Rynek znów należy do najemcy. Bańka pęknie

- Pełnoskalowa wojna w Ukrainie trwa już ponad 400 dni. Jej wybuch w lutym 2022 roku miał duży i natychmiastowy wpływ na polski rynek najmu mieszkań. Uruchomił efekt domina – mówi Sławek Muturi, założyciel spółek Mzuri (firma zarządza mieszkaniami na wynajem) i platformy Mzuri CFI. - Przed wojną uciekły miliony uchodźców. Niektórzy byli w stanie samodzielnie wynająć mieszkanie. Innym darmowe lokale zapewnili Kowalscy. Globalne korporacje wynajmowały w polskich miastach mieszkania dla swoich koleżanek i kolegów z filii w Kijowie. W efekcie mieszkania zaczęły bardzo szybko znikać z rynku, a stawki najmu zaczęły rosnąć – przypomina.

Większa oferta

Muturi stawia pytanie: czy czynsze rzeczywiście wzrosły o 50, 60 i więcej proc.?
- Mówi się, że jest białe kłamstwo, zwykłe kłamstwo, bezczelne kłamstwo i ... statystyka. Wszystko zależy od okresu, z którym stawki porównujemy – wyjaśnia. - Jeżeli ktoś wynajął mieszkanie w lipcu 2020 roku, a najemca wyprowadził się po 1,5 roku i właściciel ponownie je wynajął w marcu 2022 roku, to owszem, mógł uzyskać czynsz wyższy o 60 proc., a nawet więcej. Realne wzrosty wyniosły 10-20 proc. Właściciele mieszkań na wynajem otrzymali coś, co nazywam „premią wojenną" – dodaje.

Firma Mzuri ponad dwa lata temu zaczęła regularnie mierzyć liczbę ofert kawalerek, pokoi oraz mieszkań dwupokojowych wystawionych na najpopularniejszych polskich portalach ogłoszeniowych w poszczególnych miastach.

- Z analizy tych danych wynikają dość zaskakujące wnioski – mówi Sławek Muturi. - Od kwietnia 2022 roku liczba ogłaszanych mieszkań stale i stabilnie rośnie. Dziś we wszystkich najbardziej interesujących nas segmentach rynku najmu podaż jest większa niż 12 miesięcy temu. Jeszcze w styczniu tego roku była o 4 proc. niższa niż w styczniu 2022, ale w lutym była już o 12 proc. wyższa, licząc rok do roku, a na koniec marca mieliśmy niemal dwukrotnie więcej dostępnych mieszkań niż 12 miesięcy temu – zaznacza.

Ekspert zauważa, że podaż nie rośnie w całej Polsce w identycznym tempie. - Efekt wojny w Ukrainie najwcześniej „skończył" się w Trójmieście, Wrocławiu, Krakowie i w Poznaniu. W Łodzi zniknął dopiero w lutym, ale za to bardzo gwałtownie (w styczniu było 5 proc. mniej mieszkań, a w lutym już o 29 proc. więcej), o wiele gwałtowniej niż w Gliwicach. W Warszawie i w Katowicach zniknął dopiero w marcu – zwraca uwagę.

Jak mówi Sławek Muturi, dziś we Wrocławiu mamy prawie pięciokrotnie więcej dostępnych mieszkań na wynajem niż 12 miesięcy temu. - W Gdańsku, Krakowie i w Łodzi – trzy i pół razy więcej. W Warszawie nieco ponad dwa razy więcej – wskazuje. - Wzrost podaży mieszkań nie jest równomierny we wszystkich segmentach rynku. Zanik „efektu wojny" jest najmniej widoczny w segmencie pokoi na wynajem, a najbardziej spektakularny w segmencie mieszkań dwupokojowych ( i większych, czyli tych najbardziej poszukiwanych przez „rodziny z Ukrainy") – zauważa.

Dodaje, że w segmencie dwupokojowym podaż mieszkań na wynajem nie tylko trzykrotnie przekracza podaż sprzed roku, ale szybko zbliża się do poziomu z roku 2021, czyli tego, w którym przecież jeszcze byliśmy (aż do października) pod ogromnym wpływem pandemii (zamknięte uczelnie, lockdowny, itp.).

Ryzyko pustostanu

- Rynek najmu mieszkań, który w lutym 2022 roku nagle stał się rynkiem właścicieli mieszkań, dziś, tak samo nagle stał się zdecydowanie rynkiem najemcy. Dziś to nie właściciele dyktują czynsze, tylko najemcy – mówi Sławek Muturi. - Upieranie się przy wysokich, „wojennych" czynszach powoduje wzrost ryzyka wydłużenia pustostanów.

