Kupić, wyremontować, sprzedać

Nieruchomości, jak podkreśla Renata Cimaszewska, członek zarządu spółki m2 Group, wciąż stanowią atrakcyjną formę lokowania i pomnażania kapitału.

– Największy zwrot z inwestycji zapewniają dobrze zlokalizowane mieszkania wymagające generalnego remontu – mówi Cimaszewska. – Lokale o dużym potencjale należą jednak do rzadkości. Wymagają też sporych nakładów finansowych, nie mówiąc już o czasie. Zakres prac bowiem obejmuje wymianę instalacji elektrycznej oraz hydraulicznej, wymianę podłóg, okien, drzwi. Czasem trzeba wyburzyć ściany.

Perła z ruiny

O chętnych na ruiny mieszkaniowe wspomina także Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. – Duża grupa osób, które kupują mieszkania na wynajem, nie bierze pod uwagę innych lokali – podkreśla. – Wszystko jest kwestią ceny. Konieczność odnowienia nieruchomości bywa czasem atutem. Nabywca często i tak planował kompleksowy remont – wyjaśnia.

I podkreśla, że profesjonalista zajmujący się wynajmem mieszkań zawodowo nie będzie zrażony takim stanem lokalu. Ruina może wystraszyć indywidualnych nabywców, którzy kupują mieszkania dla siebie. – Do stanu nieruchomości nie należy podchodzić emocjonalnie – radzi Marcin Jańczuk. – Nawet największą ruinę można zmienić w piękne mieszkanie – zapewnia. Pytany o ceny mieszkań do remontu ekspert Metrohouse szacuje, że takie lokale powinny być tańsze o 20–25 proc. Wtedy cenę można uznać za okazyjną.

Jeśli ceny ruin są niższe od średnich stawek za podobne, ale już wyremontowane mieszkania zaledwie o kilka procent, nie warto się nimi interesować, chyba że można się jeszcze targować.

Także Michał Niewiński, pośrednik z warszawskiej agencji Mieszkanie24.com, zwraca uwagę na inwestorów szukających tanich mieszkań do remontu. – Ważne, aby cena była na tyle atrakcyjna, żeby można było zarobić na remoncie i odsprzedaży nieruchomości – podkreśla Niewiński.

Z jego obserwacji wynika, że większość klientów szuka jednak mieszkań, do których można się od razu wprowadzić. Są też chętni na lokale wymagające jedynie odświeżenia. – Lokale do remontu powinny być tańsze o co najmniej 20 proc. Remont oznacza wydanie ma metr mieszkania co najmniej 1 tys. zł – podaje ekspert z agencji Mieszkanie24.com.

Według Renaty Cimaszewskiej, inwestując w mieszkania, często lepiej jest wybrać lokal w gorszym stanie technicznym niż odświeżony przed sprzedażą. – Łatwiej wtedy oszacować zakres wymaganych prac oraz określić niezbędny budżet – wyjaśnia.

Kalkulacja kosztów

Marcin Jańczuk zwraca uwagę na stan techniczny budynku. – Nie warto ryzykować, jeśli w ślad za złym stanem mieszkanie idzie zły stan bloku – przestrzega. – Zawsze też trzeba wiedzieć, jakie instalacje trzeba wymienić. To znacznie podwyższa koszty remontu. Zakup ruiny mieszkaniowej bywa ryzykowny zwłaszcza w przypadku starych kamienic – ocenia ekspert z Metrohouse.

Na jakie zyski można liczyć, inwestując w doszczętnie zniszczone mieszkania?

– Wszystko zależy od kosztów remontu i stanu mieszkania. Przy okazyjnych cenach nieruchomości rentowność z wynajmu mieszkania może być nieco wyższa niż w przypadku cen rynkowych – szacuje Marcin Jańczuk. – Jeżeli rentowność z wynajmu to standardowo 4–5 proc., to w tym przypadku możemy mówić o rentowności wyższej o 1–2 pkt proc. – ocenia.

Można też zarabiać na odsprzedaży wyremontowanych ruin. Michał Niewiński szacuje, że na takiej inwestycji można zyskać w zależności od nieruchomości ok. 10 proc. Czasem udaje się zrobić sporo więcej.

– Ważne, aby szybko przeprowadzić i remont, i sprzedaż – radzi pośrednik.

Zauważa też, że mieszkaniowych ruin wcale nie ma na rynku wiele. – Zazwyczaj szybko znajdują nabywców. Czasem sprzedajemy takie mieszkania w kilka dni – mówi Michał Niewiński. – Ważne, aby stan prawny nieruchomości był uregulowany.

Renata Cimaszewska uważa, że jeśli inwestorowi zależy na stosunkowo szybkim pomnożeniu kapitału, powinien rozważyć kupno mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż.

– W sprzyjających warunkach urządzone w nowoczesny sposób mieszkanie można sprzedać z zyskiem rzędu 10 proc. do 15 proc., uwzględniając koszt zakupu oraz remontu – szacuje przedstawicielka spółki m2 Group. Także ona zwraca uwagę na stan prawny nieruchomości.

– Trzeba to zweryfikować przed transakcją, niezależnie od formy inwestycji – podkreśla. Inwestor musi sprawdzić m.in. prawo własności gruntu. Cimaszewska przypomina, że zakup mieszkań na terenach o nieuregulowanym stanie prawnym nie jest kredytowany przez banki.

– Chcąc inwestować w nieruchomości, już na etapie wyboru trzeba zrobić wstępną kalkulację kosztów remontu – komentuje Aleksandra Kubicka z serwisu OtoDom.pl. – Czasem nieruchomość może mieć ukryte wady. Czasem też stan lokalu jest na tak zły, że doprowadzenie go do przyzwoitego standardu będzie na tyle drogie, że inwestycja okaże się nierentowna mimo niskiej ceny – przestrzega.

Dodaje, że w przypadku inwestycji w mieszkanie na wynajem trzeba oszacować koszty urządzenia lokalu pod klucz, tak by najemca mógł od razu wejść i mieszkać.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl