Obniżone bufory są dobrym sygnałem, ale nie nakręcą popytu

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w poniedziałek przekazał bankom zgodę na złagodzenie tzw. rekomendacji S mówiącej o kryteriach badania zdolności kredytowej osób starających się o pożyczkę na zakup mieszkania. Od kwietnia ub.r. banki muszą sprawdzać, czy takie osoby poradziłyby sobie z obsługą kredytu przy stopie o 5 pkt proc. wyższej od bieżącej – a więc obecnie 11,75 proc.

UKNF zgodził się, by bufor wrócił do poziomu 2,5 pkt proc., przy czym wskazał, by banki różnicowały go dla głównych typów pożyczek. W przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą bufor powinien być „adekwatnie wyższy" niż w przypadku kredytów z okresowo stałą stopą (zazwyczaj rewidowaną co pięć lat). W przypadku pożyczek ze stopą stałą na cały okres umowy żadne bufory nie muszą być stosowane. Za właściwą ocenę ryzyka i przyjęcie poziomów buforów odpowiedzialne będą zarządy banków.

UKNF złagodził rekomendację, bo niższe jest prawdopodobieństwo znacznego wzrostu stóp procentowych, a więc i ryzyko wzrostu kosztów obsługi zadłużenia. Jednocześnie, mając na uwadze osłabienie koniunktury gospodarczej oraz prawdopodobnie przedłużający się okres podwyższonej inflacji, urząd zaznacza, że banki powinny z rozwagą oferować kredyty. – Zmiana rekomendacji S to dobry sygnał, przyczyni się do jeszcze większego upowszechnienia kredytów z okresową stałą stopą oraz wdrożenia kredytów ze stałą stopą na cały okres umowy. Urząd pozostawił bankom furtkę przy wyznaczaniu bufora dla kredytów o zmiennej stopie: to zarządy banków mają ocenić ryzyko. Dlatego mamy nadzieję, że nie będzie już sztywnego bufora 5 pkt proc. dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem – mówi Sebastian Juszczak, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Organizacja już od czerwca apelowała o złagodzenie rekomendacji S, w przypadku pożyczek z okresowo stałą wręcz o zniesienie bufora.

Niższy bufor to za mało

Decyzja UKNF nie miała żadnego przełożenia na notowania deweloperów mieszkaniowych na GPW. Zdaniem ekspertów trudno się dziwić. – Szacując dla pary bez dzieci, z miesięcznym dochodem netto 6 tys. zł, obniżenie bufora z 5 do 2,5 pkt proc. oznacza wzrost dostępnej kwoty kredytu o 19 proc., z 269 tys. do 321 tys. zł. To za mało, aby znacząco zmienić sytuację na rynku. We wrześniu 2021 r., przed podwyżkami stóp, taka para mogła liczyć na 551 tys. zł – mówi Jarosław Sadowski z Expandera. – Wzrost jest niewielki, bo nawet przy niższym buforze samo oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż jest wysokie. Dodatkowo wzrosły koszty utrzymania, które banki muszą przecież uwzględniać w wyliczeniach – zaznacza. Znacznie lepiej sytuacja wygląda dla symulacji „Kredytu na 2 proc.", czyli subsydiowanego programu zapowiedzianego przez rząd – choć trzeba pamiętać, że ma on być dostępny dla osób spełniających określone kryteria i obejmować także rynek wtórny oraz budowę domów. – Tu kwota dostępna dla modelowej pary rośnie o 71 proc., z 369 tys. do 461 tys. zł. Wzrost jest dużo wyższy dzięki dopłatom, które pomniejszają raty w pierwszych dziesięciu latach, oraz ze względu na spłatę przez pierwszych dziesięć lat w ratach malejących. Ten ostatni element powoduje, że po zakończeniu dopłat rata wciąż będzie dość niska, co pozwala udzielić wyższego kredytu – wskazuje Sadowski.

Jan Dziekoński z portalu FLTR.pl też podkreśla, że licząc dla kredytu ze stopą rewidowaną co pięć lat, obniżka bufora to wzrost zdolności o jedną piątą, do 280 tys. zł, podczas gdy na początku 2021 r. przy „zerowych" stopach było to 630 tys. zł. Poza tym hamulcem są wciąż wysokie stopy, trzymające WIBOR na poziomie 7 proc., oraz wymagany przez rekomendację S wskaźnik DstI (koszt obsługi zadłużenia w relacji do dochodu). W marcu 2021 r., przy stopie 4,8 proc., buforze 2,5 pkt proc. i łagodniejszych kryteriach DstI, pożyczkobiorcy mogli liczyć na 340 tys. zł. – Najbliższe tygodnie pokażą, czy i w jakim zakresie banki skorzystają z danej przez UKNF możliwości. Stopy procentowe wciąż są bardzo wysokie, banki będą więc odkręcały kurek z kredytami bardzo ostrożnie. Dopiero gdy znacząco spadnie ich oprocentowanie, wówczas ci, którzy nie mają obecnie zdolności, odczują poprawę swojej siły nabywczej – wskazuje Marek Wielgo z portali GetHome.pl i RynekPierwotny.pl.

Ważny jest sygnał

Nie jest oczywiście tak, że decyzja UKNF rynku w ogóle nie wspiera. – Decyzję można odczytywać jako sygnał, że w najbliższych miesiącach bardziej prawdopodobnym scenariuszem jest spadek inflacji, a w konsekwencji stóp. Do biur sprzedaży firm deweloperskich i agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wrócą więc na razie głównie ci, którzy wstrzymali się z decyzją o zakupie w obawie przed wzrostem oprocentowania kredytów. Oczywiście mówimy tu o osobach, które mają zdolność. Ponadto perspektywa ożywienia popytu może zadziałać dopingująco na posiadaczy znacznych nadwyżek finansowych, którzy inwestują w mieszkania na wynajem. Tym bardziej że nie doczekali się wyraźnej korekty cen. Ba, coraz więcej osób zadaje sobie pytanie, kiedy znów mieszkania zaczną drożeć – mówi Wielgo. – Wydaje się, że najważniejszym skutkiem ogłoszenia zmiany stanowiska UKNF jest sygnał wysłany nie tylko do sektora bankowego, ale też potencjalnych nabywców mieszkań. To sygnał pozytywny i łagodzący dotychczasowy niepokój o przyszłość otoczenia makroekonomicznego rynku mieszkaniowego – komentuje Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics. – Z naszych badań wynika, że nawet 60 proc. w grupie osób, które chciałyby kupić mieszkanie, stanowili ci, którzy w obawie o swoją przyszłość finansową i stan gospodarki wstrzymywali decyzje o zakupie i wzięciu kredytu.

Jak liczną grupę aktywuje komunikat UKNF? Przekonamy się, ale wydaje się, że ożywienie, które można było dostrzec na rynku mieszkaniowym w styczniu, będzie kontynuowane. Oczekiwanie wzrostu sprzedaży o 8–10 proc. miesiąc do miesiąca w marcu na największych rynkach nie wydaje się przesadzone – podsumowuje. - Mimo różnych opinii, co do wpływu obecnych ograniczeń zdolności kredytowej na rynek mieszkań skutek decyzji o obniżeniu bufora wydaje się dość oczywisty. Taka zmiana to wyższa zdolność kredytowa przy tych samych dochodach, a także poszerzenie grupy nabywców, którzy przy obecnych warunkach mogą liczyć na tak niewielki kredyt, że wyklucza ich to z grona potencjalnych nabywców mieszkań – mówi Aleksandra Gawrońska z JLL. - Będzie to jeden z czynników pobudzających popyt kredytowy, zadziała w połączeniu ze stopniowym spadkiem oprocentowania ale zwłaszcza w połączeniu z kredytami o subsydiowanym oprocentowaniu („Kredyty na 2 proc.") – oraz, dla tych którzy woleliby zmienne oprocentowanie – wprowadzeniem kredytów opartych o WIRON. Oczywiście, jeśli bufor dla kredytów o zmiennej stopie także zostanie w jakimś stopniu obniżony – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że oprócz zmiany dostępności kredytu dziś ważne jest także to, jak nabywcy wyobrażają sobie zaciągniecie i koszt pożyczki w przyszłości. Z drugiej strony, ważne jest też jak przyszły popyt szacują deweloperzy. - Przekonanie, że dostępność kredytu w nieodległej przyszłości wyraźnie wzrośnie może zaowocować pewnym usztywnieniem polityki cenowej dziś w nadziei na wzrost popytu w drugiej połowie roku – wskazuje Gawrońska.

Nieruchomości Mieszkania