O co w pierwszej kolejności radzi pani zadbać i czy w sposób szczególny należy podejść do umów z nierezydentami?

Moim zdaniem przede wszystkim właściciel powinien zadbać o to, aby mieć ważną, pisemną umowę najmu, i to niezależnie, czy jest to najemca premium czy nie. Mając ją, w razie wątpliwości czy sporu będzie mógł sięgnąć do jej postanowień i powołać się na nie. Istotne jest także, aby wynajmujący zweryfikował najemcę i osobiście spisał do umowy jego dane z dokumentu tożsamości, np. karty pobytu lub paszportu.

Pozostaje problem języka i rozumienia treści umowy.

Tutaj przestrzegam przed założeniem, że jeśli umowa jest po angielsku, to jest wiążąca dla najemcy, niezależnie od stopnia znajomości tego języka przez obcokrajowca. Niekoniecznie. Po pierwsze, wcale nie musi on mówić po angielsku, po drugie, znajomość języka potocznego nie jest równoznaczna ze znajomością języka prawniczego. Najemca musi rozumieć umowę i to jest w interesie obu stron, aby wiedziały, na co się umówiły i do czego zobowiązały. Dlatego najlepiej zawrzeć umowę najmu w dwóch wersjach językowych: polskiej i w ojczystym języku najemcy. Tu można skorzystać z pomocy tłumaczy, niekoniecznie przysięgłych. Koszt takiego tłumaczenia jest wówczas niższy.

Jeśli już mamy umowę w dwóch wersjach językowych, to one mogą się od siebie różnić?

Dlatego w umowie powinien być zapis, który ustala, że w razie wątpliwości interpretacyjnych decyduje wersja polska. Natomiast aby w razie nieporozumień z najemcą nie trzeba było jeździć do sądu na przykład do Kijowa, czy stosować prawa nigeryjskiego, zalecam dodanie w umowie najmu dwóch klauzul, a mianowicie ustalających, że spory rozstrzygane będą przez sąd polski i wedle prawa polskiego.

Z czym obecnie przychodzą klienci do prawnika?

Jest takie przekonanie, że umowa najmu zawarta z cudzoziemcem rządzi się innymi prawami i znacznie różni się od umowy zawartej z obywatelem RP. Jest to błędne przekonanie. Poza ustawową zmianą wymogów, dotyczących umowy najmu okazjonalnego z uchodźcami, obowiązują praktycznie te same przepisy. Wielu wynajmujących pyta, czy bezpieczne dla nich jest zameldowanie bądź wyrażenie zgody na zarejestrowanie działalności gospodarczej przez obcokrajowca w wynajmowanym lokalu.

Teoretycznie, jeśli obcokrajowiec przebywa na terenie Polski dłużej niż 30 dni, powinien być zameldowany.

Faktycznie, może mu to być potrzebne także do pewnych formalności, np. w urzędzie pracy. Natomiast zgoda właściciela na meldunek nie jest potrzebna, ani udzielenie takiej zgody nie jest równoznaczne z tym, że właściciel nie będzie mógł wypowiedzieć umowy, gdy np. najemca nie będzie płacił czynszu, lub eksmitować byłego najemcy. Co do zasady odradzam moim klientom zawieranie umów najmu z obcokrajowcami na czas nieoznaczony, wówczas bowiem najemca może zameldować się na pobyt stały, co może utrudnić właścicielowi np. sprzedaż mieszkania.

To utrudnijmy zadanie i dodajmy do przypadku matkę z dzieckiem...

Wynajmujący obawiają się, że jeśli wynajmą lokal np. kobiecie z dzieckiem, za jakiś czas będą tam mieszkały np. cztery rodziny. Pytają, jak mogą się zabezpieczyć przed taką sytuacją. No cóż, zabezpieczyć się nie mogą i takie sytuacje mogą się zdarzyć. Tutaj należy pamiętać, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy lokator oddał do bezpłatnego używania albo podnajął lokal lub jego część, np. pokój, bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Radzę moim klientom, aby taki zapis został dodany do umowy zawieranej z obcokrajowcem, który zapewne nie zna polskiej ustawy tak, aby wiedział, z jakimi konsekwencjami dla niego może się wiązać dokwaterowanie nowych osób do wynajmowanego przez niego mieszkania.

Jakie sprawy w sądzie występują najczęściej?

Sprawy sądowe przeciwko obcokrajowcom dotyczą najczęściej zaległości czynszowych bądź zniszczeń w wynajmowanym lokalu. Te ostatnie wynikają z różnic kulturowych i innego rozumienia czy innych standardów normalnego zużycia lokalu. Warto, aby wynajmujący zabezpieczył się, pobierając od zagranicznego najemcy wyższą kaucję, której będzie mógł ewentualnie użyć na zaspokojenie swoich roszczeń względem najemcy.

Co może zrobić strona umowy najmu, gdy już ma kłopot?

Już na etapie rozważania zawarcia umowy najmu warto zadbać o korzystną, tzn. ważną i dobrze zabezpieczającą interesy stron, umowę najmu. W internecie jest mnóstwo wzorów, ale czasami więcej przez nie problemów niż korzyści, bo albo czegoś nie ma, albo nie wiadomo, co autor miał na myśli. Tymczasem koszt przygotowania takiej umowy to często tylko jakaś część jednomiesięcznego czynszu. W razie problemów także warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w takich sprawach.

Kwestię najmu regulują aż trzy ustawy, w tym specustawa dotycząca uchodźców.

Tak i dlatego, jeżeli czegoś nie ma uregulowanego w umowie, to prawnik może jeszcze poszukać rozwiązania problemu w którejś z ustaw.

Czyli klasycznej umowy najmu okazjonalnego z obcokrajowcem nie podpiszemy?

Przepisy tak stanowią. Główną zaletą umowy najmu okazjonalnego jest możliwość eksmisji lokatora. Gwarantuje, że najemca ma się gdzie wyprowadzić po zakończeniu trwania umowy,

jeśli uparcie zamieszkuje w lokalu, możesz go z niego eksmitować. Natomiast w każdej umowie najmu, ze studentem czy obcokrajowcem, ale tylko zawartej w formie aktu notarialnego można dać tzw. trzy siódemki, czyli oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. tylko potem trzeba mieć narzędzia, aby to wyegzekwować.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało, że w najbliższym czasie nie będzie zmian w prawie lokatorskim.

W ramach dodatkowego zabezpieczenia wynajmujący mogą zwrócić się do klienta nie tylko o przedstawienie zaświadczenia o wysokości dochodów od pracodawcy, ale też o kopię deklaracji podatkowej, listu polecającego od poprzedniego wynajmującego etc. Praktyka taka jest powszechna w krajach Europy Zachodniej i ustawa dziś obowiązująca na to pozwala. Czy to wystarczy? Praktyka pokazuje, że chyba jednak nie.

Anna Niecikowska, adwokatka ze ścisłą specjalizacją w prawie nieruchomości, reprezentująca klientów także przed sądem. Prowadzi obsługę prawną inwestorów, deweloperów, wynajmujących. Jest szkoleniowcem Stowarzyszenia Mieszkanicznik, wspierającego właścicieli nieruchomości, pośredników nieruchomości oraz deweloperów. Swoją wiedzą i doświadczeniem dzieli się, publikując artykuły dotyczące rynku nieruchomości w czasopismach branżowych, a także w social mediach.