Większa szansa na sprawiedliwość dla nabywców nieruchomości?

1 lipca 2023 r. w życie wchodzi duża nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego. Jedną z istotniejszych zmian jest wprowadzenie specjalnego postępowania z udziałem konsumentów. Od teraz konsumenci będą mogli uzyskać od przedsiębiorcy zwrot kosztów procesu pomimo przegrania sprawy. W praktyce nowe przepisy mogą też spowodować skrócenie czasu trwania postępowań sądowych i dosłownie „przybliżyć” Sąd do konsumentów. Może to odgrywać zasadnicze znaczenie w popularnych sporach nabywców nieruchomości z deweloperami.

Publikacja: 26.06.2023 09:02

Większa szansa na sprawiedliwość dla nabywców nieruchomości?

Foto: Adobe Stock

Gwoli wyjaśnienia, za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Jedną z kluczowych nowości w stosunku do dotychczasowych przepisów jest możliwość karania przedsiębiorców za brak udziału w próbie dobrowolnego rozwiązania sporu lub niedostateczne w nią zaangażowanie, które doprowadziło do zbędnego wytoczenia powództwa lub wadliwego określenia przedmiotu sprawy. Sankcją jest obciążenie przedsiębiorcy kosztami procesu, nawet do dwukrotnej ich wysokości.

Innymi słowy, od 1 lipca 2023 r. konsument może: pozwać, przegrać w całości i nie ponieść z tego tytułu jakichkolwiek kosztów. Oczywiście nie zdarzy się tak w każdej przegranej przez konsumenta sprawie. Po wypełnieniu wymienionych wyżej przesłanek, ostateczną decyzję podejmuje skład sędziowski. Przepis ten może mieć jednak bardzo praktyczne zastosowanie. W wielu sprawach konsumenci przez niedostateczne zaangażowanie przedsiębiorcy w etap reklamacyjny lub przedprocesowy są wręcz zmuszeni do wniesienia powództwa do sądu. Często jest to jedyna możliwość odkrycia „prawdy” w ważnej sprawie. Na drodze do weryfikacji faktów nie stoją bowiem obiektywne przeszkody a zachowanie przedsiębiorcy, który np. jako jedyny ma dostęp do dokumentów i innych dowodów i nie chce się nimi dzielić.

Postępowanie w sprawach konsumenckich a spory konsumentów z deweloperami

Odnosząc się do konkretnych przykładów, wdzięcznym wydają się spory konsumentów z deweloperami na rynku mieszkaniowym. W związku ze zwłoką w wydaniu lub przeniesieniu własności mieszkania na rzecz nabywcy, deweloper zobowiązany jest zapłacić karę umowną lub odszkodowanie - np. zwrócić nabywcy koszty najmu, które ten musiał płacić w czasie zwłoki). Warto zaznaczyć, że nieterminowość deweloperów w wydaniu lub przeniesieniu własności nieruchomości jest w spotykana w praktyce niezwykle często. Jeżeli taka nieterminowość wystąpi i nabywca zwróci się do dewelopera o zapłatę kary umownej lub odszkodowania – deweloper może się bronić tym, iż nie ponosi winy za opóźnienie. To na deweloperze jednak spoczywa ciężar dowodu w tym zakresie. W praktyce, przedsiębiorcy powołują m.in. się na siłę wyższą, konflikt zbrojny na Ukrainie czy pandemię Covid-19. Problem w tym, że takie tłumaczenie częstokroć jest bardzo ogólne i nie poparte żadnymi dowodami. W związku z tym, konsument, który sam dostępu do dowodów, w szczególności pełnej dokumentacji dewelopera (np. korespondencji dewelopera z dostawcami, informacji o narodowości pracowników, urlopach chorobowych) przecież nie posiada, jedyne co w tej sytuacji może zrobić, to albo uwierzyć deweloperowi na słowo i zrezygnować z kwot rzędu kilku, kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, albo pozwać go do Sądu. W Sądzie deweloperowi na słowo już nikt nie uwierzy, przed sądem trzeba przedstawić dowody. I tutaj w grę wchodzą nowe przepisy. Jeżeli deweloper przed sądem przedstawi dowody, które mógł przedstawić już na etapie przedsądowym, to Sąd może (i według autora powinien) uznać, że przedsiębiorca zaniechał próby dobrowolnego rozwiązania sporu lub uczestniczył w niej w złej wierze i przez to przyczynił się do zbędnego wytoczenia powództwa. W konsekwencji sąd powinien obciążyć dewelopera również kosztami procesu poniesionymi przez konsumenta, nawet w wypadku przegranej tego ostatniego w procesie. Przecież gdyby konsument widział dowody przed procesem, najprawdopodobniej nie zdecydowałby się na pozew.

