 31.07.2023 03:00

Znów będziemy kupować dziury w ziemi. Lokale z odbiorem w 2026 roku

Foto: Shutterstock

Na 14 największych rynkach deweloperzy oferują 71 tys. mieszkań – wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. Cała oferta w Polsce jest szacowana na ok. 95 tys. lokali. Udział mieszkań gotowych w ofercie 14 rynków wzrósł z 15 proc. na początku roku do 19,6 proc. w czerwcu. – W sześciu największych metropoliach udział ten wzrósł do 21,8 proc. – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Małe lokale w cenie

Portal podaje, że w Warszawie deweloperzy oferowali pod koniec czerwca ponad 11,4 tys. mieszkań, z czego gotowych – niespełna 2,5 tys. (21,7 proc.). We Wrocławiu cała oferta nowych lokali w tym czasie to ponad 7,1 tys. Gotowych – ponad 2 tys. (29,5 proc.). W Poznaniu było to ponad 4,7 tys. wszystkich, 890 gotowych (18,7 proc.), w Łodzi – 6,1 tys. i 640 (10,5 proc.), w Krakowie – niemal 7,1 tys. i 1819 (25,7 proc.), a w Trójmieście 5,8 tys. i 1,4 tys. (25,2 proc.). W aglomeracji katowickiej do kupienia było ponad 6,5 tys. lokali, z czego ukończonych – ponad 2 tys. (31 proc.).

Wzrost oferty gotowych mieszkań Jędrzyński tłumaczy słabszą sprzedażą większych, ponad 60-metrowych lokali, tych droższych, z lepszymi adresami. – Popyt na mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 60 mkw., z niższej półki cenowej, jest relatywnie duży. Odsetek gotowych mieszkań w tym segmencie w zależności od lokalizacji to 10–15 proc. – zaznacza.

Czytaj więcej

Mieszkania stają się inteligentne, bo to się opłaca

Jednocześnie przyznaje, że wzrost liczby ukończonych mieszkań w ogólnie malejącej ofercie to raczej rzadkie zjawisko na naszym rynku. – Być może jest to jeden z powodów wciąż ograniczonej aktywności inwestycyjnej deweloperów – ocenia. Przypomnijmy: według GUS w czerwcu br. deweloperzy rozpoczęli budowę niespełna 8,9 tys. mieszkań – o 43 proc. mniej r./r. Spadek wynika m.in. z wysokiej ubiegłorocznej bazy. Deweloperzy ogłaszali start nowych inwestycji, by móc je prowadzić pod rządami starej ustawy deweloperskiej (nowa powołała Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który pobiera składki od każdego sprzedanego mieszkania).

Teraz deweloperzy, ośmieleni rosnącym popytem na mieszkania, zaczynają odmrażać inwestycje. Wciąż są jednak ostrożni. Zdaniem Jędrzyńskiego oferta mieszkań z segmentu popularnego w cenach poniżej średniej może się kurczyć, jeśli deweloperzy nie będą rozpoczynać budów na większą skalę. – Niewykluczone, że w kolejnych miesiącach nastąpi przyspieszenie, co poprawi statystyki podażowe – ocenia ekspert.

Stopniowej odbudowy podaży (m.in. dzięki programowi tanich kredytów, złagodzeniu rekomendacji S i spadkowi dynamiki inflacji) spodziewa się także Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Uważa, że jeśli chodzi o statystyki rozpoczynanych budów, rynek najgorsze ma już za sobą.

Promocje na start

Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, spodziewa się w ofercie coraz więcej „dziur w ziemi”. Już dziś najbardziej odległe terminy odbioru mieszkań z aktualnej oferty to IV kw. 2026 r.

Czytaj więcej

Tani kredyt zdominował rynek. Ceny mieszkań idą mocno w górę

A Jarosław Jędrzyński dopowiada, że kupno mieszkań na etapie „dziury w ziemi” to specjalność polskiego rynku pierwotnego. Ocenia, że takich transakcji może przybywać wraz z poprawą koniunktury.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, zauważa, że nawet w najsłabszym dla deweloperów okresie (III kw. 2022 r.) o sprzedaży decydowały raczej atrakcyjne promocje niż bliski termin zakończenia budowy. – Obecne ożywienie rzeczywiście powoduje, że mieszkania sprzedają się na coraz wcześniejszym etapie budowy – przyznaje. – W II kw. niemal jedna trzecia sprzedaży dotyczyła mieszkań w inwestycjach na etapie prac przygotowawczych lub ziemnych. Jedna czwarta sprzedaży objęła mieszkania gotowe lub na etapie prac wykończeniowych.

Ekspertka CBRE podaje, że np. w Warszawie w II kw. gotowe mieszkania należały do jednych z najtańszych, biorąc pod uwagę zaawansowanie budowy. – Budynki kontraktowano po niższych kosztach – wyjaśnia Agnieszka Mikulska. Często też są to ostatnie lokale na osiedlu, więc deweloper kusi rabatami.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka pionu sprzedaży w J.W. Construction, spodziewa się, że zwiększony popyt zintensyfikuje tempo wyprzedaży oferty. – Na pewno będzie narastał problem niedoboru mieszkań. Jako deweloperzy mierzymy się z wieloma czynnikami hamującymi uruchamianie inwestycji – mówi Ostrowska. – To malejąca podaż gruntów, wydłużające się procesy administracyjne – wskazuje.

I podkreśla, że mieszkania na wczesnym etapie budowy cieszą się sporym zainteresowaniem. Start sprzedaży jest zwykle połączony z promocjami. – Dotyczą tylko niewielkiej puli mieszkań – mówi dyrektor z J.W. Construction. – Mogą to być rabaty czy też atrakcyjny harmonogram płatności. Kupujący nie chcą zwlekać z zakupem mieszkania do momentu, aż inwestycja będzie na bardziej zaawansowanym etapie, bo wtedy oferta może być już przebrana – zauważa.

Katarzyna Unold, dyrektorka zarządzająca spółką Acciona w Polsce, potwierdza, że chętnych na mieszkania na wczesnym etapie nie brakuje. Jak mówi, pierwsi klienci pojawiają się jeszcze przed startem sprzedaży. Oferta jest wtedy najbogatsza, ceny atrakcyjne. – Przyszłym nabywcom zawsze radzę sprawdzenie historii i portfolio dewelopera oraz opinii o nim – podkreśla Katarzyna Unold.

Na razie ożywienie na rynku nie przekłada się na spektakularne zwiększenie oferty. Przekłada się za to na wzrost cen mieszkań. RynekPierwotny.pl podaje, że średnie ceny ofertowe lokali w stolicy w ciągu roku wzrosły o 10,5 proc., do 14,9 tys. zł za mkw. W Krakowie – o 18 proc., do ponad 13,7 tys. zł, w Szczecinie – o 15,3 proc., do 12,2 tys. zł, w Katowicach – o 14,9 proc., do 10,5 tys. zł, a w Trójmieście o 13,9 proc., do niemal 12,9 tys. zł za mkw.

Na 14 największych rynkach deweloperzy oferują 71 tys. mieszkań – wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. Cała oferta w Polsce jest szacowana na ok. 95 tys. lokali. Udział mieszkań gotowych w ofercie 14 rynków wzrósł z 15 proc. na początku roku do 19,6 proc. w czerwcu. – W sześciu największych metropoliach udział ten wzrósł do 21,8 proc. – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Małe lokale w cenie

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu