Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w poniedziałek przekazał bankom zgodę na złagodzenie tzw. rekomendacji S mówiącej o kryteriach badania zdolności kredytowej osób starających się o pożyczkę na zakup mieszkania. Od kwietnia ub.r. banki muszą sprawdzać, czy takie osoby poradziłyby sobie z obsługą kredytu przy stopie o 5 pkt proc. wyższej od bieżącej – a więc obecnie 11,75 proc.
UKNF zgodził się, by bufor wrócił do poziomu 2,5 pkt proc., przy czym wskazał, by banki różnicowały go dla głównych typów pożyczek. W przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą bufor powinien być „adekwatnie wyższy" niż w przypadku kredytów z okresowo stałą stopą (zazwyczaj rewidowaną co pięć lat). W przypadku pożyczek ze stopą stałą na cały okres umowy żadne bufory nie muszą być stosowane. Za właściwą ocenę ryzyka i przyjęcie poziomów buforów odpowiedzialne będą zarządy banków.
UKNF złagodził rekomendację, bo niższe jest prawdopodobieństwo znacznego wzrostu stóp procentowych, a więc i ryzyko wzrostu kosztów obsługi zadłużenia. Jednocześnie, mając na uwadze osłabienie koniunktury gospodarczej oraz prawdopodobnie przedłużający się okres podwyższonej inflacji, urząd zaznacza, że banki powinny z rozwagą oferować kredyty. – Zmiana rekomendacji S to dobry sygnał, przyczyni się do jeszcze większego upowszechnienia kredytów z okresową stałą stopą oraz wdrożenia kredytów ze stałą stopą na cały okres umowy. Urząd pozostawił bankom furtkę przy wyznaczaniu bufora dla kredytów o zmiennej stopie: to zarządy banków mają ocenić ryzyko. Dlatego mamy nadzieję, że nie będzie już sztywnego bufora 5 pkt proc. dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem – mówi Sebastian Juszczak, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Organizacja już od czerwca apelowała o złagodzenie rekomendacji S, w przypadku pożyczek z okresowo stałą wręcz o zniesienie bufora.
Niższy bufor to za mało
Decyzja UKNF nie miała żadnego przełożenia na notowania deweloperów mieszkaniowych na GPW. Zdaniem ekspertów trudno się dziwić. – Szacując dla pary bez dzieci, z miesięcznym dochodem netto 6 tys. zł, obniżenie bufora z 5 do 2,5 pkt proc. oznacza wzrost dostępnej kwoty kredytu o 19 proc., z 269 tys. do 321 tys. zł. To za mało, aby znacząco zmienić sytuację na rynku. We wrześniu 2021 r., przed podwyżkami stóp, taka para mogła liczyć na 551 tys. zł – mówi Jarosław Sadowski z Expandera. – Wzrost jest niewielki, bo nawet przy niższym buforze samo oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż jest wysokie. Dodatkowo wzrosły koszty utrzymania, które banki muszą przecież uwzględniać w wyliczeniach – zaznacza. Znacznie lepiej sytuacja wygląda dla symulacji „Kredytu na 2 proc.", czyli subsydiowanego programu zapowiedzianego przez rząd – choć trzeba pamiętać, że ma on być dostępny dla osób spełniających określone kryteria i obejmować także rynek wtórny oraz budowę domów. – Tu kwota dostępna dla modelowej pary rośnie o 71 proc., z 369 tys. do 461 tys. zł. Wzrost jest dużo wyższy dzięki dopłatom, które pomniejszają raty w pierwszych dziesięciu latach, oraz ze względu na spłatę przez pierwszych dziesięć lat w ratach malejących. Ten ostatni element powoduje, że po zakończeniu dopłat rata wciąż będzie dość niska, co pozwala udzielić wyższego kredytu – wskazuje Sadowski.