Co warto zaznaczyć, koszty procesu obejmują nie tylko opłaty sądowe, czy zwrot kosztów dojazdu na rozprawę, ale również wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości określonej we właściwym rozporządzeniu. Jednak warto zaznaczyć, że w praktyce pełnomocnik może oczekiwać wyższego wynagrodzenia.

Czytaj więcej

Duża nowela KPC uchwalona. Lex Kaczyński, zmiany dla frankowiczów i konsumentów

Recepta na odrzucanie reklamacji „w ciemno”?

Innym tradycyjnym przykładem, kiedy omawiany przepis powinien być zastosowany, są pozwy po postępowaniach reklamacyjnych, w których przedsiębiorcy odrzucili reklamację rzeczy bez jej zbadania. Odrzucanie reklamacji „w ciemno” jest zmorą konsumentów i słabym punktem ochrony konsumenckiej, która karała do tej pory nieterminowość w odpowiedzi na reklamację, natomiast nie sankcjonowała braku realnego jej rozpatrzenia. Przez realne rozpatrzenie reklamacji rozumiem zbadanie reklamowanej rzeczy przez osobę z odpowiednimi kompetencjami, co w wypadku odmowy uwzględnienia reklamacji, powinno skutkować przekazaniem konsumentowi opinii nt. reklamowanej rzeczy wraz z logicznym uzasadnieniem.

Sąd właściwy dla miejsca zamieszkania konsumenta zamiast dla siedziby przedsiębiorcy

Inną, również istotną nowością, która może ograniczyć zaangażowanie czasu i środków konsumenta w postępowanie sądowe, jest możliwość skierowania pozwu przeciwko przedsiębiorcy przed Sąd właściwy dla miejsca zamieszkania konsumenta. Do tej pory w większości spraw konsument musiał wytaczać pozew przed Sąd właściwy miejscowo dla siedziby przedsiębiorcy. Pomimo rozpraw on-line i z zasady braku obowiązku uczestniczenia przez powoda w rozprawach osobiście, w szczególności, jeżeli ma profesjonalnego pełnomocnika, zazwyczaj Sąd pragnie wysłuchać strony bezpośrednio chociaż raz w trakcie sprawy i nadal często odbywa się to w budynku Sądu. Zmiana ta skraca czas dojazdu do Sądu przez konsumenta i może wpłynąć pozytywnie na szybkość postępowań, gdyż rozproszy rozpoznawanie spraw również na Sądy w mniejszych miejscowościach, które przedsiębiorcy rzadziej obierają na swoje siedziby.

