W kilka lat chcemy w Polsce zbudować portfel paru tysięcy mieszkań

Platforma LivUp ruszyła w kwietniu 2020 r. Ile mieszkań liczy teraz i jakie są plany rozwoju?

Obecnie posiadamy około 800 mieszkań w Warszawie i Krakowie i poszukujemy kolejnych projektów inwestycyjnych w Polsce, nie wykluczając wejścia do następnych miast. Docelowo, w perspektywie kilku lat, chcemy osiągnąć większą skalę, rzędu kilku tysięcy lokali.

Analizując nowe inwestycje, zwracamy dużą uwagę na lokalizację, która powinna być zgodna z naszą strategią 15-minutowego konceptu miasta: bliskość miejsca pracy, miejsc wypoczynku, sklepów, restauracji, pubów, teatrów – wszystko w promieniu kwadransa od miejsca zamieszkania. W Warszawie nasze projekty znajdują się blisko stacji metra, a w Krakowie przy linii tramwajowej. Wynajem od LivUp to coś więcej niż tylko mieszkanie – to doświadczanie unikalnego stylu życia, długoterminowej stabilności oraz najnowocześniejszych udogodnień, które zapewniamy wszystkim najemcom w naszym portfolio.

Te 800 lokali to zarówno te już wynajmowane, jak i w budowie? Jakie są proporcje?

W tej chwili wynajmujemy ponad 300 mieszkań w Warszawie. To ponad 200 lokali w budynku przy ul. Puławskiej 186, zlokalizowanym kilka kroków od stacji metra Wilanowska i prawie 100 mieszkań na Pradze-Północ przy ul. Jagiellońskiej 36, przy stacji metra Dworzec Wileński – ten projekt tworzy odrestaurowana kamienica z 1898 r. i nowo powstały budynek. W I kwartale przyszłego roku planujemy wprowadzić na rynek kolejne dwa projekty. Pierwszym z nich są trzy budynki usytuowane przy ul. Targowej, liczące łącznie około 150 lokali, a drugi to inwestycja w Krakowie położona na rogu ulic Zaczarowane Koło i Rydla w prężnie rozwijającej się dzielnicy Bronowice. Będzie to około 80 mieszkań.

Czy to dobry moment na ekspansję? Z jednej strony są sprzyjające warunki: mocny popyt na najem, wzrost czynszów, deweloperzy są skłonniejsi do negocjowania sprzedaży pakietów lokali. Z drugiej mamy oczywiście wzrost kosztów finansowania...

PRS w Polsce wciąż nie jest w pełni rozwinięty, a raczej znajduje się na wczesnym etapie. Wierzymy jednak, że najem instytucjonalny będzie odgrywał integralną rolę na rynku mieszkaniowym, a nasze projekty już teraz są świadectwem tworzenia się tego sektora. PRS jest stabilny, zdywersyfikowany, jeśli chodzi o źródła dochodu, i wciąż znajduje się we wczesnym stadium rozwoju – daje więc pole do dalszego wzrostu. Ponadto jest zgodny z obecnymi trendami w społeczeństwie, co oznacza większy nacisk na elastyczność, udogodnienia i doświadczanie miejskiego stylu życia, niż na własność. W LivUp wierzymy, że PRS zapewni wzrost zarówno naszym klientom, jak i całemu rynkowi mieszkaniowemu.

Wasze inwestycje PRS są zróżnicowane – Puławska to nowy budynek, Jagiellońska rewitalizacja…

Owszem, nasze nieruchomości są zróżnicowane, ale wszystkie mają ten sam standard wykończenia i wyposażenia. Z jednej strony przyczyniamy się do rewitalizacji historycznej zabudowy, a z drugiej stawiamy na nowoczesne konstrukcje typowe dla współczesnych metropolii. Dzięki urozmaiconej ofercie możemy dotrzeć do większej grupy najemców.

Czy zauważalny jest wzrost zainteresowania deweloperów współpracą z wami przy projektach PRS?

Tak, coraz więcej deweloperów otwiera się na taką możliwość i widzimy wiele szans. Wynika to ze stanu, w jakim znajduje się rynek – popyt na zakup mieszkań przez klientów indywidualnych znacząco wyhamował. Współpraca z inwestorami PRS niesie dla deweloperów wiele korzyści i wkrótce zaczną oni to dostrzegać.

Czy to, że w Polsce czynsze płacone są w złotych, jest dla was dużym wyzwaniem?

To rzeczywiście jest pewne wyzwanie. Trudno jednak oczekiwać, że lokatorzy będą płacić w innej walucie, niż zarabiają. Wiem, że są inwestorzy PRS, którzy zadeklarowali, że będą próbowali wprowadzić czynsze w euro, ale nie sądzę, żeby to zadziałało. My, w każdym razie, nie planujemy tego robić.

Każdy biznes opiera się na założeniach, które są potem weryfikowane przez życie. Czy profil waszych najemców jest zgodny z tym, czego się spodziewaliście?

Przed rozpoczęciem naszej inwestycji PRS zrobiliśmy badania i analizy rynku. Większość najemców to młode osoby, u progu kariery zawodowej – tzw. young professionals, które przyjechały do Warszawy pracować, albo mieszkańcy stolicy szukający wysokiej jakości mieszkań. Ale mieszkania LivUp wybierają również rodziny z dziećmi – na Jagiellońskiej 36 świętowaliśmy nawet narodziny nowego najemcy.

Na jaki okres zawieracie umowy?

Zazwyczaj na rok i takie też są oczekiwania najemców, ponieważ daje to gwarancję stałej ceny przez cały okres trwania umowy. Ponadto umowa podpisana na rok pozwala jednak dalej zachować elastyczność – gdy na przykład najemcy zmienia się sytuacja życiowa i chce się przenieść do innego, większego mieszkania. Dodatkowo, gdy umowa dobiega końca, obecny najemca ma pierwszeństwo by ją przedłużyć.

Pojawiło się ostatnio ryzyko opodatkowania rynku PRS – m.in. zakupów pakietowych mieszkań…

Sektor PRS to mniej niż 1 proc. całego rynku najmu w Polsce. Nawet jeśli ten rynek będzie rósł skokowo, to i tak będzie to niewielki udział. Na tym etapie, naszym zdaniem, nie należy nadmiernie opodatkowywać tego typu inwestycji. Przyczyniamy się przecież do zwiększenia dostępności lokali na wynajem w Polsce, a dzisiejsza sytuacja pokazuje, jak palący jest to problem – wiele osób nie jest w stanie kupić mieszkania, a dostępność lokali na wynajem drastycznie spadła. Przyczyniamy się również do podnoszenia standardów lokalowych udostępnianych przez wynajmujących, a także do upowszechniania dobrych praktyk na rynku najmu – oferowania wspomnianej stabilności, stawiania na partnerską współpracę z najemcami. Mam nadzieję, że zostanie to dostrzeżone przez decydentów w Polsce.

Roee Shamir od 2010 r. jest związany z Aurec Capital, prywatną globalną firmą inwestycyjną, która przez LivUp działa na polskim rynku PRS. W trakcie swojej kariery zdobył multidyscyplinarne doświadczenie w kilku branżach, w tym farmaceutycznej, telekomunikacyjnej i nieruchomościach. Absolwent Uniwersytetu Bar-Ilan w Ramat Ganie (Izrael).