Ekspert dodaje, że przed nami pięć – sześć miesięcy niskiego sezonu najmu. – Do września nie spodziewamy się wzrostu stawek najmu. Czy wzrosną we wrześniu? Zwykle rosły, ale dziś żyjemy w dziwnych czasach. Rok temu wysoki sezon najmu zaczął się i zakończył kilka tygodni wcześniej niż zwykle. Pojawiły się też duże różnice pomiędzy miastami, których wcześniej nie obserwowaliśmy. Po trzech latach swoistego rollercoastera rynek jest nadal rozchwiany – mówi Muturi.

Założyciela Mzuri niepokoi też „rozbieżność pomiędzy opisami rzeczywistości w mediach, opiniami ekspertów oraz oczekiwaniami niektórych właścicieli (którzy wywodzą je z zasłyszanych opinii, a nie z dogłębnej analizie rynku) a realiami".

- W ciągu ostatnich 14 miesięcy narosła „bańka" oczekiwań czynszowych, która niewątpliwie pęknie w zderzeniu z rzeczywistością. Trudno jest mi przewidzieć skutki tego pęknięcia. Oby nie była to panika i kolejna groźba „wojny cenowej" – mówi Sławek Muturi. - I dla najemców, i dla inwestorów oraz dla właścicieli mieszkań lepsza jest stabilność i przewidywalność niż ciągły rollercoaster, z którym mamy do czynienia od trzech lat. Biorąc jednak pod uwagę ogromną skalę (ponad milion mieszkań na wynajem), ogromne rozdrobnienie (portfele największych graczy – Mzuri oraz wszystkich PRS-ów razem to łącznie ok. 1,3 proc. rynku) oraz naturalną stabilność rynku najmu mieszkań, wierzę, że wkrótce powrócimy do stanu równowagi oraz do fazy nudnego, przewidywalnego, powolnego wzrostu tego rynku.

Muturi dodaje, że stabilny wzrost cen mieszkań i wzrost stawek najmu wynika z inflacji (rosnące ceny cementu, energii, robocizny, materiałów budowlanych, transportu). - Natomiast gwałtowne wzrosty lub spadki cen wynikają z nagłych zaburzeń relacji popytu i podaży – wyjaśnia. - W przypadku najmu mieszkań skutki szoków rynkowych nie bywają – na szczęście – długotrwałe. Szok pandemii na rynku najmu mieszkań trwał 19 miesięcy – od końca marca 2020 roku do początku października 2021 roku. „Efekt wojny w Ukrainie" trwał ok. roku: od końcówki lutego do grudnia 2022r. lub – w zależności od miasta, segmentu rynku – do marca tego roku.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rośnie oferta dla inwestujących w lokale

Pandemia pokazała, że w przypadku niektórych lokali bardziej opłacalny jest najem średnioterminowy, na kilka tygodni lub miesięcy - mówi Hanna Milewska-Wilk, ekspert rynku najmu simpl.rent.

Kryzys z zewnątrz

Sławek Muturi spodziewa się kolejnego „szoku" w najbliższych pięciu latach. - Gdybym miał szukać przyczyny, to poszukałbym dalej niż na naszym lokalnym podwórku. Szoku nie spowoduje ani wzrost cen mieszkań wynikający z kredytów hipotecznych subsydiowanych z budżetu państwa, ani polityka RPP, ani ewentualny upadek dużego dewelopera – ocenia. - Czynnikiem, który może spowodować krach na rynku nieruchomości, o którym niewiele się w Polsce mówi, jest duży nawis dziwnych, potencjalnie niespłacalnych kredytów hipotecznych w Chinach. Budowano tam w szaleńczym tempie widma (czasami całe osiedla, a nawet miasteczka), w których nikt nie mieszka. To napędzało wzrost gospodarczy, ale przecież te budowy finansowały banki. Nie tylko chińskie, ale też europejskie, globalne. Jeśli ta bańka pęknie (a chyba jest to nieuniknione, bo bańki mają to do siebie, że pękają), to uderzy w cały sektor finansowy. Polska nie ma akurat silnych powiązań z Chinami, ale znów zadziała efekt domina. I kolejny szok – tak jak ochłodzenie lat 2008-09, tak jak pandemia, tak jak efekt wojny w Ukrainie – przyjdzie do Polski z zewnątrz. Na szczęście, prawdopodobnie, nie będzie długotrwały.