Gdzie na wynajmie można zarobić najwięcej

Średnia rentowność najmu 50-metrowego mieszkania to 5,5 proc. W Białymstoku jest to 4,6 proc., w Łodzi – 6 proc. – wynika z analiz platformy Rentier.io.

Publikacja: 28.03.2023 10:13

Gdzie na wynajmie można zarobić najwięcej

Foto: Adobe Stock

Zdaniem Katarzyny Liebersbach-Szarek, pośredniczki z agencji Nieruchomości Łobzowskie w Krakowie, inwestycja w mieszkanie na wynajem jest nadal opłacalna, choć relacja ceny zakupu do uzyskiwanego z najmu dochodu nie jest już tak korzystna jak rok temu. Ile można zarobić? – To zależy od lokalizacji, stanu mieszkania. Zakładając, że dwupokojowy lokal kupiony za 550 tys. zł wynajmiemy za 2,5 tys. zł miesięcznie (plus opłaty), nawet odliczając jeden czynsz w roku na drobne naprawy, odświeżenia, podatek, stopa zwrotu będzie nadal bardzo przyzwoita – ok. 5 proc. (nie wliczając kosztów pośrednich, np. prowizji dla pośrednika czy opłaty dla notariusza) - szacuje. 

Także na pokoje

A Filip Dykas, współzałożyciel simpl.rent, uważa, że obliczanie opłacalności inwestycji w mieszkania na wynajem stało się dużo trudniejsze: lokaty w bankach dają ok. 7-8 proc. w skali roku, ale wzrosły też odsetki od kredytów, ceny nieruchomości i materiałów wykończeniowych. – Mamy wysoką inflację i wzrost wszystkich opłat za użytkowanie mieszkań i domów (woda i kanalizacja, prąd i inne nośniki energii, obsługa - ze względu na wzrost pensji minimalnej). Stawki najmu rosną też ze względu na bardzo duże zainteresowanie, wciąż mamy jednak zakupy gotówkowe niedużych mieszkań – zauważa Filip Dykas. - Nie wynika to z kalkulacji dotyczących opłacalności, ale raczej z poszukiwania lepszego sposobu zabezpieczenia się przed inflacją. W dużych miastach małe mieszkania nadal będą się wynajmować i nie ma obaw, że nie będzie osób poszukujących takich lokali. Inna sprawa to wysokość czynszów – mogą się zmieniać w zależności od sytuacji - zaznacza. 

Zdaniem eksperta simpl.rent można zaryzykować tezę, że dziś niewiele osób prywatnie kupujących mieszkania na wynajem liczy dokładnie zarobek i zwrot z inwestycji. – Nawet z ankiet zbieranych przez NBP wynika, że znaczna część mieszkań jest kupowana od deweloperów jednocześnie "na potrzeby własne i na wynajem". Czyli bardziej chodzi np. o przyszłość dziecka, potrzeby własne lub starszego rodzica czy zabezpieczenie przed inflacją – wyjaśnia Filip Dykas. - Biorąc pod uwagę wzrost czynszów, mieszkania kupione za gotówkę mogą dać stopę zwrotu na poziomie 5-9 proc. w zależności od wariantu inwestycyjnego. Różne efekty uzyskamy, wynajmując duże mieszkanie, mikrokawalerkę czy lokal dzielony na pokoje - wyjaśnia. 

Na długo, na krótko

Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property ocenia, że inwestycja w nieruchomości to niezmiennie bezpieczna lokata kapitału, która dodatkowo może generować istotny dochód z wynajmu. - Trzeba przy tym pamiętać, że długookresowo wartość nieruchomości rośnie – zaznacza. - Ewentualny odpływ wąskiej grupy najemców, którzy zdecydują się na zakup swojej pierwszej nieruchomości, posiłkując się nowym, tanim kredytem, będzie symboliczny – przewiduje.

Także pośredniczka z Warszawy Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), uważa, że zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem nie powinno zmaleć. - Są trzy powody, dla których możemy prognozować, że ten rynek wciąż będzie „żył". Pierwszym jest ucieczka przed inflacją, wycofywanie środków z banków i lokowanie ich w nieruchomości, których wartość jest bardziej pewna niż wartość złotego – mówi ekspertka PFRN. - Drugim powodem jest rosnące zainteresowanie najmem krótkoterminowym, który jest bardziej dochodowy od długoterminowego, a stopa zwrotu wyższa przy krótszym okresie zwrotu z inwestycji. Trzecim powodem jest inwestowanie w nieruchomości jako lokaty mające zwiększyć przyszłe emerytury. Już widzimy, że wysokość emerytur, zwłaszcza w przypadku milionów osób posiadających własną działalność gospodarczą z ledwością wystarczy na opłacenie czynszu i mediów, a co dopiero mówić o ewentualnym leczeniu czy innych absolutnie podstawowych potrzebach. Coraz bardziej świadomi tego faktu Polacy kupują mieszkania na wynajem w celu zabezpieczenia się i godniejszej egzystencji w wieku poprodukcyjnym – dodaje.

Liczenie zysków

Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome, zauważa, że zatrzymanie wzrostów stawek najmu w ostatnich miesiącach w połączeniu z delikatnym odbiciem cen sprzedaży sprawia, że już teraz minimalnie pogorszyły się wskaźniki rentowności wynajmu, które rosły prawie cały 2022 rok. Rentowność najmu brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) wynosi przeciętnie 6,8 proc. (7 proc. w styczniu).

Rentier.io szacuje też rentowność netto najmu mieszkań w poszczególnych miastach (przy doliczeniu dodatkowych kosztów jak m.in. prowizja pośrednika 3 proc., PCC 2 proc., taksa notarialna, odświeżenie, podatek ryczałtowy 8,5 proc.). Zakładając, że kupujemy 50-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego, średnia rentowność netto 50-metrowego mieszkania to 5,5 proc. (mieszkanie jest wynajęte 12 miesięcy). Jeden miesiąc bez najemcy zmniejszy rentowność do 4,9 proc., a sześć miesięcy pustostanu oznacza spadek przeciętnej rentowności netto do 2 proc.

Średnia rentowność netto wynajmu mieszkania w Krakowie (przy założeniu, że mamy lokatora cały rok) to 5,4 proc., w Częstochowie – 5,7 proc., w Gdańsku, Lublinie i w Poznaniu – po 5,3 proc., w Białymstoku – 4,6 proc., w Warszawie – 5,6 proc., w Gdyni – 4,8 proc., we Wrocławiu, Katowicach, Sosnowcu i w Rzeszowie – po 5,9 proc., w Toruniu – 5 proc., w Szczecinie – 5,8 proc., w Bydgoszczy – 5,4 proc., w Łodzi – 6 proc.

Zdaniem Katarzyny Liebersbach-Szarek, pośredniczki z agencji Nieruchomości Łobzowskie w Krakowie, inwestycja w mieszkanie na wynajem jest nadal opłacalna, choć relacja ceny zakupu do uzyskiwanego z najmu dochodu nie jest już tak korzystna jak rok temu. Ile można zarobić? – To zależy od lokalizacji, stanu mieszkania. Zakładając, że dwupokojowy lokal kupiony za 550 tys. zł wynajmiemy za 2,5 tys. zł miesięcznie (plus opłaty), nawet odliczając jeden czynsz w roku na drobne naprawy, odświeżenia, podatek, stopa zwrotu będzie nadal bardzo przyzwoita – ok. 5 proc. (nie wliczając kosztów pośrednich, np. prowizji dla pośrednika czy opłaty dla notariusza) - szacuje. 

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
100 tysięcy złotych za metr mieszkania
Opinie Ekonomiczne
Aneta Gawrońska: Kto obieca więcej mieszkań
Nieruchomości
Czy to czas na flippowanie
Nieruchomości
Kiedy już można pójść na swoje
Akcje Specjalne
Mapa drogowa do neutralności klimatycznej
Nieruchomości
Obniżone bufory są dobrym sygnałem, ale nie nakręcą popytu
Nieruchomości mieszkaniowe
Ceny mieszkań mogą pójść w górę za dwa, trzy lata