Prekluzja dowodowa

Trzecią z kolei zmianą wartą wspomnienia jest zobowiązanie przedsiębiorcy do powołania wszystkich twierdzeń i dowodów już w odpowiedzi na pozew (jeżeli jest pozwanym) lub w pozwie (jeżeli jest powodem). Do tej pory tzw. prekluzja dowodowa narzucona była przede wszystkim w postępowaniach gospodarczych. W praktyce jednak, również w tych postępowaniach dużo zależy od tego, na ile pozwala skład sędziowski. O ile jednak w postępowaniu gospodarczym mamy, przynajmniej z założenia, równe strony postępowania, o tyle w postępowaniu z udziałem konsumenta już założenie jest całkiem odmienne i jest on stroną słabszą. Z tego powodu Sądy prawdopodobnie ściślej będą przestrzegać prekluzji dowodowej w postępowaniach z udziałem konsumentów i bardziej rygorystycznie podchodzić do twierdzeń i wniosków dowodowych przedsiębiorcy zgłoszonych później niż w pozwie lub odpowiedzi na pozew. Warto zaznaczyć, że nowe przepisy będą dotyczyły również przedsiębiorców, którzy w czasie kierowania przeciwko nim pozwu nie prowadzili już działalności gospodarczej.

Dodatkowo, przepisy zastosowanie będą miały do sporów z umów, które zawierane były przed wejściem ich w życie, gdyż Sąd bierze pod uwagę przepisy proceduralne z dnia wyrokowania.

Podsumowując, nowe postępowanie z udziałem konsumentów, stanowi zmianę w dobrym kierunku i podwyższa ochronę najsłabszych uczestników rynku. Obecnie, wielokrotnie, przez niepewność powiązaną z ryzykiem poniesienia kosztów procesu, konsumenci rezygnują z zasadnych roszczeń i tym samym ponoszą stratę majątkową. Przedsiębiorcy z kolei dostrzegają korzyści z nagannych praktyk i nie mają odpowiednio silnego bodźca do ich zmiany.

Jeżeli sądy będą odważnie stosowały nowe przepisy, wysoka jakość obsługi posprzedażowej klienta może zacząć się na rynku bardziej opłacać. To przecież powinno być ostatecznym efektem wprowadzanych zmian – lepsza obsługa posprzedażowa, większe zaangażowanie w rozwiązanie sporu na etapie polubownym, co w ostateczności spowoduje ograniczenie kosztownych dla wszystkich spraw sądowych. Taka zmiana przydałaby się szczególnie na rynku deweloperskim, który jest źródłem najwyższych wydatków i strat konsumentów.

Niestety, nowe przepisy nie rozwiążą innych palących problemów dotyczących konsumentów – niedofinansowanych organizacji prokonsumenckich czy braku odpowiednich zasobów kadrowych i finansowych rzeczników konsumentów, którzy w konsekwencji bardzo rzadko korzystają ze swojej kompetencji pomocy na etapie sądowym.

Adam Rusiłowicz, Kierownik działu obsługi wspólnot mieszkaniowych i spraw deweloperskich w Kancelarii Ryszewski i Szubierajski Sp. k. Wcześniej wiele lat związany z organizacjami konsumenckimi, w tym kierownik ds. prawnych w Fundacji Konsumentów.

Kancelaria jest zrzeszona w sieci Kancelarie RP działającej pod patronatem dziennika „Rzeczpospolita”.

Gwoli wyjaśnienia, za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Jedną z kluczowych nowości w stosunku do dotychczasowych przepisów jest możliwość karania przedsiębiorców za brak udziału w próbie dobrowolnego rozwiązania sporu lub niedostateczne w nią zaangażowanie, które doprowadziło do zbędnego wytoczenia powództwa lub wadliwego określenia przedmiotu sprawy. Sankcją jest obciążenie przedsiębiorcy kosztami procesu, nawet do dwukrotnej ich wysokości.

Pozostało 94% artykułu
Nieruchomości
Trybunał: nabyli działkę bez zgody ministra, umowa nieważna
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Praca, Emerytury i renty
Czy każdy górnik może mieć górniczą emeryturę? Ważny wyrok SN
Prawo karne
Kłopoty żony Macieja Wąsika. "To represje"
Sądy i trybunały
Czy frankowicze doczekają się uchwały Sądu Najwyższego?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona