Słono za apartament na lato

Lokale w miejscowościach turystycznych kosztują od 410 tys. zł w Ełku do 1,2 mln zł w Sopocie. W Zakopanem – 860 tys.

Publikacja: 08.06.2023 21:13

Nieruchomości wakacyjne są wciąż na celowniku inwestorów

Nieruchomości wakacyjne są wciąż na celowniku inwestorów

Foto: shutterstock

Mieszkania drożeją, także w miejscowościach turystycznych, choć gdzieniegdzie widać przeceny. Jak podaje portal Otodom, średnia cena całkowita mieszkań w Karpaczu w okresie styczeń–kwiecień to 645,2 tys. zł, o 13 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub.r. W Krynicy-Zdroju ceny w tym czasie wzrosły o 19 proc., średnio do 475,3 tys. zł, w Zakopanem – o 28 proc., do 861,6 tys. zł. W Krynicy Morskiej średnie ceny całkowite mieszkań spadły r./r. o 6 proc., do 610,1 tys. zł, we Władysławowie spadek ten wyniósł 3 proc. Przeciętna cena mieszkań w tym mieście (od stycznia do kwietnia) to niemal 592 tys. zł.

Mieszkania i domy

W Łebie mieszkania zdrożały o 3 proc., do 583,5 tys. zł, w Sopocie o 6 proc., średnio do 1,2 mln zł. W Kołobrzegu lokale kosztują średnio 608,8 tys. zł, to o 1 proc. więcej niż rok temu. W Mielnie całkowite ceny mieszkań wzrosły aż o 28 proc., do 804,8 tys. zł.

Drożeją też nieruchomości w woj. warmińsko-mazurskim. Otodom podaje, że mieszkania w Ełku są wyceniane średnio na 408,4 tys. zł (12-proc. wzrost). W Giżycku średnie ceny poszły w górę o ponad połowę, do niespełna 568 tys. zł. W Mrągowie jest drożej o 37 proc. Przeciętna cena całkowita to prawie 531 tys. zł. W Ostródzie średnie ceny wzrosły o 13 proc., do 451,5 tys. zł, a w Mikołajkach spadły o 2 proc., do 612,8 tys. zł.

– Domów na sprzedaż w miejscowościach turystycznych jest znacznie mniej – zauważa Karolina Klimaszewska, analityczka Otodomu. – Chociaż oferta z roku na rok w większości miast wzrosła – oprócz Ostródy – to np. w najdroższym Sopocie mieliśmy w tym roku do wyboru zaledwie 70 tego typu nieruchomości w porównaniu z ponad 750 ofertami mieszkań.

Za dom w Sopocie zapłacimy średnio ponad 4,2 mln zł, w Zakopanem – ponad 3,5 mln zł, a w Mielnie – 2,2 mln zł. – W sporej części miast turystycznych – np. w Karpaczu, Krynicy-Zdroju, Władysławowie czy Mikołajkach – na dom potrzebujemy średnio 2 mln zł – podaje Karolina Klimaszewska. – Za ok. 1 mln zł znajdziemy dom w Mrągowie czy Ostródzie – wskazuje ekspertka.

Z analiz Otodomu wynika, że domy w ciągu roku (okresy styczeń–kwiecień) podrożały od 2 proc. w Krynicy-Zdroju do 42 proc. w Mielnie. Ale są i spadki. Takie nieruchomości staniały od 2 proc. w Krynicy do 33 proc. w Łebie.

Warto zainwestować w wakacyjną nieruchomość? Ewa Tęczak z Otodomu zwraca uwagę na ryzyko związane z najmem krótkoterminowym, które unaoczniła nam pandemia. – Na rentowności takich inwestycji odbiło się ograniczenie ruchu turystycznego – przypomina. – Z drugiej jednak strony pandemia upowszechniła pracę zdalną i trend workation (tzw. pracowakacje, czyli praca zdalna wykonywana w atrakcyjnym turystycznie miejscu – red.), który w jakimś stopniu zwiększa popyt na najem takich nieruchomości – mówi.

Jednocześnie Ewa Tęczak zwraca uwagę na „sezonowość popytu na tego typu nieruchomości”. – W typowo turystycznych lokalizacjach ta sezonowość jest większa niż np. w dużych miastach. – Graczem jest też pogoda – podkreśla przedstawicielka Otodomu. Zauważa, że kiedy w większych miastach spada zainteresowanie najmem krótkoterminowym, apartament może przejść do najmu długoterminowego. Tak jest np. w Gdańsku.

Paweł Grabowski, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Property, wyjaśnia, że rentowność inwestycji w mieszkanie wakacyjne będzie różna w zależności od przyjętego modelu wynajmu: czy lokal będzie wynajmowany cały rok krótko czy długoterminowo, czy w modelu mieszanym, czy inwestor będzie sam zarządzał inwestycją, czy powierzy ją zewnętrznej firmie. – Biorąc to pod uwagę, rentowność takiej inwestycji może wynosić od 3 do 8 proc. rocznie – szacuje.

Lokal za granicą

Pytana o inwestycje w mieszkania wakacyjne Karolina Kaim, prezes Blueprint Group, podkreśla, że ze względu na wysoką inflację gotówka traci na wartości. – Lepiej ulokować ją w stabilnych aktywach, takich jak nieruchomości – mówi. – Jeśli planujemy wynajem lub zarządzanie nieruchomością przez operatora, trzeba starannie przeanalizować lokalizację, samą nieruchomość i wybrać rzetelnego operatora kompleksu.

Karolina Kaim tłumaczy, że dochody z takiej inwestycji są ściśle związane z popularnością obiektu wśród klientów wakacyjnych. – W pewnym sensie inwestujemy na rynku turystycznym, a nie tylko na rynku nieruchomości – mówi. – Trzeba się też zastanowić, nawet gdy kupujemy nieruchomość dla siebie, kto będzie jej potencjalnym nabywcą, jeśli zdecydujemy się na sprzedaż – zaznacza.

Jak tłumaczy, specyficzne cechy nieruchomości, które odpowiadają tylko nam lub ograniczonemu gronu nabywców, mogą sprawić, że zainwestowany kapitał może być trudno uwolnić. Uzyskana cena może nie być satysfakcjonująca.

Polacy chętnie inwestują także za granicą. – Możliwość dywersyfikowania portfela i posiadania części przychodu w euro to dobry pomysł, szczególnie dla osób, które mają już portfel nieruchomości w Polsce – uważa Karolina Kaim. – Najchętniej wybierane kraje to Hiszpania i Portugalia, ale atrakcyjny jest nieco tańszy i bardzo bezpieczny Cypr. Popyt jest tak duży, że są to zakupy dla osób zdecydowanych, niebojących się szybkich decyzji i często o mocnych nerwach – ocenia.

Zanim jednak kupimy nieruchomość za granicą, trzeba, jak podkreśla prezes Blueprint Group, dokładnie poznać lokalne rynki, sprawdzić, jak działają w zależności od pory roku. – Są inwestycje, które w całości sprzedają się już w przedsprzedaży, praktycznie bez wychodzenia z nimi na rynek. Wystarczy lista oczekujących – mówi Karolina Kaim.

Pokój condo

Wciąż są też chętni na apartamenty i pokoje w condo- i aparthotelach.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, zauważa, że ostatnie lata na rynku condo były burzliwe. – Epidemia zamknęła hotele. Jeśli nie mogły zarabiać, to też często nie mogły normalnie regulować wypłat na rzecz inwestorów, którzy kupili pokoje hotelowe. Inwestorzy na własnej skórze poznali, czym jest ryzyko działalności hotelowej – mówi Turek. – Na szczęście sytuacja była przejściowa. Pytanie jednak, czy będzie się powtarzać.

Ekspert HRE zauważa, że operatorzy condo kuszą inwestorów trochę niższymi stopami zwrotu niż jeszcze trzy lata temu. – Dziś to 5 do 8 proc. wartości nieruchomości w skali roku. Przed epidemią te widełki to raczej 6–10 proc. – wskazuje Bartosz Turek. – Spadek rentowności nastąpił w otoczeniu skokowego wzrostu stóp procentowych. A wydawałoby się, że powinno być wręcz odwrotnie. Epidemia zrobiła swoje – zaznacza.

Analityk zwraca uwagę na ryzyko takich inwestycji. – Pojawiają się zarzuty, że są firmy, które sztucznie podbijają cenę mkw. nieruchomości condo, by z tych zawyżonych stawek wypłacać przez pierwsze miesiące obiecane zyski z wynajmu – tłumaczy. – Bywa, że hotel buduje jedna spółka, zbierając pieniądze od inwestorów. I to do niej wędruje cała marża. Zarządzaniem zajmie się druga, niepowiązana spółka, która może się nie wywiązywać z zobowiązań.

Machinacje, jak mówi Turek, mogą się też pojawić, gdy hotel już działa. – Właściciele pokoi mogą dostawać informacje, że te niemal zawsze są puste, przez co pieniędzy nie ma tyle, ile miało być – mówi. – A gdy inwestorzy sami próbują zarezerwować pokój, to słyszą, że są zajęte. Tak bywało w obiektach, które nie oferują stałej rentowności, a wypłaty zależą od obłożenia.

Turek radzi, by przed inwestycją w condo przeanalizować rentowności (netto czy brutto), wszelkie opłaty, formę zarządzania. Trzeba też prześwietlić firmę, której chcemy powierzyć pieniądze. – Sprawdźmy, czy ma doświadczenie w zarządzaniu hotelami, jaki jest kapitał zakładowy. Jeżeli to nie więcej niż 5 tys. zł, to powinno dać do myślenia – mówi ekspert.

Mieszkania drożeją, także w miejscowościach turystycznych, choć gdzieniegdzie widać przeceny. Jak podaje portal Otodom, średnia cena całkowita mieszkań w Karpaczu w okresie styczeń–kwiecień to 645,2 tys. zł, o 13 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub.r. W Krynicy-Zdroju ceny w tym czasie wzrosły o 19 proc., średnio do 475,3 tys. zł, w Zakopanem – o 28 proc., do 861,6 tys. zł. W Krynicy Morskiej średnie ceny całkowite mieszkań spadły r./r. o 6 proc., do 610,1 tys. zł, we Władysławowie spadek ten wyniósł 3 proc. Przeciętna cena mieszkań w tym mieście (od stycznia do kwietnia) to niemal 592 tys. zł.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Tanie kredyty mogą namieszać w najmach
Nieruchomości
Idą żniwa w najmach na doby
Nieruchomości
Jakie mieszkania mogą zdrożeć? Głównie niewielkie
Nieruchomości
Wiosna na działkach rekreacyjnych. Klienci mają w czym wybierać
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Nieruchomości
Hotele czekają na letni miniboom